1. Sổ đỏ, sổ hồng là gì?

Sổ đỏ, sổ hồng thực chất là cách người dân thường gọi trên thực tế để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước theo mẫu quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Trước thời điểm 10/12/2009 thì người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở... được cấp các Giấy chứng nhận với tên gọi riêng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền dơ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận để bạn đọc thuận tiện theo dõi.

 

2. Có giới hạn số lượng người đứng tên trên sổ đỏ không?

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ một trong những nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận đó là: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và  trao cho người đại diện.

Như vậy, theo nguyên tắc này, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chung tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền. Điều đó có nghĩa rằng pháp luật không có quy định giới hạn số lượng cụ thể là bao nhiêu người được người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Chỉ cần là người có chung quyền sử dụng hợp pháp thì buộc phải ghi đầy đủ tên trong Giấy chứng nhận theo quy định và dù có bao nhiêu người, danh sách có rất dài đi chăng nữa thì cũng phải được liệt kê đầy đủ trên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp cùng chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất thì sẽ đều được cấp Giấy chứng nhận ghi tên của tất cả những người có chung quyền, mà trường hợp nếu thửa đất có chung quyền sử dụng có đủ điều kiện tách thửa theo quy định và xác định được cụ thể phần diện tích của từng người thì những người chung quyền có thể tiến hành thủ tục tách thửa và đề nghị cấp Giấy chứng nhận riêng đối với thửa đất đã tách thuộc quyền sử dụng của mình. (điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013)

 

3. Nhiều người đứng tên trên sổ đỏ thì ghi thế nào?

Giấy chứng nhận do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành theo mẫu thống nhất và áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng. Trong đó, Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi ở trang 1 tại mục I.

Tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn về việc ghi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng có quyền như sau:

Trường hợp 1: Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất  (trừ trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện) thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của từng người. 

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận và phải ghi nội dung như sau:

"Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (Hoặc cùng sử dụng đất/cùng sở hữu tài sản) với .... ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)"

Trường hợp 2: Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (văn bản này phải có công chức hoặc chứng thực theo quy định) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Cụ thể như sau:

Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: .... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà ghi trên trang 1 tại mục I không hết thì dòng cuối trang 1 phải ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này". Đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận sẽ phải ghi: Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: .... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)".

Như vậy, theo hướng dẫn này, có thể thấy, trong mọi trường hợp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất (hoặc cùng chung quyền sử dụng đất/ chung quyền sở hữu tài sản trên đất) thì thông tin những người chung quyền này đều được thể hiện đầy đủ trên Giấy chứng nhận ngay cả khi đã có thỏa thuận cấp cho 1 người đại diện.

Với hướng dẫn này tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT lại một lần nữa khẳng định, pháp luật không hề có quy định hạn chế số lượng người đứng tên trên sổ đỏ. 

 

3. Đã kết hôn thì có bắt buộc cả vợ chồng đứng tên trên sổ đỏ?

Tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch băng tài sản riêng.

Đồng thời tại khoản 1 Điều 34 Luật này cũng quy định:

"Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác"

Theo đó, khi đã kết hôn sẽ có hai trường hợp mà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, đó là:

- Khi đất và nhà/nhà là tài sản riêng của vợ/chồng có được thông qua được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc mua bằng tài sản riêng.

- Khi đất, nhà/nhà là tài sản chung nhưng vợ và chồng có thỏa thuận chỉ một người đứng tên trên sổ đỏ.

 

4. Người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản trên đất thì cấp Sổ đỏ thế nào?

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp trên một thửa đất có tài sản trên đất nhưng người có quyền sử dụng đất và người sở hữu tài sản trên đất lại là hai người khác nhau. Do đó, nhiều người không rõ rằng việc cấp sổ đỏ sẽ thực hiện như thế nào? Liệu có phải cấp sổ đỏ như trường hợp đồng nhất có chung quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản trên đất hay không.

Về vấn đề này tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT đã quy định rõ. Theo đó, trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong đó:

- Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đồng thời ghi thêm nội dung "Sỏ hữu tài sản trên thửa đất.... (hình thức thuê, mượng....) của ..... (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn...).

Trường hợp có vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai cần được giải đáp vui lòng liên hệ tới Hotline 1900.6162 để được tư vấn hỗ trợ trực tiếp bởi Luật sư của Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!