Tranh chấp về đất đai lâu nay vẫn là những tranh chấp phổ biến và phức tạp trong giao dịch dân sự. Nguyên nhân là do trước năm 1972, đất nước ta chia làm hai miền Nam – Bắc, việc quản lý đất đai chưa thống nhât. Trong thời kỳ bao cấp, quản lý đất đai cũng còn nhiều bất cập. Đất lại là tài sản có giá trị lớn và có thể bị thay đổi theo thời gian và theo quy hoạch của Nhà nước. Chính vì thế, việc hiểu biết về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) có vai trò quan trọng đối với chúng ta, nhằm đảm bảo lợi ích cho bản thân, gia đình và xã hội.
Đất tranh chấp hầu hết sẽ không được tham gia vào các giao dịch dân sự, trong đó việc thừa kế quyền sử dụng đất tranh chấp cũng liên quan đến những cơ sở giải quyết vấn đề trên. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này.
Chào luật sư, tôi có vấn đề cần tư vấn như sau: Ông nội tôi có một mảnh đất 1800m2, sau khi ông mất, ông có để lại mảnh đất cho bố tôi 1000m2 và chú ruột của tôi 800m2. Chú tôi không đồng ý và xảy ra tranh chấp sau nhiều lần hòa giải không thành. Tháng 01/2021 bố tôi qua đời và để lại di sản thừa kế là 1000m2 đất cho tôi. Vậy tôi xin hỏi luật sư, được biết rằng hiện nay, quyền thừa kế đất đai phải được công nhận bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong hoàn cảnh này, tôi có được công nhận quyền thừa kế mảnh đất đang bị tranh chấp đó không? tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn câu hỏi của anh (chị), với những thông tin trên, chúng tôi xin tư vấn như sau:
1, Đất tranh chấp là gì?
Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2018 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Trong quá trình giải quyết các vụ việc tranh chấp về đất đai, có thể thấy đất đai bị tranh chấp bởi các trường hợp sau:
Thứ nhất: Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Về cơ bản thì đây là dạng tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, các bên tranh chấp với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất, thửa đất.
Cụ thể, ta thường gặp các vụ việc tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…); tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính; tranh chấp diện tích đất do bị cấp trùng, lấn chiếm đất đai. Chủ yếu phân định quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân, tổ chức nào.
Thứ hai: Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất… Mặc dù đây là các tranh chấp về hợp đồng dân sự nhưng đều có liên quan đến vấn đề chủ đạo là đất đai. Tuy nhiên về bản chất đây vẫn là tranh chấp về hợp đồng dân sự.
Thứ ba: Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai là một tài sản được coi là di sản thừa kế. Việc tranh chấp đất đai cũng gắn với việc phân chia thừa kế. Nhưng đây lại là một tài sản khó phân chia vì nó còn đi kèm với các nghĩa vụ tài chính và quy hoạch của Nhà nước. Do đó, các tranh chấp về đất đai trong lĩnh vực thừa kế thường xuyên xảy ra khi có sự kiện phân chia thừa kế theo quy định của luật hoặc theo yêu cầu được phân chia di sản thừa kế của những người ở hàng thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Thứ tư: Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Tranh chấp này chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Vì, trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Nên, những tranh chấp như vậy có cơ sở để giải quyết.
Thứ năm: Tranh chấp tài sản gắn liền với đất
Trường hợp này được biết đến với các vụ việc tranh chấp về cây cối, công trình xây dựng trên thửa đất, mảnh đất. Tuy không trực tiếp tranh chấp về quyền sử dụng mảnh đất đó, nhưng đây lại là tranh chấp thường xuyên xảy ra tại các địa phương.
Trường hợp trên thuộc tranh chấp đất về quyền thừa kế đất đai.
2, Đất tranh chấp có được lập di chúc thừa kế theo pháp luật không?
Như đã đề cập ở trên, có năm trường hợp về tranh chấp đất đai. Mỗi trường hợp lại có những đặc điểm pháp lý khác nhau. Tuy nhiên khi thực hiện chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật cần phải tuân thủ các quy định về việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, sau khi lập di chúc hoặc người chủ sở hữu mảnh đất, thửa đất qua đời, ngoài các tài sản là động sản, tiền mặt, tiền tiết kiệm,… người được nhận thừa kế cần phải làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, họ mới được công nhận thừa kế mảnh đất, thửa đất đó.
Theo pháp luật thì việc thừa kế quyền sử dụng đất căn cứ vào Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, căn cứ theo Luật Đất đai 2013, mảnh đất thửa đất bị tranh chấp sẽ không được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thừa kế. Tức là Nhà nước sẽ không công nhận việc thừa kế di sản là đất đang bị tranh chấp cho người được nhận thừa kế.
3, Giải quyết tranh chấp về đất đai như thế nào?
Nếu muốn nhận di sản thừa kế từ người thân để lại trước tiên cần phải giải quyết được tranh chấp trước đó.
a, Giải quyết tranh chấp theo hướng tự hòa giải
Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp thì: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Theo đó, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải thông qua 02 hình thức
- Hình thức 1: Tự hòa giải;
- Hình thức 2: Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
Theo Luật Hòa giải ở cơ sở thì tranh chấp đất đai được hòa giải ở cơ sở do Hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp.
Trường hợp của anh (chị) không nói rõ về tình huống tranh chấp, nên nếu sau nhiều lần hòa giả không thành, anh (chị) có thể lựa chọn gửi đơn nhờ sự can thiệp của chính quyền địa phương.
b, Hòa giải tại Ủy Ban Nhân Dân (UBND) cấp xã
Nếu các bên tự hòa giải không thành công. Tiếp theo, các bên sẽ nhờ vào sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền tại cấp xã, phường, thị trấn để thực hiện hòa giải
Căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Sau khi thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Hòa giải thành (kết thúc tranh chấp đất đai)
+ Nếu có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành
Hòa giải không thành nếu muốn giải quyết việc tranh chấp thì theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
c, Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi xảy ra tranh chấp.
Sau khi thực hiện hòa giải không thành tại UBND cấp xã. Các bên có thể thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án với hai trường hợp sau đây:
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, những tranh sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
- Điều kiện khởi kiện
Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 không có riêng một điều khoản nào quy định về điều kiện khởi kiện. Tuy nhiên, căn cứ vào Bộ luật này để được khởi kiện tranh chấp đất đai phải có đủ các điều kiện sau:
+ Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
+ Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
+ Tranh chấp chưa được giải quyết.
+ Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
4, Sau khi giải quyết tranh chấp, thủ tục nhận thừa kế đất đai tiến hành ra sao?
Thứ nhất, cần làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)
- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao)
- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
- Giấy chứng tử của người chết (bản sao)
- Di chúc (bản sao) nếu có để lại di chúc
- Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).
Bước 2: Kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ và niêm yếu công khai tại trụ sở UBND cấp xã
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.
Thứ hai, làm thủ tục sang tên GCN QSDĐ đất với người thừa kế
Người thừa kế đến Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành làm thủ tục, hồ sơ gồm:
- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).
- Văn bản khai nhận di sản có công chứng.
- Giấy chứng nhận QSDĐ.
- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSDĐ thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận QSDĐ tại nơi đã nộp hồ sơ.
5, Những nghĩa vụ tài chính cầm phải thực hiện sau khi nhận thừa kế GCN QSDĐ
Hiện nay, khi người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai sẽ phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% nhân với khung giá đất theo quy định của tỉnh nơi có đất.
Bên cạnh đó, khi người sử dụng đất sẽ phải nộp các lệ phí khác như chi phí đo đạc, lệ phí cấp sổ, khai thác và sử dụng dữ liệu quốc gia về đất đai. chi phí thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, việc nộp các loại phí này sẽ do quyết định của từng đại phương.
Về thuế, người nhận thừa kế QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo chuyển nhượng bất động sản.
Vì vậy, ngoài việc người sử dụng đất có các quyền thì phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
