1. Đứng tên trên sổ đỏ được hiểu như thế nào?

Sổ đỏ, hay còn được nhiều người gọi là Giấy chứng nhận về quyền sở hữu đất, xuất hiện như một thay thế phổ biến cho tài liệu trên do bìa quyển số được thiết kế màu đỏ. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi nhận và xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hay được biết đến với cái tên thực tế là sổ đỏ.

Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, sử dụng đất và các tài sản liên quan đến đất được coi là giấy chứng nhận có giá trị pháp lý cho việc sở hữu tài sản đó, bao gồm miếng đất hoặc căn nhà. Tùy theo loại hình tài sản đất hoặc nhà, sẽ có các giấy chứng nhận khác nhau được cấp phép.

Công tác ghi tên trên sổ đỏ được Nhà nước công nhận để đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu và bảo vệ lợi ích trong trường hợp có tranh chấp hoặc mâu thuẫn xảy ra. Nói cách khác, đây là xác nhận về quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với miếng đất hoặc căn nhà đó.

Tên chủ sở hữu của tài sản đó sẽ được ghi trên sổ đỏ và xác định trong các giấy tờ pháp lý liên quan. Do đó, tên ghi trên sổ đỏ chính là tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Quy định về số lượng người đứng tên sổ đỏ

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không giới hạn số lượng người đứng tên trên đó nếu họ có chung quyền sử dụng và sở hữu tài sản đó. Như vậy có thể có trường hợp sổ đỏ chỉ có một người đứng tên nhưng cũng có trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ.

3. Người đứng tên sổ đỏ có quyền gì?

3.1. Quyền của người đứng tên sổ đỏ nói chung

Theo quy định của pháp luật, người được đăng ký tên trên sổ đỏ sẽ được hưởng các quyền và lợi ích hợp pháp sau đây:

Quyền sử dụng: Người sở hữu có quyền sử dụng đất theo ý muốn của mình, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Quyền sở hữu: Người sở hữu đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Pháp luật quy định rõ ràng quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ về quyền sử dụng đất, bao gồm các điểm sau được ghi nhận tại Điều 166 của Luật đất đai năm 2013:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, cần lưu ý đối với trường hợp chỉ có một người đứng tên trên sổ đỏ nhưng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, khi thực hiện quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có sự thỏa thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất chung.

Về cơ bản, người đứng tên sổ đỏ có các quyền của chủ sở hữu bất động sản bao gồm quyền sử dụng và định đoạt (mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, ...) theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào Điều 166 và Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, thì các giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ sẽ không được coi là hợp pháp và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nếu quyền sử dụng đất chỉ thuộc về một người đứng tên trên sổ đỏ, người này sẽ hưởng đầy đủ các quyền nêu trên, người này có thể toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất mà không cần thông qua ý kiến, sự đồng ý của bất kỳ ai.

3.2. Quyền của người đứng tên sổ đỏ trong trường hợp sổ đỏ ghi tên từ 2 người trở lên

Nếu chỉ có một người đứng tên trên sổ đỏ, thì người này sẽ được hưởng đầy đủ các quyền lợi như đã nêu ở trên và có quyền quyết định đối với nhà đất mà không cần sự đồng ý hay ý kiến của bất kỳ ai khác. Tuy nhiên, nếu sổ đỏ có tên của hai người trở lên, thì quyền hạn đối với nhà đất sẽ thay đổi.

Trường hợp sổ đỏ đứng tên 2 người là vợ chồng

Đất được coi là tài sản do vợ chồng tạo ra, bao gồm thu nhập từ lao động, sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và các khoản thu nhập hợp pháp khác trong thời gian hôn nhân. Ngoài ra, tài sản được thừa kế chung hoặc tặng cho cả hai và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Dù hai người có cùng quyền, khi thực hiện quyền đối với nhà đất, người đứng tên trên sổ đỏ cần có chữ ký của người còn lại.

Trường hợp sổ đỏ đứng tên nhiều người

Các trường hợp đứng tên sổ đỏ có nhiều người liên quan đến nhà đất cũng đòi hỏi sự lưu ý đặc biệt.

Đối với trường hợp đầu tiên, nơi nhiều người có tên trên sổ đỏ dưới hình thức cho/tặng hoặc thừa kế, với văn bản phân chia tỷ lệ thừa hưởng, việc thực hiện quyền lợi liên quan đến nhà đất cũng cần tuân thủ một số giới hạn. Bên cạnh các quyền lợi cơ bản, không được thực hiện các hoạt động tác động đến nhà đất khi chưa có được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ đỏ. Hoa lợi sinh ra từ nhà đất sẽ được chia tương ứng với phần trăm sở hữu, và khi chia tài sản là nhà đất, phần thừa hưởng của từng người phụ thuộc vào tỷ lệ được thừa hưởng của họ và không được xâm phạm, định đoạt phần của người khác.

Trong trường hợp nhiều người đứng tên trên sổ đỏ theo hình thức chung tiền mua đất, hoa lợi và phần thừa hưởng đối với nhà đất sẽ được chia theo phần trăm số tiền bỏ ra mua đất so với tổng tiền mua đất ban đầu. Nếu tỷ lệ tiền bỏ ra là 50/50, thì quyền lợi thừa hưởng là giống nhau, còn nếu có chênh lệch, thì tính theo phần trăm của người đó.

Nói chung, khi có nhiều người có tên trên sổ đỏ, các quyền lợi và giới hạn phải được xác định rõ ràng để tránh tranh chấp và gây phiền toái.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đoc tham khảo bài viết:

Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.