Đánh giá quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

1. Quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản 

Căn cứ theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

+ Không làm thay đổi nội dung của dự án;

+ Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

2. Ưu điểm của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

Bổ sung và thống nhất nhận thức một số vấn đề liên quan pháp luật kinh doanh bất động sản

So với các quy định trước đây, pháp luật hiện nay có bổ sung và định rõ các khái niệm như "Dự án bất động sản," "Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản," "Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản," "Hợp đồng kinh doanh bất động sản". Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã tạo nên cơ sở nhận thức quan trọng, giúp các chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có quan niệm chính xác và đặc biệt, có thước đo chung để đảm bảo các bên hiểu đúng về các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Điều này giúp hạn chế nhầm lẫn trong việc thực hiện pháp luật và đóng góp vào việc làm cho các giao dịch chuyển nhượng dự án trở nên thuận lợi, thông suốt, và tránh mâu thuẫn tranh chấp phát sinh sau này.

Bổ sung, hoàn thiện nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, xác định rõ pháp luật áp dụng để xác định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không chỉ quy định nguyên tắc chung đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (theo Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2014), mà còn đề cập đến những nguyên tắc đặc thù trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (theo Điều 48, Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Những tư tưởng và quan điểm này mang tính định hướng, giúp hướng dẫn các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Bãi bỏ một số quy định không phù hợp với với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng như hoạt động chuyển nhượng dự án

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay quy định về điều kiện vốn pháp định đối với doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bất động sản đã được hủy bỏ theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Điều này là phù hợp với thực tế vì theo các quy định hiện hành về đầu tư, đất đai, và kinh doanh bất động sản, đã có quy định về năng lực tài chính của nhà đầu tư để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư. Vì vậy, quy định về vốn pháp định cho doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh bất động sản trở nên không cần thiết.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc Thủ tướng Chính phủ, và không quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện. Tuy nhiên, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP (hết hiệu lực vào ngày 01/03/2022) của Chính phủ lại quy định cả trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư do UBND cấp huyện quyết định về đầu tư. Do đó, việc Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 bãi bỏ quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, như đã quy định trong Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, là phù hợp và giúp bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật.

3. Một số hạn chế trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Thứ nhất, quy định giải thích từ ngữ tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không thể phản ánh đầy đủ và chính xác về bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được xác định bao gồm hai hành vi chính: Kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tuy nhiên, quy định này không phản ánh chính xác bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong việc phân biệt giữa kinh doanh bất động sản và cung ứng dịch vụ liên quan.

Trong thực tế, kinh doanh bất động sản thường liên quan đến việc tạo lập và quản lý các tài sản bất động sản, bao gồm cả việc mua bán, cho thuê, và phát triển dự án. Khái niệm này không chỉ bao gồm hàng hóa bất động sản được tạo lập bởi chủ thể kinh doanh mà còn liên quan đến các dịch vụ phái sinh, như quản lý bất động sản, tư vấn pháp lý, và các hoạt động hỗ trợ khác.

Thứ hai, hiện tại, pháp luật chưa xác định rõ tiêu chí để định nghĩa một phần của dự án bất động sản.

Theo quy định hiện hành (Khoản 1, Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014), chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án. Mặc dù pháp luật đã quy định rõ về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, đề cập đến nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, và trình tự thủ tục liên quan. Tuy nhiên, quy định này chưa xác định đúng và rõ ràng về tiêu chí cụ thể để xác định một phần của dự án bất động sản.

Thiếu sự rõ ràng trong việc định nghĩa tiêu chí cho một phần dự án bất động sản có thể gây khó khăn và tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật, tạo ra sự không chắc chắn và khả năng nảy sinh các vấn đề tiêu cực trong quá trình thực hiện pháp luật. Việc xác định rõ tiêu chí sẽ giúp tăng cường tính chặt chẽ và minh bạch trong thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thứ ba, các quy định về công khai và minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đạt mức hoàn thiện mong muốn.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đều có các quy định về công khai và minh bạch, nhưng còn thiếu sót trong một số khía cạnh. Cụ thể, các quy định hiện hành chưa thể hiện rõ ràng và đầy đủ về những điểm sau:

- Trách nhiệm và thời điểm công khai: Các quy định không đặc điểm rõ trách nhiệm của ai trong quá trình công khai thông tin. Ngoài ra, không xác định một thời điểm cụ thể để công khai thông tin dự án, điều này có thể tạo nên sự không rõ ràng trong quá trình triển khai.

- Thời hạn công khai: Hiện tại, các quy định chưa xác định thời hạn cụ thể cho quá trình công khai thông tin. Thiếu thông tin này có thể tạo ra tình trạng không chắc chắn và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những đối tượng liên quan.

- Xử lý vi phạm về công khai: Các quy định chưa cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách xử lý vi phạm liên quan đến công khai, minh bạch. Điều này có thể dẫn đến sự tùy ý trong quá trình thực hiện và ảnh hưởng đến quản lý và tuân thủ pháp luật.

Cần có sự bổ sung và cải thiện trong các quy định để đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch, và hiệu quả của quy trình công khai thông tin trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Xem thêm: Giải pháp hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Đánh giá quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!