Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Mục đích của việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu
Mục đích của việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu là một trong những biện pháp quan trọng trong quản lý đất đai, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai của Nhà nước. Cụ thể, việc giao đất, cho thuê đất qua đấu thầu có những mục đích chính sau:
- Tăng cường tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai
- Giảm thiểu tham nhũng và ưu ái: Đấu thầu đất đai giúp giảm thiểu nguy cơ tham nhũng, lạm dụng quyền lực hoặc việc cấp đất không minh bạch, không công bằng. Quy trình đấu thầu rõ ràng, công khai giúp tất cả các bên tham gia cạnh tranh công bằng, tạo ra sự công bằng trong việc phân bổ quyền sử dụng đất.
- Công khai và minh bạch: Các thông tin về việc đấu thầu đất đai được công khai rộng rãi, giúp mọi cá nhân, tổ chức đều có cơ hội tham gia và biết rõ các điều kiện, tiêu chí đánh giá. Điều này tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh và minh bạch.
- Đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và hợp lý
- Lựa chọn nhà đầu tư phù hợp: Đấu thầu giúp lựa chọn các nhà đầu tư có khả năng tài chính và năng lực thực hiện dự án tốt nhất. Các tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu cần chứng minh khả năng thực hiện dự án một cách hiệu quả, đảm bảo phát triển kinh tế bền vững và bảo vệ môi trường.
- Đảm bảo khai thác tối đa giá trị đất đai: Việc đấu thầu đất đai giúp Nhà nước thu về mức giá hợp lý, phù hợp với thị trường, tránh tình trạng bán hoặc cho thuê đất với giá thấp không phản ánh đúng giá trị thực tế. Điều này giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.
- Thúc đẩy phát triển kinh tế và thu hút đầu tư
- Khuyến khích đầu tư phát triển: Thông qua đấu thầu, Nhà nước tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào các dự án phát triển, đặc biệt trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, hoặc các khu vực cần phát triển cơ sở hạ tầng. Điều này thúc đẩy sự phát triển kinh tế, tạo ra công ăn việc làm và đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước.
- Tạo động lực cạnh tranh: Đấu thầu không chỉ giúp chọn lựa các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mà còn tạo ra sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy các nhà đầu tư phải nâng cao chất lượng dự án, dịch vụ, công nghệ, từ đó mang lại lợi ích lâu dài cho cộng đồng.
- Đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người dân
- Bảo vệ lợi ích quốc gia: Đấu thầu đất đai đảm bảo rằng quyền lợi của Nhà nước được bảo vệ, tránh tình trạng giao đất sai mục đích, gây thất thoát tài sản công. Việc đấu thầu giúp Nhà nước duy trì quyền kiểm soát chặt chẽ đối với việc phân bổ đất đai, đồng thời đảm bảo các dự án được thực hiện đúng mục đích và có lợi cho cộng đồng.
- Đảm bảo quyền lợi của cộng đồng và môi trường: Các dự án được lựa chọn qua đấu thầu sẽ phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, quyền lợi cộng đồng và phát triển bền vững. Việc này giúp đảm bảo rằng đất đai không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn đóng góp tích cực cho cộng đồng, môi trường và phát triển kinh tế xã hội.
- Tăng cường kiểm soát và quản lý đất đai
- Đảm bảo quản lý chặt chẽ: Đấu thầu đất đai giúp cơ quan nhà nước kiểm soát việc cấp đất, cho thuê đất một cách chặt chẽ và theo đúng quy trình pháp lý. Nó cũng giúp giám sát và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các nhà đầu tư sau khi đất được cấp, cho thuê.
- Kiểm soát các điều kiện phát triển: Nhà nước có thể đưa ra các tiêu chí rõ ràng về phát triển dự án, bảo vệ môi trường, yêu cầu tạo ra các sản phẩm cụ thể từ đất đai được giao hoặc cho thuê, đảm bảo rằng đất đai được sử dụng có hiệu quả và không bị lãng phí.
- Khuyến khích sự đổi mới và phát triển công nghệ: Hỗ trợ các dự án công nghệ cao: Đấu thầu có thể giúp thu hút các dự án công nghệ cao, các ngành nghề tiên tiến có tác dụng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế số và công nghiệp 4.0. Điều này phù hợp với xu hướng phát triển của các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, nơi đòi hỏi sự đổi mới sáng tạo và áp dụng các công nghệ hiện đại.
- Đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và chính sách của Nhà nước: Thực hiện đúng các quy định pháp luật: Đấu thầu đất đai đảm bảo rằng việc giao đất và cho thuê đất tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, giúp giảm thiểu các rủi ro pháp lý trong quá trình cấp đất và thực hiện dự án.
Việc giao đất, cho thuê đất qua đấu thầu có nhiều mục đích quan trọng, từ việc tăng cường tính minh bạch, công bằng trong quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và hợp lý, đến thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế và bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và cộng đồng. Đây là một phương thức hiệu quả để quản lý tài nguyên đất đai một cách hợp lý, bền vững và đem lại lợi ích tối đa cho xã hội.
2. Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 9 Điều 126 Luật Đất đai 2024 và Điều 9 Nghị định 115/2024/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định trong Luật Đấu thầu và các văn bản hướng dẫn liên quan, nhằm đảm bảo quá trình đấu thầu minh bạch, công bằng và hiệu quả. Dưới đây là khái quát các bước chính trong quy trình đấu thầu:
- Công bố dự án đầu tư có sử dụng đất: Trước khi tiến hành đấu thầu, việc công bố thông tin về dự án đầu tư có sử dụng đất là bước đầu tiên. Thông tin về dự án, yêu cầu đấu thầu, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, và các điều kiện pháp lý sẽ được công khai để các nhà đầu tư quan tâm biết và tham gia.
- Chuẩn bị đấu thầu: Trong giai đoạn này, cơ quan có thẩm quyền chuẩn bị các tài liệu cần thiết cho quá trình đấu thầu, bao gồm việc xây dựng hồ sơ mời thầu, quy trình đấu thầu, và các yêu cầu kỹ thuật, tài chính cho dự án.
- Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Sau khi chuẩn bị đầy đủ, cuộc đấu thầu chính thức được tổ chức. Các nhà đầu tư sẽ nộp hồ sơ dự thầu và tham gia vào quá trình lựa chọn theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế, tùy vào từng loại dự án và yêu cầu.
- Đánh giá hồ sơ dự thầu: Sau khi nhận được hồ sơ dự thầu, cơ quan tổ chức đấu thầu sẽ đánh giá các hồ sơ theo các tiêu chí kỹ thuật và tài chính, đảm bảo lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Tùy theo hình thức đấu thầu (một giai đoạn một túi hồ sơ, một giai đoạn hai túi hồ sơ, hay hai giai đoạn một túi hồ sơ), việc đánh giá hồ sơ sẽ có sự khác biệt, đặc biệt là về việc đánh giá hồ sơ kỹ thuật và tài chính.
- Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư: Sau khi đánh giá xong, kết quả lựa chọn nhà đầu tư sẽ được trình lên cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt. Kết quả này cũng phải được công khai để đảm bảo tính minh bạch của quy trình lựa chọn.
- Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng: Khi kết quả lựa chọn nhà đầu tư đã được phê duyệt, các bên sẽ tiến hành đàm phán các điều khoản trong hợp đồng, đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên và thực hiện các thỏa thuận liên quan. Sau khi hoàn thiện các điều khoản hợp đồng, hợp đồng sẽ được ký kết giữa Nhà nước và nhà đầu tư trúng thầu.
- Tùy vào đặc điểm của từng dự án, quá trình đấu thầu có thể áp dụng các phương thức khác nhau:
- Một giai đoạn một túi hồ sơ: Phương thức này yêu cầu nhà đầu tư nộp đầy đủ hồ sơ dự thầu về kỹ thuật và tài chính trong một lần.
- Một giai đoạn hai túi hồ sơ: Phương thức này phân tách hồ sơ dự thầu thành hai phần: một phần về kỹ thuật và một phần về tài chính, được đánh giá riêng biệt.
- Hai giai đoạn một túi hồ sơ: Áp dụng đối với những dự án có yêu cầu đặc thù, giai đoạn đầu tiên sẽ lựa chọn nhà đầu tư dựa trên hồ sơ kỹ thuật, và giai đoạn sau sẽ đánh giá hồ sơ tài chính.
- Các yêu cầu đặc thù đối với dự án: Đối với những dự án đặc thù (như dự án yêu cầu công trình kiến trúc có giá trị hoặc có yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội đặc thù của ngành, vùng, địa phương), quy trình đấu thầu có thể có sự thay đổi, với việc phân chia thành nhiều giai đoạn để phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật, xã hội và môi trường.
Quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất gồm nhiều bước, từ công bố dự án, chuẩn bị đấu thầu, tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ, phê duyệt kết quả, đến việc ký kết hợp đồng. Mỗi dự án sẽ có một hình thức đấu thầu khác nhau tùy vào yêu cầu cụ thể, nhưng tất cả đều tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và hiệu quả.
3. Quy định mới về việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất sẽ được tiến hành thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp cụ thể. Cụ thể, các dự án đầu tư có sử dụng đất phải được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dựa trên các tiêu chí phù hợp với tình hình địa phương hoặc các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất mà không thuộc các trường hợp đặc biệt khác. Để đấu thầu, các khu đất phải đáp ứng các điều kiện như có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt.
Nhà đầu tư tham gia đấu thầu phải đáp ứng các yêu cầu về điều kiện pháp lý, bao gồm việc là tổ chức đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cũng như tuân thủ quy định về đấu thầu. Đặc biệt, nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam để thực hiện dự án sau khi trúng thầu.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố danh mục các khu đất đấu thầu, tổ chức lập quy hoạch, và triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu có. Sau khi nhà đầu tư trúng thầu, các cơ quan chức năng sẽ giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư hoặc tổ chức kinh tế mà nhà đầu tư thành lập, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính liên quan.
Để đảm bảo tính minh bạch và đúng quy định, trình tự và thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất sẽ tuân thủ quy định của pháp luật về đấu thầu, nhằm đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp nhất với các dự án sử dụng đất công.
Điểm mới so với quy định trước đây:
Điều 126 của Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới quan trọng so với quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013, đặc biệt trong cách thức giao đất, cho thuê đất, và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Các điểm mới chủ yếu bao gồm:
- Phương thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu
- Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là phương thức bắt buộc trong nhiều trường hợp. Việc giao đất, cho thuê đất phải được tổ chức thông qua đấu thầu đối với các dự án có sử dụng đất, đặc biệt là các dự án có quỹ đất thu hồi bởi Nhà nước. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư sử dụng đất.
- Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 (Điều 58) chỉ yêu cầu một số trường hợp cần có văn bản chấp thuận từ Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không có quy định bắt buộc về phương thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.
- Tăng cường vai trò của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Theo Điều 126 của Luật Đất đai 2024, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có vai trò quyết định danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời xác định các tiêu chí đấu thầu phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Đây là một điểm mới đáng chú ý vì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định việc áp dụng đấu thầu cho các dự án có sử dụng đất trong khu vực của mình.
- Trong khi đó, theo Điều 58 của Luật Đất đai 2013, chỉ yêu cầu các cấp có thẩm quyền như Thủ tướng Chính phủ hoặc Hội đồng nhân dân cấp tỉnh phải chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng không có quy định cụ thể về việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu.
- Công khai danh mục đất đấu thầu và các quy hoạch
- Luật Đất đai 2024 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố kế hoạch và danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu, đồng thời tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu để các nhà đầu tư biết rõ trước khi tham gia đấu thầu.
- Điều này là một điểm cải tiến lớn so với Luật Đất đai 2013, vì trước đây, quy trình này chủ yếu yêu cầu các cơ quan nhà nước chấp thuận các điều kiện để thực hiện dự án, mà không đề cập rõ về việc công khai danh mục khu đất đấu thầu.
- Điều kiện và yêu cầu đối với nhà đầu tư tham gia đấu thầu
- Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện đối với nhà đầu tư tham gia đấu thầu, bao gồm việc phải bảo đảm năng lực tài chính, ký quỹ và đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Đồng thời, các nhà đầu tư nước ngoài cũng phải thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam để thực hiện dự án nếu trúng thầu.
- Điều này bổ sung các yêu cầu cụ thể và rõ ràng hơn so với quy định trong Điều 58 của Luật Đất đai 2013, chỉ yêu cầu các nhà đầu tư phải có năng lực tài chính và ký quỹ, nhưng không đề cập đến việc đấu thầu.
- Thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Điều 126 của Luật Đất đai 2024 quy định thời gian 36 tháng để các cơ quan chức năng hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau khi quyết định giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu. Quy định này đảm bảo rằng các nhà đầu tư và các bên liên quan có thời gian đủ để triển khai dự án sau khi giao đất.
- Trong khi đó, Điều 58 của Luật Đất đai 2013 không quy định thời gian cụ thể về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chủ yếu quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 126 của Luật Đất đai 2024 có sự đổi mới rõ rệt trong việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhấn mạnh tính minh bạch và công khai trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư, đồng thời tăng cường trách nhiệm của các cơ quan địa phương như Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. So với Điều 58 của Luật Đất đai 2013, các quy định trong Luật Đất đai 2024 cũng rõ ràng và chi tiết hơn, nhất là trong việc tổ chức đấu thầu và xác định các điều kiện tham gia đối với nhà đầu tư.
Liên hệ: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ, tư vấn pháp luật nhanh chóng.
