Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?

1. Điều kiện vay tiền ngân hàng để mua bán đất năm 2023 

Hiện nay, khi có nhu cầu vay tiền ngân hàng để mua nhà đất sẽ buộc người vay cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

Điều kiện chung:

• Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam, một số ngân hàng có hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.
• Độ tuổi thông thường trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi.
• Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định nhà nước. 
• Có giấy tờ chứng minh nhân thân, tình trạng hôn nhân.

Điều kiện về thu nhập:

• Khách hàng có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
• Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê ( cho thuê nhà, thuê xe…) phải chứng minh được mình là chủ sở hữu.
• Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.

Điều kiện về tài sản thế chấp:

• Tài sản thế chấp là tài sản nhà đất khách hàng dự định mua thì phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, bản gốc, không tẩy xóa…
• Giá trị tài sản thế chấp đủ đảm bảo cho khoản vay theo tỉ lệ quy định.
• Tài sản đảm bảo không vướng tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
• Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như không nhận tài sản dưới 30m2, địa chỉ hẻm…
• Tài sản được cho là thế chấp thành công và hợp lệ khi được đăng ký thế chấp tại các cơ quan chức năng.

2. Năm 2023 có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không?

Để biết được rằng có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không, cần nắm được những lợi ích và rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng, cụ thể:

Lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng:

• Hợp đồng mua nhà 3 bên có sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà. Theo đó, người bán sẽ tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, bao gồm cả nhóm khách hàng có đủ 100% tiền nhà và nhóm khách hàng chưa có đủ khả năng thanh toán.
• Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng nên thông tin được minh bạch, rõ ràng; tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.
• Nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian, chưa kể tiền giả hay tiền rách thì bản thân người bán chưa chắc kiểm soát được. Không dừng lại ở đó, khi mang theo một số tiền mặt lớn bên người, bạn sẽ luôn phải đề cao cảnh giác tình trạng cướp giật.
• Người bán được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.

Vướng mắc khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Người bán sẽ không thể nhận tiền bán nhà ngay lập tức mà khoản tiền này sẽ bị phong toả cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất, thời gian chờ thường kéo dài từ 2 tuần tới 2 tháng.
• Có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên, chẳng hạn như nhà vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.

Giá tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Hiện nay, việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan khi chuyển nhượng bất động sản này sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.

Trên thực tế hiện nay, một số ngân hàng có thể kèm theo điều kiện để cho vay như sau: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Điều này dẫn tới thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao. Theo đó, cả bên bán và bên mua cần nắm vững thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết và xử lý tốt các vấn đề phát sinh như vậy.

Vậy có thắc mắc rằng nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân. Trong trường hợp cá nhân muốn bán nhà nhanh, tiếp cận được nhiều khách hàng hơn và quá trình thanh toán được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này. Nếu bán gấp do cần tiền để xây nhà, sử dụng vào mục đích kinh doanh khác hay để trả nợ ngân hàng mà lựa chọn bán nhà cho người mua vay ngân hàng thì cần cân nhắc mức độ rủi ro về thời gian nhận được tiền bán nhà.

3. Trình tự, thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng năm 2023

Các bước thực hiện thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng được thực hiện theo trình tự sau đây:

Bước 1: Khách mua nhà sẽ làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Các khách hàng vay vốn cần cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng vay, bao gồm:

- Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu hoặc KT2.

- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mau bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán và hồ sơ pháp lý của nhà đất sắp mua.

- Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng từ 3 tháng đến 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Một số lưu ý:

+ Ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đa 70% tổng giá trị hợp đồng.

+ Một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay từ 85% đến 90% sẽ có những thủ tục khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn.

+ Ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ, thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.

Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế). 

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:

+ Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;

+ Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;

+ Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng như sau:

• Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài
• Hồ sơ mau bán căn hộ gốc với chủ đầu tư

Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục nhanh gọn và an toàn.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng.
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.

Lấy hóa đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản phôt. Lấy tờ thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Trong trường hợp dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.

Trên đây là toàn bộ nội dung thông tin tư vấn về chủ đề Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không? mà Luật Minh Khuê cung cấp tới quý khách hàng. Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo bài viết về chủ đề Ủy quyền cho người khác mua bán đất được không? của Luật Minh Khuê. Còn điều gì vướng mắc, quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1900.6162 hoặc gửi email đến lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được sự hỗ trợ. Chúng tôi rất hân hạnh hợp tác, trân trọng.