Đặc điểm và mục đích của hoạt động cho thuê đất?

Hình thức cho thuê đất ở nhà nước Việt Nam được coi là một trong các hình thức phân bổ đất đai. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên khái niệm thuê và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuê đất có 2 hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Cho thuê đất hiện đang là một phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất phổ biến nhất trong thực tiễn bởi tính linh hoạt và tạo cơ chế mở cho người sử dụng đất được quyền lựa chọn mục đích đầu tư đa dạng. Hoạt động này có ý nghĩa vô cùng lớn xét ở nhiều phương diện khác nhau:

Thứ nhất, cho thuê đất tức là phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước.

Không chỉ Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều nhận thức về đất đai không như những tài sản thông thường khác mà mang các đặc điểm đặc thù riêng, được thể hiện trên góc độ quản lí Nhà nước. Hơn thế, nhu cầu sử dụng đất đai đang ngày càng tăng nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội; tuy nhiên, đất đai không phải một nguồn tài nguyên vô hạn và không thể tự tái tạo. Bởi vậy, việc quản lí và sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước đang trở thành một vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa to lớn. Trong quản lí và sử dụng đất, có thể nói cho thuê đất là hình thức phổ biến nhất.

Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà người sử dụng đất được giao đất hoặc cho thuê đất. Vì vậy, Nhà nước đảm bảo và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất khi thuê.

Thứ hai, cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả; giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế- xã hội bền vững.

Cụ thể, Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lí, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế- xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lí nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích,….”. Hoạt động cho thuê đất sẽ góp phần thực hiện hóa quyền quản lí đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lí Nhà nước về đất đai.

Trong hoạt động cho thuê đất, người sử dụng đất là nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng đất thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh có hiệu quả nhằm tăng khả năng sinh lợi từ đất, người sử dụng đất phải cải tạo và bồi bổ đất. Ngoài ra, hoạt động cho thuê đất còn giúp cân đối mức cung và cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, những người có quyền sử dụng đất sẽ thu được lợi lớn hơn nếu như đất đó phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình. Từ đó, việc cho thuê đất cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển cơ sở hạ tầng nhằm xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất hay các dự án trọng điểm của nhà đầu tư.

Đặc biệt, việc nhà đầu tư trở thành chủ thể của quan hệ cho thuê đất tức là nhà đầu tư sẽ được hưởng các quyền quy định trong pháp luật đất đai và sẽ có cơ hội được bình đẳng hơn trong việc tiếp cận với tài nguyên đất đai so với hình thức giao đất.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, việc cho thuê đất có một ý nghĩa bao trùm trong đời sống chính trị, kinh tế- xã hội; đặc biệt là đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư; đảm bảo lợi ích hài hòa, cân đối giữa Nhà nước (bên cho thuê) và nhà đầu tư (bên thuê); tạo niềm tin tưởng giữa các bên trong quan hệ pháp luật về thuê đất.

Xã hội hiện nay, các quan hệ đều có những quy phạm điều chỉnh. Nhà nước điều chỉnh các quan hệ xã hội bằng quy phạm pháp luật hoặc bằng các quy phạm xã hội khác. Pháp luật về đất đai là công cụ mà Nhà nước dùng để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai, trong đó có quan hệ về cho thuê đất. Như vậy, pháp luật về cho thuê đất là một bộ phận của Luật Đất đai và Luật Dân sự. Trong mối quan hệ cho thuê và bên thuê đất bao gồm hai mối quan hệ cơ bản đó là những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước tham gia với vai trò là chủ sở hữu và là cơ quan quản lý trong lĩnh vực đất đai, thông qua việc chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất, giao đất. Hình thức cho thuê đất được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau: pháp lý, tài chính, kinh tế. Pháp luật cho thuê đất được hiểu theo nhiều nghĩa:

Nghĩa rộng, nói đến pháp luật đất đai về cho thuê đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực liên quan đến đất đai.

Theo pháp luật Thụy Điển, Nhà nước cho phép áp dụng hình thức thuê đất vĩnh viễn. Hình thức này cho phép người sử dụng đất được hưởng các quyền như đối với hình thức sở hữu tuyệt đối, tuy nhiên, người sử dụng đất phải trả một số khoản phí hàng năm (3.5% giá trị của phần đất cho thuê).

Còn ở Việt Nam, cho thuê đất cũng là một quá trình phát sinh các quan hệ khác nhau: giữa Nhà nước với người sử dụng đất, những người sử dụng đất với nhau trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại.

Như vậy, pháp luật cho thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định pháp luật gồm các quy phạm pháp luật nằm trong các văn bản luật hướng dẫn cụ thể như: Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư… Bên cạnh đó còn được hướng dẫn và quy định trong các văn bản: Nghị Quyết, Thông tư, Thông tư liên tịch…

Về nghĩa hẹp, pháp luật cho thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định các hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng một hợp đồng cho thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê và các vấn đề khác liên quan đến các chính sách việc cho thuê đất.

Tóm lại, pháp luật cho thuê đất sẽ chỉ ra rằng Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, còn người thuê đất sẽ sử dụng, quản lý và khai thác hiệu quả. Tuy nhiên, người đại diện chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất, người sử dụng đất đóng vai trò chủ yếu trong việc khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ cho lợi ích cho đất nước và hơn hết là nhu cầu lợi ích cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp.

Về định nghĩa quan hệ cho thuê đất quy định tại Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai 2013 được xây dựng với mục đích phân biệt giữa hoạt động cho thuê đất và giao đất của Nhà nước. Mặc dù vậy, định nghĩa nêu trên đã bỏ qua một nội dung quan trọng mang yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó là quyết định cho thuê đất của UBND và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất mang tính dân sự, thương mại. Do vậy, định nghĩa quan hệ này là không chính xác vì hoạt động cho thuê đất trên vẫn mang tính hành chính mặc dù nó được xác lập mang tính dân sự, thương mại. Theo thực tiễn áp dụng dựa trên quy định pháp luật và dựa trên cơ sở hồ sơ xin thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đồng ý cho thuê đất sẽ ra quyết định cho thuê đất, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho UBND cùng cấp sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với người sử dụng đất. Có thể thấy rằng, khi Ủy ban nhân dân ban hành quyết định cho thuê đất, chính là phái sinh từ quyết định hành chính.

Hợp đồng cho thuê đất này cũng không với bản chất là hợp đồng dân sự mà nó mang dấu ấn của hợp đồng hành chính nhiều hơn bởi hợp đồng thuê đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước không mang tính chất là hợp đồng song vụ, xác lập với tính cách là quyền của bên này ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại như trong hợp đồng dân sự mà chúng chỉ biểu hiện những quyền được hưởng và nghĩa vụ phải thực hiện với Nhà nước của người đi thuê đất được xác lập rõ trong hợp đồng; không có bóng dáng nghĩa vụ của Nhà nước được xác lập trong hợp đồng này. Thực tế nữa là, khi thiết lập hợp đồng thuê đất, loại trừ duy nhất quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê của người sử dụng đất khi làm hồ sơ thuê đất, còn lại các quyền và nghĩa vụ khác được xác định trên cơ sở ý chí của cơ quan có thẩm quyền và dựa trên cơ sở pháp luật, chứ người sử dụng đất không được quyền thỏa thuận. Yếu tố tự do ý chí, tự do hợp đồng trong nguyên tắc xác lập và thực hiện hợp đồng trong dân sự hoàn toàn không được áp dụng trong trường hợp này. Theo đó, đất đi thuê với diện tích bao nhiêu, sử dụng cho mục đích gì, thời hạn dài hay ngắn… hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của cơ quan thực hiện vai trò chủ sở hữu và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Điều này cũng dễ dàng lý giải vì sao, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ của người thuê đất thì có cơ chế “chế tài” khá rõ và áp dụng rất dễ dàng; bởi chúng đã được xác định rất rõ trong hợp đồng. Song ngược lại, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng trách nhiệm và nghĩa vụ của người cho thuê đất lại rất khó để áp dụng các biện pháp chế tài nếu căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng thuê đất. Chẳng hạn, việc chậm thực hiện các thủ tục hành chính về thuê đất, chậm giải phóng mặt bằng để bàn giao đất thuê cho người thuê đất …thường rất khó có cơ sở để xác định trách nhiệm pháp lý đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, bất lợi và sự lệ thuộc vào Nhà nước luôn thuộc về người thuê đất.