1. Công chứng ủy quyền nhà đất được hiểu như thế nào?
Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người đại diện thay mình giải quyết công việc theo đúng các điều mục được quy định. Lập giấy ủy quyền có 2 trường hợp là ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia của người ủy quyền và người nhận ủy quyền.
Giấy ủy quyền mua bán nhà đất là văn bản pháp lý giữa người ủy quyền và người được ủy quyền về việc mua bán nhà đất, theo đó giữa bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền có những sự thỏa thuận và có trả thù lao, hoặc không sẽ phải tuân thủ những quy định của pháp luật. Theo đó, trong Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định về ủy quyền. Cụ thể, tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy có thể thấy hợp đồng ủy quyền về bản chất là sự thỏa thuận giữa các bên về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, trong đó bên ủy quyền có nghĩa vụ phải trả thù lao cho bên được ủy quyền và bên ủy quyền sẽ phải nhân danh người ủy quyền để thực hiện những nhiệm vụ, công việc mà hai bên đã thỏa thuận trước đó. Các bên có thể tự thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ, mức trả thù lao, những thỏa thuận khác như thời hạn ủy quyền, theo đó các bên tự thỏa thuận về thời hạn ủy quyền, trong trường hợp các bên không tự thỏa thuận được cũng như pháp luật không có quy định về thời hạn ủy quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm được tính từ ngày xác lập ủy quyền.
2. Ủy quyền bán nhà đất thì ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân?
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau...
Căn cứ vào tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Bộ Tài chính thì đối với trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Theo quy định nêu trên thì người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Nếu các bên thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thì thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
3. Cẩn thận khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền nhà đất
Khi sử dụng hợp đồng ủy quyền thì cá nhân, tổ chức có đất được ủy quyền cho một người khác được phép thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều trường hợp người được ủy quyền lại chính là người mua đất nhưng vì không muốn làm thủ tục sang tên luôn nên chờ để tìm người mua đất tiếp theo.
Có nhiều trường hợp lợi dụng cá nhân không am hiểu pháp luật nên đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hợp thức hóa việc chuyển nhượng bằng các hợp đồng ủy quyền được công chứng. Kiểu giao dịch này gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai và quản lý thuế. Bởi lẽ, nếu thông qua việc làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì các bên giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%.
Ngoài ra, hiện này còn có cả những trường hợp các công chứng viên cho “ký gửi", "ký chờ” hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng tại một số tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp này được hiểu là khi người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu là những đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng. Thủ tục này được thực hiện với mục đích là nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Xem thêm: Ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán đất được không?
Và tất nhiên là khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Về những rủi ro có thể gặp khi giao dịch qua hợp đồng ủy quyền, thì ngày lần giao dịch ủy quyền thứ nhất đã có những rủi ro nhất định nên nếu càng thực hiện các giao dịch ủy quyền thì sẽ lại càng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao hơn. Một số rủi ro có thể kể đến như sau:
- Rủi ro từ bên bán: Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị.
- Rủi ro giao dịch giả cách: Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án, ...
- Rủi ro từ người được ủy quyền (ủy quyền lần thứ nhất) và người được ủy quyền lại: Những rủi ro giữa họ, rủi ro về người được ủy quyền lại mà chính bên bán cũng không biết họ là ai, họ đã làm gì đối với tài sản của bên bán.
Nếu trong trường hợp người được ủy quyền lạm quyền, vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc giao dịch giả mạo hay có dấu hiệu của tội phạm (như lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, làm giả giấy tờ tài liệu, ...) thì việc giải quyết những trường hợp này rất khó vì không có căn cứ xác minh và đến khi điều tra ra được thì người thực hiện hành vi phạm tội đã bỏ trốn không còn tung tích.
Do đó, để tránh gặp những trường hợp có nguy cơ mất trắng khi giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì người mua cần hết sức lưu ý và cẩn thận vì dù cho việc ủy quyền là đúng bản chất nhưng cũng dễ gặp nhiều rủi ro. Trong trường hợp giả dạng mua bán dưới hình thức ủy quyền thì văn bản ủy quyền sẽ có khả năng cao bị tuyên bố là hợp đồng dân sự vô hiệu, đồng thời tài sản sẽ bị xác định là diện tranh chấp và có thể bị tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh thi hành án, ... Đồng thời, bên mua cần kiểm tra lại thông tin xem người thực hiện mua bán với mình có quyền chuyển nhượng hay không và cả người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem họ có đúng là không thể trực tiếp giao dịch được hay có hoàn cảnh đặc biệt nên mới phải ủy quyền và ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và bằng chứng xác nhận chính thức từ bên bán thông qua điện thoại, email hoặc có các văn bản từ người thân, văn phòng luật sư đi xác thực.
Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau: Quy định về đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? của Luật Minh Khuê.
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
