Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được thuê đất của cá nhân không?

Trong dòng chảy hội nhập kinh tế quốc tế, việc tiếp cận nguồn lực đất đai của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) luôn là một trong những khía cạnh pháp lý then chốt, đòi hỏi sự minh bạch và tuân thủ nghiêm ngặt hệ thống pháp luật sở tại. Tuy nhiên, khác với các tổ chức kinh tế trong nước, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp FDI tại Việt Nam không mang tính chất mặc nhiên và rộng mở đối với mọi chủ thể quyền sử dụng đất. Một câu hỏi pháp lý thường xuyên được đặt ra là: Liệu doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền thuê trực tiếp quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình hay không? Vấn đề này không chỉ dừng lại ở các giao dịch dân sự thông thường mà còn chạm đến những ranh giới về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Nhà nước và phạm vi quyền năng của các chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, hành lang pháp lý đối với việc thuê đất của doanh nghiệp FDI đã được thiết lập chặt chẽ nhằm đảm bảo tính thống nhất trong quản lý quy hoạch và kiểm soát mục đích sử dụng đất. 

1. Quy định về chủ thể sử dụng đất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam qua các thời kỳ luôn duy trì một sự phân định rõ ràng giữa các nhóm chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa việc thu hút nguồn lực tài chính quốc tế và bảo vệ chủ quyền, an ninh quốc gia đối với tài nguyên đất đai. Luật Đất đai 2024, với những cải cách mang tính đột phá, đã thiết lập một khung pháp lý mới cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng và tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế.

1.1. Khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài 

Một trong những thay đổi căn bản nhất của Luật Đất đai 2024 nằm ở việc tái định nghĩa đối tượng thụ hưởng các quyền năng đất đai. Thay vì sử dụng thuật ngữ "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài" như Luật Đất đai 2013, đạo luật mới đã chuyển sang sử dụng khái niệm "tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài". Sự thay đổi này không đơn thuần là một sự hiệu chỉnh về mặt ngôn ngữ mà là một bước đi chiến lược nhằm đồng bộ hóa với Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án có sử dụng đất. Điểm mấu chốt nằm ở ngưỡng tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ 50%. Các doanh nghiệp có trên 50% vốn điều lệ do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ sẽ thuộc nhóm chủ thể này và phải tuân thủ các quy định riêng biệt về quyền tiếp cận đất đai.

Ngược lại, một điểm mới vô cùng quan trọng là các doanh nghiệp có vốn nước ngoài nhưng tỷ lệ sở hữu từ 50% trở xuống hiện nay được phân loại vào nhóm "tổ chức kinh tế trong nước". Hệ quả pháp lý của quy định này là rất lớn: nhóm doanh nghiệp này sẽ được hưởng các quyền tiếp cận đất đai rộng mở và bình đẳng như doanh nghiệp nội địa, bao gồm cả quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình — điều mà trước đây bị hạn chế nghiêm ngặt. Đây là một sự cởi trói đáng kể, khuyến khích các hình thức liên doanh, liên kết và thu hút vốn ngoại gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán.

1.2. Nguyên tắc chung về tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Nguyên tắc tiếp cận đất đai đối với khối ngoại trong Luật Đất đai 2024 dựa trên triết lý quản lý tập trung và kiểm soát theo mục đích sử dụng. Nhà nước Việt Nam vẫn giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, trong khi các tổ chức FDI được xác định là người sử dụng đất với các quyền năng bị giới hạn theo dự án đầu tư cụ thể.

Cơ chế tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài hiện nay được vận hành theo hai kênh song song: tiếp cận từ Nhà nước (thông qua giao đất, cho thuê đất) và tiếp cận từ thị trường (thông qua nhận góp vốn, thuê lại đất trong khu công nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư). Luật Đất đai 2024 khẳng định nguyên tắc công bằng trong việc tiếp cận thông tin quy hoạch và các thủ tục hành chính, đồng thời mở rộng các phương thức xác lập quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư trong các kịch bản thực tiễn phức tạp, như việc nhận quyền sử dụng đất theo phán quyết của Trọng tài thương mại — một điểm mới ghi nhận sự đa dạng hóa trong các thiết chế giải quyết tranh chấp kinh doanh.

2. Doanh nghiệp FDI có được thuê đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình?

Đây là một trong những vấn đề gây nhiều tranh cãi và nhầm lẫn nhất trong hoạt động thực thi pháp luật. Để hiểu rõ vấn đề này, cần phải bóc tách dựa trên mục đích sử dụng đất và các rào cản pháp lý đặc thù đối với quyền năng của cá nhân sử dụng đất.

2.1. Trường hợp thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Trong bối cảnh thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, câu trả lời mang tính nguyên tắc là: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI > 50%) không được trực tiếp ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình để triển khai dự án.

Rào cản này không nằm ở phía doanh nghiệp mà nằm ở giới hạn quyền của bên cho thuê. Căn cứ theo Điều 37 và Điều 45 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất chỉ có quyền cho tổ chức trong nước, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê quyền sử dụng đất. Luật pháp Việt Nam hiện chưa cho phép cá nhân trực tiếp cho tổ chức nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài thuê đất.

Nguyên nhân sâu xa của quy định này là để Nhà nước kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng đất của các dự án FDI. Đất đai do cá nhân nắm giữ thường là đất nông nghiệp hoặc đất ở, trong khi các dự án FDI thường yêu cầu đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc cho phép thuê trực tiếp có thể dẫn đến tình trạng biến tướng mục đích sử dụng đất mà không qua quy hoạch của cơ quan nhà nước. Khi doanh nghiệp FDI muốn sử dụng một khu đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân, họ phải đi qua con đường gián tiếp: thỏa thuận đền bù để cá nhân tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, sau đó Nhà nước mới thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp thuê đất trực tiếp.

2.2. Trường hợp thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng ngoài khu công nghiệp

Đối với nhu cầu thuê không gian làm việc như văn phòng hoặc nhà xưởng có sẵn, cơ chế pháp lý có sự phân định giữa "thuê đất" và "thuê tài sản gắn liền với đất".

Nếu doanh nghiệp FDI chỉ thuê một phần diện tích nhà ở hỗn hợp hoặc tòa nhà văn phòng của cá nhân để làm trụ sở, điều này có thể được chấp nhận dưới góc độ của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, nếu là thuê một khu đất trống của cá nhân để tự xây dựng nhà xưởng ngoài khu công nghiệp, doanh nghiệp sẽ vướng phải hai rào cản lớn:

• Tính hợp pháp của hợp đồng: Hợp đồng thuê đất sẽ bị vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật (cá nhân không có quyền cho tổ chức FDI thuê đất).
• Giấy phép xây dựng: Cơ quan chức năng sẽ từ chối cấp giấy phép xây dựng cho doanh nghiệp FDI trên diện tích đất thuê từ cá nhân, vì đất đó chưa được chuyển mục đích sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và doanh nghiệp chưa có quyết định cho thuê đất từ cấp có thẩm quyền (UBND tỉnh).

2.3. Các điều khoản hạn chế quyền

Sự hạn chế này được củng cố bởi các quy định về thẩm quyền và đối tượng nhận quyền sử dụng đất. Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức FDI thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này có nghĩa là mọi quyền sử dụng đất hợp pháp của doanh nghiệp FDI phải bắt nguồn từ một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước cấp tỉnh, chứ không thể chỉ dựa trên một giao dịch dân sự với cá nhân.

Ngoài ra, Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng nêu rõ các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Cá nhân chỉ được thực hiện quyền cho thuê đối với các đối tượng mà pháp luật cho phép nhận quyền. Vì tổ chức FDI không thuộc nhóm đối tượng được nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê trực tiếp từ cá nhân, nên giao dịch này về bản chất là không thể thực hiện một cách hợp pháp.

3. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 về việc thuê đất

Luật Đất đai 2024 được đánh giá là một bước tiến dài trong việc cải thiện môi trường đầu tư, thu hẹp khoảng cách giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước.

3.1. Mở rộng hay thu hẹp quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp FDI?

Tổng quan, Luật Đất đai 2024 mang tính chất mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho khối ngoại. Điều này được thể hiện qua ba khía cạnh chính:

• Tái cấu trúc chủ thể: Việc đưa các doanh nghiệp có vốn ngoại $\leq$ 50% vào nhóm "tổ chức kinh tế trong nước" là một sự mở rộng quyền lực đất đai vô cùng lớn cho một bộ phận đáng kể các nhà đầu tư.
• Đa dạng hóa phương thức nhận quyền: Bổ sung các hình thức như nhận quyền sử dụng đất qua phán quyết của Trọng tài thương mại, hoặc thông qua việc xử lý nợ trong hợp đồng thế chấp.
• Bình đẳng hóa quyền lợi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Luật mới cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam) được hưởng nhiều quyền lợi tương đồng với cá nhân trong nước, giúp họ dễ dàng làm "cầu nối" hoặc trực tiếp đầu tư vào các dự án có sử dụng đất.

3.2.  Thuê đất từ Nhà nước vs thuê đất trong khu công nghiệp

Luật Đất đai 2024 tiếp tục duy trì và hoàn thiện hai mô hình thuê đất chủ đạo, mỗi mô hình có những ưu điểm và hạn chế riêng cho doanh nghiệp FDI.

Hình thức thuê đất trực tiếp từ Nhà nước: Doanh nghiệp FDI được UBND cấp tỉnh cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu dự án hoặc giao đất/cho thuê đất không qua đấu giá trong các trường hợp đặc biệt. Luật đã cho phép doanh nghiệp FDI quyền lựa chọn và chuyển đổi linh hoạt giữa hai hình thức trả tiền: trả hằng năm và trả một lần cho cả thời gian thuê. Nếu trả tiền một lần, doanh nghiệp có quyền năng gần như tương đương với giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê lại và thế chấp quyền sử dụng đất. Tiền thuê đất hằng năm nay được ổn định theo chu kỳ 5 năm, giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc lập kế hoạch tài chính dài hạn và tránh những biến động sốc từ thị trường.

Hình thức thuê lại đất trong Khu công nghiệp (KCN), Cụm công nghiệp: Doanh nghiệp FDI thuê lại đất đã có hạ tầng từ các công ty phát triển hạ tầng KCN. Đây là phương thức phổ biến nhất hiện nay do thủ tục hành chính đơn giản hơn nhiều so với thuê trực tiếp từ Nhà nước. Doanh nghiệp FDI thuê lại đất trong KCN có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho nhà đầu tư khác, hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng.  Doanh nghiệp không phải lo lắng về vấn đề giải phóng mặt bằng hay đấu nối hạ tầng kỹ thuật, vì những trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư hạ tầng KCN.

4. Giải pháp pháp lý khi doanh nghiệp FDI muốn sử dụng đất của cá nhân

Mặc dù việc thuê trực tiếp bị hạn chế, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn có thể tiếp cận quỹ đất của cá nhân thông qua các giải pháp pháp lý đúng quy định để đảm bảo an toàn cho dòng vốn đầu tư.

Hình thức thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp: Đây là giải pháp gián tiếp nhưng hiệu quả nhất. Thay vì cố gắng thuê một khu đất dân cư ngoài quy hoạch, doanh nghiệp nên tìm kiếm các KCN đã được Nhà nước thu hồi đất từ người dân và chuyển mục đích thành công. Việc thuê lại đất trong KCN giúp doanh nghiệp FDI tránh được các rủi ro về tranh chấp đất đai với cá nhân và đảm bảo dự án luôn phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức trong nước: Một giải pháp mang tính chiến lược khác là thành lập liên doanh. Trong mô hình này, một tổ chức kinh tế trong nước (có thể đã nhận chuyển nhượng đất hoặc thuê đất từ cá nhân trước đó) sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn vào doanh nghiệp FDI. Tổ chức trong nước phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp và còn thời hạn sử dụng. Doanh nghiệp FDI không trực tiếp thực hiện giao dịch với cá nhân mà nhận quyền sử dụng đất thông qua một pháp nhân trong nước, đảm bảo tính liên tục và hợp pháp của quyền sử dụng đất. Các bên phải thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai để ghi nhận quyền sử dụng đất của pháp nhân mới.

Chuyển mục đích sử dụng đất và Nhà nước cho thuê đất trực tiếp: Trong trường hợp nhà đầu tư đặc biệt mong muốn sử dụng một khu đất cụ thể do cá nhân nắm giữ ngoài KCN, quy trình "tự nguyện trả lại đất" là giải pháp chính thống nhất. Nhà đầu tư và cá nhân ký kết thỏa thuận về mức bồi thường, hỗ trợ di dời. Đây là một giao dịch dân sự nhằm chuẩn bị cho việc thu hồi đất. Cá nhân nộp đơn tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước kèm theo văn bản thỏa thuận với nhà đầu tư.  UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất từ cá nhân (vì mục đích tự nguyện trả lại) và cùng lúc đó ban hành quyết định cho doanh nghiệp FDI thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Phương thức này biến một giao dịch có nguy cơ vô hiệu (thuê trực tiếp) thành một chuỗi các hành vi pháp lý đúng quy định, giúp doanh nghiệp FDI có được "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" đứng tên chính mình, tạo cơ sở vững chắc để triển khai xây dựng và huy động vốn.

Kết luận

Dựa trên các căn cứ pháp lý hiện hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được trực tiếp thuê quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình tại Việt Nam. Đây là một quy định mang tính nhất quán của hệ thống pháp luật đất đai nhằm bảo vệ tính toàn vẹn của quy hoạch và đảm bảo rằng các dự án đầu tư nước ngoài phải được thẩm định kỹ lưỡng về mục đích sử dụng đất thông qua sự điều tiết của Nhà nước hoặc các tổ chức quản lý hạ tầng khu công nghiệp. Sự hạn chế này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có một chiến lược pháp lý thận trọng và tinh tế: thay vì giao dịch trực tiếp, doanh nghiệp có thể thực hiện thông qua cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, hoặc phối hợp với chủ sử dụng đất hiện tại để thực hiện thủ tục trả lại đất cho Nhà nước và xin thuê lại theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trực tiếp.

Việc thấu hiểu tường tận "luật chơi" về đất đai không chỉ giúp doanh nghiệp FDI tránh được những rủi ro về vô hiệu hợp đồng hay tranh chấp pháp lý phức tạp, mà còn là nền tảng để xây dựng lòng tin với các cơ quan quản lý tại địa phương. Trong bối cảnh Luật Đất đai mới đang dần đi vào đời sống với nhiều điểm đổi mới về thủ tục hành chính, doanh nghiệp cần chủ động tham vấn các chuyên gia pháp lý để tìm kiếm các phương thức tiếp cận đất đai linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo tính thượng tôn pháp luật. Một sự khởi đầu chắc chắn về mặt pháp lý đối với quỹ đất chính là bảo chứng vững chắc nhất cho sự thành công lâu dài của mọi dự án đầu tư tại Việt Nam.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!