1. Đất ao có được làm sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có diện tích đất thổ cư trước đây mua lại đó là đất ao. Gia đình tôi chưa làm sổ đỏ, nay có đợt làm sổ đỏ ở xã, tôi có đi làm nhưng cán bộ nói rằng "đất ao không làm được sổ đỏ!". Vậy cho tôi hỏi, nếu muốn làm sổ đỏ tôi cần phải làm gì?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: M.L

Đất ao có được làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Khuê. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Để được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất ao mà bạn mua, trước tiên bạn cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở.

Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên điều 52 Luật Đất đai năm 2013: Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất :

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Để tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần đến nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộngđất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Sau khi nộp hồ sơ với tất cả những giấy tờ hợp lệ và thực hiện xong tất cả nghĩa vụ tài chính, sau khoảng thời gian không quá 35 ngày bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

Khi đã chuyển đổi xong mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở lâu dài bạn có thể tiếp tục yêu cầu được cấp sổ đỏ. Trân trọng./.

2. Tư vấn về làm sổ đỏ khi người thừa kế hợp pháp không ký ?

Xin chào Luật Minh Khuê, mong quý công ty tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Chú tôi (em ruột của bố tôi) có một mảnh đất 200 m2 (mảnh đất này có được do chuyển đổi từ đất ruộng của cả bố và chú tôi thời kỳ sau cách mạng).

Sau đó bố tôi đã đồng ý để chú tôi xin cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất lấy tên của chú tôi. Sau khi được cấp sổ đỏ, chú tôi đã làm đơn đề nghị tách quyền sử dụng đất cho bố tôi 75 m2 và tôi là 25 m2, đơn này không có xác nhận của địa phương mà chỉ có chữ ký của người làm chứng là hai cô tôi (chị em ruột với bố và chú tôi). Chú tôi làm đơn này mục đích là xác nhận cho tôi được sử dụng diện tích 100 m2. Và việc này mới chỉ dừng lại ở đây. Hiện tại, bố và chú tôi đã mất chỉ còn hai cô tôi vẫn còn sống và minh mẫn, tôi có ý định làm sổ đỏ cho diện tích 100 m2 (gồm diện tích của bố tôi và tôi theo đơn của chú tôi). Việc tôi làm sổ đỏ được tất cả mọi người ủng hộ, các anh em ruột của tôi cũng đã đồng ý để lại diện tích 75 m2 của bố tôi cho tôi, chỉ có duy nhất việc vợ của chú tôi vẫn chưa ký vào đơn giúp tôi (người thừa kế hợp pháp sổ đỏ của chú tôi để lại), việc chưa ký này không kèm theo thái độ phản đối.

Xin được nói thêm về mảnh đất này, hiện tại cả gia đình tôi và gia đình chú tôi đã xây nhà trên toàn bộ diện tích đất, gia đình tôi đã xây và ở từ năm 1996 trên diện tích 100 m2, đầu năm nay tôi sửa lại nhà, vợ của chú tôi cũng không có ý kiến gì và còn đồng ý cho gia đình tôi được ở nhờ nhà của gia đình bà đã xây (do gia đình nhà bà không thường xuyên ở đó). Tôi xin được phép hỏi quý công ty là: pháp luật có bảo vệ lợi ích của gia đình tôi trong trường hợp tôi muốn làm sổ đỏ nhưng vợ của chú tôi không ký vào đơn hay không?

Xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn về làm sổ đỏ khi người thừa kế hợp pháp không ký ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, đối với vấn đề này chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, tại Điều 100 Luật Đất đai quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo như bạn trình bày, trước khi chú bạn mất thì chỉ để lại cho bạn một tờ giấy chuyển quyền sử dụng đất viết tay, không có công chứng mà chỉ có sự chứng kiến của hai cô của bạn, và bạn bắt đầu xây dựng nhà và ở trên mảnh đất này từ năm 1996 đến nay. Trường hợp của bạn không có bất kỳ loại giấy tờ nào được xác định như trong Điều 100 nêu trên. Vì vậy, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn quy định tại Điều 101 Luật này. Theo đó, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai thì:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;"

Như vậy, mảnh đất bạn ở từ năm 1996 đến nay là đất không có tranh chấp, và thỏa mãn các điều kiện về hạn mức giao đất như trên thì bạn hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần đến chữ ký của cô bạn. Trong trường hợp này, bạn cần phải đến Ủy ban nhân dân cấp xã và có đơn yêu cầu được xác nhận mảnh đất bạn đang sử dụng là từ năm 1996 và không có tranh chấp quyền sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch hiện nay của xã thì bạn hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để bạn tham khảo thêm: Việc chứng minh sử dụng đất lâu dài, ổn định và không có tranh chấp được thể hiện ở các loại giấy tờ như: Biên lai nộp thuế nhà đất, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú dài hạn tại nhà ở gắn liền với đất ở, Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;... Vì vậy, khi đi yêu cầu UBND cấp xã xác nhận mảnh đất bạn đang sử dụng là ổn định thì bạn nên mang cùng các loại giấy tờ trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng! Trân trọng ./.

3. Tư vấn về chia đất và làm sổ đỏ cho các con ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi như sau: ông bà nội tôi có miếng đất và có 4 người con, ông nội tôi đã mất cách đây 25 năm, bà nội gần 90 tuổi nhưng bà còn minh mẫn. Hiện bố mẹ tôi đang ở chung với bà nội từ khi bố mẹ lấy nhau, các chú đã đi ở nơi khác và bà nội tôi muốn chia miếng đất thành 4 phần.

Tuy nhiên bà cho bố tôi hơn phần còn lại 2m vì là con trưởng nuôi bà đến khi mất, và bà muốn làm tách sổ miếng đất cho bố tôi trước, sau đó bà sẽ làm các phần còn lại (vì thực ra trong anh em cũng có người không đồng ý, tránh chuyện anh em gây mất hoà khí nên bà muốn làm trước cho bố tôi.) Nhưng khi lên xã chính quyền ông phó chủ tịch xã có nói muốn tách làm sổ thì bây giờ phải họp bằng đấy anh em và phải có chữ ký thì họ mới giải quyết. Vì vậy tôi muốn nhờ luật sư xem họ giải quyết như thế có đúng không ạ?

Xin cảm ơn Luật sư!

Đất ao có được làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi ngay: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin trả lời như sau:

Hiện nay, bà nội bạn là chủ sở hữu của mảnh đất. Đồng thời, bà nội bạn muốn tặng cho các con phần đất của mình và thực hiện thủ tục tách thửa đất. Do đó, để thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu mảnh đất, thì bà nội bạn cần đáp ứng những điều kiện sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai 2013)

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đồng thời, để thực hiện việc tách thửa đất thì diện tích đất tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích đất tối thiểu được tách thửa theo quy định của địa phương bạn.

Nếu đã thỏa mãn các điều kiện trên, thì bà nội của bạn có quyền thực hiện việc tách thửa đất, và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99 Luật đất đai 2013 :

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
...
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

Về câu trả lời của chính quyền địa phương:

Bà nội bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất, đồng thời cũng không có đồng chủ sở hữu (vì các con không phải chủ sở hữu). Đây là quan hệ tặng cho, không phải quan hệ thừa kế, đồng thời việc tặng cho đất cũng hoàn toàn phù hợp với ý chí của bà nội bạn. Do đó, khi thực hiện việc tách thửa không phải có sự đồng ý và chữ ký của các con. Chính quyền địa phương trả lời như trên là không đúng theo quy định pháp luật.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê! Nếu có thắc mắc gì bạn liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài 1900.1975 để được tư vấn và hỗ trợ.

Trân trọng./.

4. Cần tư vấn về thủ tục làm sổ đỏ đất ở đô thị ?

Chào luật sư, chúc luật sư một ngày mới tốt đẹp và làm việc hiệu quả. Tôi tên là: L.M. Tôi có một việc mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Hai vợ chồng tôi là giáo viên cấp 1 và cấp 2, sống tại thành phố Huế. Năm 2005, 2 vợ chồng tôi có mua một miếng đất 85m2 của bà cô ruột bên gia đình vợ.
Năm 2006 xây nhà ở cấp 4 đến thời điểm hiện nay khi mua bán chỉ có hai bên giấy tờ viết tay, con cái bên bán có ký tên nhưng không ra công chứng mua bán ở Phường xã; mảnh đất này là có trích lục nhưng người bán người ta không chịu làm thẻ đỏ đẻ tách thửa cho gia đình tôi. Vì vậy tôi muốn hỏi gia đình tôi muốn làm thủ tục sổ đỏ cho mảnh đất của mình thì thủ tục như thế nào? cần nhưng giấy tờ và thủ tục ra sao, gia đình tôi đã nộp thuế đất ở gần 10 năm cho nhà nước. Vậy kính mong luật sư tư vấn cho thuận tiện đôi bên ?
Cám ơn luật sư và mong nhận được hồi âm sớm!

Cần tư vấn về thủ tục làm sổ đỏ đất ở đô thị ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Thứ nhất, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 :

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng nêu rõ:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Nếu xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, gia đình bạn sẽ chịu thiệt thòi. Chúng tôi khuyên bạn nên đi công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng đất trong thời gian sớm nhất có thể.

Thứ hai, về thủ tục yêu cầu cấp GCN QSDĐ

Sau khi tiến hành thủ tục công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Thủ tục đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tiếp nhận hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1975. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

5. Chuyển khẩu trước khi làm sổ đỏ sẽ dẫn đến những vấn đề gì?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Bố mẹ tôi sống trên ngôi nhà cấp 4 mua lại của cơ quan xây dựng thủy lợi từ năm 1989 đến nay. Do vấn đề sức khỏe bố mẹ tôi về quê điều trị và có ý định sống ở quê nên đã chuyển khẩu về.

Vậy cho tôi hỏi bây giờ bố mẹ tôi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã chuyển khẩu có ảnh hưỏng gì không? Gia đình tôi có hỏi về khoản phí phải trả cho việc cấp đất được họ trả lời rằng gia đình tôi được nộp 40% / 600 nghìn/1m vuông của 120 m, còn 126 m còn lại phải nộp với giá 820 nghìn/1m vuông , tổng diện tích đất của gia đình tôi là 246 m vuông. Họ nói vậy là gia đình chúng tôi thuộc diện đóng như thế nào ạ. Họ có nói thêm là đất này đã trong quy hoạch nghĩa là sao ạ?

Xin chân thành cảm ơn!

Chuyển khẩu trước khi làm sổ đỏ sẽ dẫn đến những vấn đề gì?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ nhất, làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã chuyển khẩu:

Trường hợp gia đình bạn nếu muốn chuyển hộ khẩu thì chỉ cần một trong các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu mảnh đất nơi bạn đang sinh sống. Ở đây, không bắt buộc phải có sổ đỏ, cụ thể căn cứ Khoản 4 Điều 29 Luật cư trú năm 2006 về điều chỉnh những thay đổi trong hộ khẩu :

"4. Trường hợp chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới trong phạm vi xã, thị trấn của huyện thuộc tỉnh; chuyển đi trong cùng một huyện, quận, thị xã của thành phố trực thuộc trung ương; chuyển đi trong cùng một thị xã, thành phố thuộc tỉnh thì chủ hộ hoặc người trong hộ hoặc người được uỷ quyền phải làm thủ tục điều chỉnh. Người đến làm thủ tục điều chỉnh phải nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; xuất trình sổ hộ khẩu; giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp mới."

Mặt khác theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú:

"Điều 6. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp

1. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

a) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong các giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai (đã có nhà ở trên đất đó);

- Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

- Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp xã);

- Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của Nhà nước hoặc các đối tượng khác;

- Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

- Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sở hữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấy đăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền, phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc của phương tiện đó.

b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cơ quan, tổ chức hoặc của cá nhân (trường hợp văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã). Đối với nhà ở, nhà khác tại thành phố trực thuộc trung ương phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về điều kiện diện tích bình quân bảo đảm theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố trực thuộc trung ương và được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý băng văn bản;

c) Giấy tờ của cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo về việc công dân có chỗ ở thuộc trường hợp quy định tại Điểm c, Điểm d Khoản 1 Điều 26 của Luật Cư trú;

d) Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức)."

Như vậy, nếu muốn chuyển hộ khẩu không bắt buộc phải có sổ đỏ mà chỉ cần bố mẹ bạn chứng minh được mảnh đất đang sinh sống thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn, có giấy chứng nhận đã mua mảnh đất đó trước đây để được làm thủ tục nhập hộ khẩu theo đúng quy định. Cho nên, bây giờ bố mẹ bạn có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã chuyển khẩu mà không có ảnh hưỏng gì cả.

Thứ hai, các khoản phí phải trả cho việc cấp đất

Gia đình bạn có hỏi về khoản phí phải trả cho việc cấp đất được họ trả lời rằng gia đình bạn được nộp 40% tức: 600 nghìn/1m2 của 120 m, còn 126 m còn lại phải nộp với giá 820 nghìn/1m2 , tổng diện tích đất của gia đình bạn là 246 m vuông. Vì bạn không cung cấp đầy đủ thông tin nên nếu đất nhà bạn đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nên theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì:

"Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Theo đó gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi khó cớ thể trả lời chi tiết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Tư vấn mức phí khi làm sổ đỏ cho người sử dụng đất ?

Kính chào luật sư! luật sư cho em hỏi nếu diện tích đất là 100m2 khi làm sổ đỏ phải đóng bao nhiêu tiền ? Em xin cảm ơn!
Người gửi: P.H

Tư vấn mức phí khi làm sổ đỏ cho người sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Do bạn không cung cấp thông tin đầy đủ về nguồn gốc có được mảnh đất này là thế nào nên chỉ có thể đưa ra tư vấn cho bạn chung nhất như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (có thể): Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp GCN quyền sử dụng đất; GCN quyền sở hữu nhà, căn hộ được tính 25% trên thu nhập chuyển nhượng.

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Bạn chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân này nếu như bạn mua mảnh đất trên mà người bán theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân phải chịu thuế nhưng họ không nộp.

-Thuế trước bạ: Căn cứ Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ của chính phủ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.


Nhà, đất mức thu là 0,5%

- Ngoài ra phải nộp khoản lệ phí khác cho nhà nước như:

+Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

+Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

+Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

Bạn có thể căn cứ vào phần tư vấn trên đây để xem xét trường hợp cụ thể của mình.

Xem thêm:

- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012

- Thông tư 02/2014/TT-BTC về phí, lệ phí

Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi cho thắc mắc của bạn, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê