Đánh giá sự thiếu hụt là gì? Deficiency-judgment nghĩa là gì?

1. Thế chấp tài sản là gì?

Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này.

Thế chấp tài sản bao gồm hai bên chủ thể được xác định như sau:

- Bên nhận thế chấp: là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp.

- Bên thế chấp: là bên bằng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trước bên nhận thế chấp

Tài sản thế chấp theo Điều 318 luật dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:

- Đối với động sản và bất động sản:

- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

- Nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

- Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Nếu chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, bao gồm:

- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

- Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hộ gia đình, cá nhân được nhận thế chấp sổ đỏ

Theo Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều này.

Như vậy, khi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể thế chấp tại hộ gia đinh, cá nhân (trong trường hợp hộ gia đinh, cá nhân đủ điều kiện) mà không nhất thiết phải thế chấp tại ngân hàng như trước đây.

Thủ tục thế chấp để vay ngân hàng theo quy định mới nhất

 Khi thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ tiến hành những thủ tục sau với sự phối hợp cùng với khách hàng là bên thế chấp:

• Kiểm tra tính pháp của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 để xác định tính xác thực của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
• Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật Đất đai 2013;
• Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng;
• Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

            Sau khi đã đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đã hoàn tất.

3. Khái niệm về Deficiency judgment - Lệnh bù trừ

Deficiency judgment hay có thể dịch là lệnh/Phán quyết bù trừ là một phán quyết/lệnh của tòa án đối với bên bảo đảm không có khả năng thanh toán cho khoản vay của mình dù đã bán tài sản bảo đảm nhưng vẫn không đủ để chi trả khoản nợ. Lệnh này cho phép bên nhận bảo đảm thu thêm tiền từ bên bảo đảm để thu hồi số nợ còn lại.

Không phải lúc nào deficiency judgment cũng được cho phép, một số nơi cấm Tòa án sử dụng phán quyết này, đặt biệt là trong trường hợp phát mại tài sản thu hồi nợ. Lệnh cấm này thường được quy định trong Luật cấm lệnh bù trừ (anti-deficiency law):

4. Nguyên tắc pháp lý của Deficiency judgment

Nguyên tắc pháp lý của deficiency judgment có thể áp dụng cho bất kỳ khoản vay có bảo đảm nào, chẳng hạn như khoản vay mua ô tô, trong đó tài sản bị tịch thu từ bên bảo đảm mặc định được bán với giá thấp hơn số tiền mà bên nhận bảo đảm cho vay. Tuy nhiên, trong hầu hết các trường hợp, lện này được áp dụng cho các trường hợp có  liên quan đến việc thế chấp bị tịch thu tài sản .

Các điều khoản trogn các hợp đồng vyay thế chấp nhà ở được thiết kế để tránh deficiency judgment bằng cách quy định số tiền cho vay sẽ tùy thuộc vào giá trị nhà ở đã được thẩm định của tài sản và yêu cầu người vay trả trước . Bằng cách đó, người cho vay đang đặt ít tiền vào rủi ro hơn so với giá trị của tài sản.

Về lý thuyết, những biện pháp bảo vệ đó đảm bảo rằng người cho vay có thể bán tài sản để có đủ tiền trả lại khoản vay của mình nếu người đi vay vỡ nợ. Nhưng trong thời kỳ suy thoái bất động sản, chẳng hạn như sự kiện xảy ra vào năm 2008 , giá trị của một ngôi nhà có thể giảm xuống dưới mức dư nợ cho nó. Điều này đôi khi được gọi là thế chấp dưới nước . Khi một người đi vay không trả được nợ thế chấp của họ trong những trường hợp như vậy, người cho vay có thể yêu cầu một phán quyết thiếu sót.

Ví dụ: Hãy xem xét một ngôi nhà được mua với giá 300.000 đô la với 30.000 đô la trả trước và 270.000 đô la, thế chấp 30 năm với lãi suất 4%. Người đi vay không trả được khoản vay 270.000 đô la sau hai năm, để lại số dư nợ gốc khoảng 260.000 đô la. Ngân hàng bán căn nhà với giá 245.000 đô la, sau đó đạt được một phán quyết bù trừ đối với người vay 15.000 đô la còn lại. Đó là số tiền mà người vay cần phải trả.

5. Bên nhận bảo đảm khiếu kiện bù trừ như thế nào?

Một vụ kiện thiếu hụt cũng giống như một vụ kiện để thu hồi một khoản nợ không có bảo đảm — chẳng hạn như khoản nợ thẻ tín dụng hoặc hóa đơn y tế — bởi vì sự thiếu hụt chính xác là một khoản nợ không có bảo đảm. Trước khi bị tịch thu tài sản, thế chấp của bạn là một khoản nợ có bảo đảm; bạn nợ ngân hàng của bạn một số tiền nhất định và ngôi nhà của bạn được đảm bảo hoàn trả. Do bạn không trả được khoản vay cầm cố nên ngân hàng có quyền bán nhà của bạn để thu hồi nợ. Sau khi bị tịch thu tài sản, bạn có thể vẫn nợ ngân hàng một số tiền (khoản thiếu hụt), nhưng tài sản bảo đảm (ngôi nhà của bạn) đã biến mất. Vì vậy, khoản thiếu hụt bây giờ là một khoản nợ không có bảo đảm .

Bạn có thể tự nghĩ, "Nhưng ngân hàng đã xiết nợ! Tôi không còn sở hữu căn nhà nữa. Làm sao tôi có thể nợ họ?" Khi ban đầu bạn cầm tiền thế chấp để mua nhà, bạn đã ký vào hai văn bản. Một trong những tài liệu này là một kỳ phiếu, trong đó bạn hứa sẽ trả món nợ thế chấp cho người cho vay của bạn. Tài liệu khác là một thỏa thuận bảo đảm — một thế chấp hoặc chứng thư tín thác — trong đó bạn cầm cố căn nhà của mình để bảo đảm cho khoản vay. Thỏa thuận bảo mật cho phép người cho vay của bạn có quyền tịch thu tài sản. Khi việc tịch thu nhà kết thúc, thỏa thuận bảo đảm không còn hiệu lực. Nhưng kỳ phiếu vẫn tồn tại, cũng như nghĩa vụ của bạn đối với bất kỳ khoản nợ còn lại nào.

Nếu người cho vay của bạn kiện bạn để thu hồi khoản thiếu hụt và thắng, tòa án sẽ ra phán quyết buộc bạn phải trả khoản tiền thiếu hụt. Nếu bạn bỏ qua lệnh tòa này, người cho vay của bạn có thể sử dụng phán quyết bù trừ này để áp đặt các khoản bồi thường đối với tài sản khác mà bạn sở hữu, cắt giảm tiền lương của bạn hoặc đóng băng tài khoản ngân hàng của bạn.