1. Quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:

- Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

2. Một số bất cập trong quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

Thiếu cơ chế kiểm soát hoạt động gián tiếp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp sở hữu dự án

Trong giai đoạn phát triển sôi động của thị trường bất động sản, nhiều dự án mọc lên nhưng không phải tất cả các chủ đầu tư đều có ý định thực hiện xây dựng và triển khai dự án. Thực tế cho thấy một số chủ đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xin dự án để sau đó chuyển nhượng nhanh chóng sau khi dự án được phê duyệt, thay vì nỗ lực xây dựng và phát triển chúng.

Tình trạng này có thể có ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và có thể dẫn đến các vi phạm về chính sách khi quyết định phê duyệt dự án. Đối mặt với những yêu cầu không thể đáp ứng để chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, một số chủ đầu tư có thể lựa chọn chuyển nhượng cổ phần hoặc vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án, nhằm tránh sự quản lý của pháp luật kinh doanh bất động sản và gián tiếp chuyển nhượng dự án cho đối tác.

Thực tế, nhiều công ty con mới được thành lập với vốn điều lệ đáng kể, chủ yếu để xin dự án và phục vụ cho mục đích bán cổ phần, vốn góp nhằm đạt lợi nhuận cho công ty mẹ. Hoặc, các doanh nghiệp sở hữu dự án có thể có chiến lược gián tiếp chuyển nhượng dự án thông qua việc chuyển nhượng cổ phần hoặc bán vốn góp, nhằm tránh một số điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản và tiềm ẩn rủi ro thất thu ngân sách Nhà nước. Do đó, việc thiếu cơ chế kiểm soát có thể dẫn đến việc mất mát nguồn thu thuế lớn từ các thương vụ gián tiếp chuyển nhượng dự án bất động sản trong tương lai.

Bất cập trong quy định pháp luật về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản hình thành trong tương lai

Ngày nay, nhiều dự án nhà ở thương mại dự kiến sẽ hình thành trong tương lai đang gặp khó khăn về tài chính khi chủ đầu tư, là doanh nghiệp trong nước, đang triển khai xây dựng trên ½ khối lượng dự án và khách hàng đã thanh toán trên 50% giá trị hợp đồng mua bán. Vì lý do này, họ đang tìm kiếm chủ đầu tư mới để chuyển nhượng lại dự án. Trước sức hút của dòng vốn đầu tư từ nước ngoài đổ mạnh vào Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp trong nước đang mong muốn tìm đối tác là doanh nghiệp nước ngoài để chuyển nhượng dự án với mức giá hấp dẫn.

Tuy nhiên,  khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã tạo ra một rào cản cho doanh nghiệp nước ngoài muốn nhận chuyển nhượng dự án bất động sản dự kiến hình thành trong tương lai. Theo quy định này, số tiền mà khách hàng đã thanh toán cho dự án nhà ở thương mại trong tương lai, trong trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng trước khi nhà được bàn giao. Điều này tạo ra sự lúng túng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi muốn nhận chuyển nhượng dự án, vì họ không biết liệu họ có vi phạm quy định trong tình huống này hay không.

Chưa có quy định chi tiết về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Việc cho phép chủ đầu tư có khả năng chuyển nhượng một phần của dự án bất động sản được coi là một bước tiến trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 so với quy định trước đó trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, quy định mở cửa này, trong khi thiếu các hướng dẫn chi tiết từ pháp luật, không chỉ gây ra sự lúng túng khi thực thi mà còn mở ra khả năng xảy ra nhiều hệ lụy không lường trước được, đặc biệt từ việc chủ đầu tư có thể có ý định "manh mún" dự án để thu lợi.

Tình trạng này không chỉ gây rủi ro về việc phá vỡ quy hoạch mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến các bên liên quan, bao gồm khách hàng (người mua) và các đối tác như ngân hàng, nhà thầu thi công chính của toàn bộ dự án. Các hệ lụy này có thể tạo ra những tác động không lường trước được đến uy tín và chất lượng của dự án, cũng như gây thiệt hại cho các bên liên quan trong quá trình triển khai và quản lý dự án bất động sản.

3. Giải pháp về hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản

Một số vấn đề pháp lý còn hạn chế và bất cập cần được giải quyết để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bao gồm:

Thứ nhất: Quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản cần được điều chỉnh để phản ánh chính xác bản chất của hoạt động này và phân biệt nó với khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đề xuất sửa đổi khái niệm kinh doanh bất động sản như sau: "Kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư đầu tư vốn để xây dựng công trình, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận." Sự phân biệt rõ ràng giữa kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản sẽ tạo cơ sở cho việc xây dựng cơ chế pháp lý điều chỉnh phù hợp với từng đối tượng và hoạt động kinh doanh cụ thể, đồng thời giúp kiểm soát các hiện tượng và hoạt động có bản chất khác nhau, nhưng lại chung một cơ chế pháp lý. Điều này sẽ tăng cường hiệu lực, hiệu quả và tính khả thi của pháp luật trong thực tế.

Thứ hai: Cần có quy định cụ thể về tiêu chí xác định phần dự án bất động sản được phép giao dịch chuyển nhượng. Hiện nay, pháp luật cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhưng chưa có tiêu chí xác định rõ ràng về việc định nghĩa phần dự án là gì. Điều này có thể dẫn đến hiểu lầm và sự tùy tiện trong thực hiện pháp luật, có thể tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án không đúng cách. Để đảm bảo rõ ràng và minh bạch trong thực hiện pháp luật, cần có tiêu chí xác định chi tiết về việc đánh giá làm thế nào một phần của dự án bất động sản được xem xét và phê duyệt cho việc chuyển nhượng.

Thứ ba: Cần sửa đổi cách quy định về nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong việc xây dựng quy định về nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nên chỉ định rõ những nguyên tắc có tính đặc thù và liên quan đến lĩnh vực này. Các nguyên tắc chung trong kinh doanh và thương mại nên được tham chiếu đến các quy định hiện hành để đảm bảo văn bản quy phạm pháp luật ngắn gọn, rõ ràng và khoa học.

Thứ tư: Đối với nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cần bổ sung quy định về sự chấp thuận từ người có thẩm quyền quyết định về việc đầu tư dự án. Điều này sẽ giúp bảo đảm tính toàn diện và phù hợp với quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đồng thời tăng cường quy trình xác nhận và chấp thuận từ các cơ quan quản lý nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản.

Xem thêm: Căn cứ hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Giải pháp hoàn thiện quy định chuyển nhượng dự án bất động sản mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!