Ở cấp cơ sở – nơi gần gũi nhất với người dân – nhiều trường hợp phát sinh giao dịch liên quan đến đất đai lại được thực hiện thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã, dẫn đến câu hỏi: UBND cấp xã có quyền cho thuê đất hay không? Đây không chỉ là vấn đề mang tính thủ tục hành chính đơn thuần mà còn liên quan trực tiếp đến tính hợp pháp của hợp đồng thuê đất, quyền lợi của các bên và nguy cơ phát sinh tranh chấp. Để trả lời chính xác, cần đặt vấn đề trong tổng thể các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đặc biệt là về phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và quản lý quỹ đất công ích tại địa phương.
1. UBND cấp xã có quyền cho thuê đất hay không?
Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã là một nội dung quan trọng trong quản lý đất đai ở cơ sở, nhưng trên thực tế thường bị hiểu nhầm là “cấp xã có thể cho thuê mọi loại đất”. Pháp luật hiện hành quy định rất rõ phạm vi thẩm quyền này và đồng thời giới hạn chặt chẽ để tránh việc lạm quyền.
Căn cứ khoản 3 Điều 123 Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Đây là loại đất đặc thù, thường được gọi là “đất công ích 5%”, được Nhà nước giao cho địa phương quản lý nhằm phục vụ các nhu cầu chung như sản xuất nông nghiệp, hỗ trợ hộ dân hoặc tạo nguồn thu cho ngân sách cấp xã cụ thể quy định chi tiết như sau:
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Liên quan đến vấn đề phân cấp thẩm quyền, khoản 5 Điều 123 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ rằng cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất không được phân cấp hoặc ủy quyền cho cơ quan khác. Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất và kiểm soát chặt chẽ trong quản lý đất đai. Trong một giai đoạn nhất định, theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025), Thẩm quyền của UBND cấp huyện đã được chuyển giao cho UBND cấp xã, bao gồm việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân. Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính chất chuyển tiếp và đã hết hiệu lực theo quy định tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 31/01/2026).
Điểm cần nhấn mạnh là thẩm quyền này chỉ giới hạn trong phạm vi quỹ đất công ích, không áp dụng đối với các loại đất khác như đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh hoặc đất của tổ chức, cá nhân. Đối với các loại đất này, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh tùy theo đối tượng sử dụng, theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 123 của Luật.
Việc UBND cấp xã được phép cho thuê đất công ích xuất phát từ tính chất quản lý trực tiếp tại địa phương. Cấp xã là đơn vị nắm rõ quỹ đất, nhu cầu sử dụng và tình hình dân cư, nên được giao quyền chủ động trong phạm vi hẹp nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất này. Tuy nhiên, việc cho thuê vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc công khai, minh bạch, đúng mục đích sử dụng đất và có thời hạn theo quy định pháp luật.
Vì vậy, tại thời điểm hiện nay, có thể khẳng định rằng: UBND cấp xã không có thẩm quyền chung trong việc cho thuê đất, mà chỉ được thực hiện đối với quỹ đất nông nghiệp công ích do địa phương quản lý. Mọi trường hợp cho thuê đất vượt quá phạm vi này đều có thể bị xem là trái thẩm quyền và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả cơ quan ban hành quyết định và người sử dụng đất.
2. Thời hạn và hình thức cho thuê đất của UBND cấp xã
Quyền cho thuê đất của UBND cấp xã tuy được pháp luật cho phép nhưng bị giới hạn rất chặt chẽ về thời hạn và hình thức nhằm đảm bảo việc quản lý quỹ đất công ích minh bạch, đúng mục đích và tránh thất thoát tài sản công.
Theo quy định của Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn chỉ được phép cho thuê với thời hạn không quá 10 năm cho mỗi lần thuê.
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.
Sau khi hết thời hạn, nếu tiếp tục có nhu cầu sử dụng, người thuê phải tham gia lại quy trình cho thuê theo quy định, không đương nhiên được gia hạn. Việc giới hạn thời hạn 10 năm nhằm đảm bảo tính linh hoạt trong quản lý đất đai tại địa phương, giúp chính quyền cấp xã có thể điều chỉnh phương án sử dụng đất phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời hạn chế tình trạng “biến tướng” từ thuê ngắn hạn thành sử dụng lâu dài như giao đất.
Về hình thức cho thuê, pháp luật hiện hành yêu cầu việc cho thuê đất công ích phải thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định. Nguyên tắc đấu giá nhằm đảm bảo công khai, minh bạch, tránh việc cho thuê mang tính “chỉ định” hoặc ưu ái cá nhân, từ đó phòng ngừa tiêu cực trong quản lý đất đai. Trong thực tế, nếu UBND cấp xã cho thuê đất công ích nhưng không tổ chức đấu giá, hoặc cho thuê vượt quá thời hạn 10 năm, thì hợp đồng thuê đất có nguy cơ bị xác định là không đúng quy định pháp luật. Khi đó, không chỉ người thuê đối mặt với rủi ro pháp lý mà cả cán bộ, cơ quan ký quyết định cũng có thể bị xem xét trách nhiệm.
3. Hợp đồng thuê đất với UBND xã có giá trị pháp lý khi nào?
Hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự.
Chủ thể ký kết: bên cho thuê phải là UBND cấp xã – cụ thể là người đại diện hợp pháp (thường là Chủ tịch UBND xã) ký kết đúng thẩm quyền đối với quỹ đất công ích. Nếu hợp đồng do người không có thẩm quyền ký hoặc vượt quá phạm vi thẩm quyền (ví dụ cho thuê đất không phải đất công ích), thì hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu ngay từ đầu.
Về nội dung: hợp đồng thuê đất cần thể hiện rõ các yếu tố cơ bản như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán và quyền, nghĩa vụ của các bên. Nội dung này phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong hồ sơ địa chính. Nếu sử dụng sai mục đích (ví dụ thuê đất nông nghiệp nhưng lại xây dựng công trình kiên cố), thì dù hợp đồng hợp lệ ban đầu, việc sử dụng đất vẫn bị coi là vi phạm.
Về hình thức: theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật dân sự có liên quan, hợp đồng thuê đất với Nhà nước thường không bắt buộc phải công chứng như giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, nhưng phải được lập thành văn bản và lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền. Trong một số trường hợp cụ thể, việc chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước là cần thiết để đảm bảo giá trị pháp lý và làm căn cứ thực hiện quyền, nghĩa vụ.
Một hợp đồng thuê đất với UBND xã chỉ thực sự có giá trị pháp lý khi được ký đúng thẩm quyền, đúng đối tượng đất, đúng trình tự (bao gồm cả đấu giá nếu thuộc trường hợp phải đấu giá) và được thực hiện trên thực tế. Nếu thiếu một trong các điều kiện này, hợp đồng có thể bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần, kéo theo nhiều hệ quả pháp lý bất lợi.
4. Hệ quả pháp lý khi UBND xã cho thuê đất trái thẩm quyền
Việc UBND cấp xã cho thuê đất trái thẩm quyền là một trong những vi phạm khá phổ biến trên thực tế, đặc biệt tại các địa phương có quỹ đất công ích lớn. Hành vi này có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê đất.
Hiện nay Luật Đất đai 2024 cũng như các văn bản liên quan chưa có quy định như thế nào là cho thuê đất không đúng thẩm quyền. Tuy nhiên có thể hiểu, cho thuê đất không đúng thẩm quyền là việc cơ quan Nhà nước cho cơ quan, tổ chức, cá nhân thuê đất thông thuộc phạm vi quyền hạn của mình. Dẫn đến trường hợp đất được cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng thì Nhà nước có quyền thu hồi. Khi bị thu hồi trong trường hợp này, người đang sử dụng đất thường không được bồi thường về đất, do việc sử dụng ngay từ đầu đã không hợp pháp.
Điều đáng lưu ý là nhiều người dân dù đã ký hợp đồng với UBND xã, đã trả tiền thuê và sử dụng đất ổn định trong thời gian dài, nhưng khi phát sinh tranh chấp hoặc bị kiểm tra vẫn có thể bị thu hồi mà không được bồi thường. Nguyên nhân là do hợp đồng được ký trái thẩm quyền nên không được pháp luật công nhận đầy đủ. Người sử dụng đất còn có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất nếu đã xây dựng công trình trái phép, đồng thời có thể bị xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến sử dụng đất sai mục đích.
Về phía cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức ký quyết định cho thuê đất trái thẩm quyền có thể bị xử lý kỷ luật, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm nếu gây thiệt hại nghiêm trọng. Điều này cho thấy pháp luật không chỉ bảo vệ trật tự quản lý đất đai mà còn đặt ra trách nhiệm rõ ràng đối với từng chủ thể liên quan.
Từ góc độ thực tiễn, trước khi ký hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã, người dân và doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ loại đất, thẩm quyền cho thuê, thời hạn và quy trình thực hiện. Việc chủ động rà soát ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro bị thu hồi đất hoặc phát sinh tranh chấp về sau.
Kết luận
Tóm lại, thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã là một phạm vi quyền hạn có điều kiện và bị giới hạn nghiêm ngặt bởi các quy định của Luật Đất đai. Khác với thẩm quyền mang tính quyết định của UBND cấp tỉnh hay cấp xã trong việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư, quyền năng của UBND cấp xã chủ yếu tập trung vào việc quản lý và cho thuê quỹ đất công ích thuộc thẩm quyền quản lý của địa phương. Mọi hành vi cho thuê đất vượt quá phạm vi quỹ đất 5%, hoặc cho thuê không thông qua hình thức đấu giá (trong những trường hợp luật định) đều được coi là vi phạm nghiêm trọng về mặt thẩm quyền, dẫn đến hậu quả pháp lý là các hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu và các cá nhân sai phạm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Việc thắt chặt và làm rõ thẩm quyền này trong các văn bản luật gần đây cho thấy quyết tâm của Nhà nước trong việc minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất từ cấp cơ sở. Đối với các hộ gia đình và cá nhân, việc nhận thức đúng đắn về giới hạn quyền hạn của chính quyền cấp xã sẽ là lá chắn bảo vệ họ khỏi những rủi ro pháp lý khi tham gia vào các giao dịch thuê đất. Suy cho cùng, việc thực thi đúng thẩm quyền không chỉ đảm bảo sự thống nhất của bộ máy hành chính mà còn là nền tảng cốt yếu để quản lý đất đai trở thành công cụ đắc lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững, tránh thất thoát tài sản công và đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nguồn lực đất đai cho mọi chủ thể trong xã hội.
Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!
