Đất nông nghiệp hết hạn thì được bồi thường như thế nào?

LĐĐ 2013 đã luật hóa những nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp. Nguyên tắc này bao gồm: nguyên tắc bồi thường về đất (Điều 74 LĐĐ 2013), nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh (Điều 88 LĐĐ 2013) và nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước THĐ (Điều 83 LĐĐ 2013) và hướng dẫn thực hiện cụ thể tại Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cho thấy quan điểm xuyên suốt của Nhà nước ta trong vấn đề bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp.. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp được thể hiện ở một số khía cạnh sau đây:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 LĐĐ 2013 thì: Người sử dụng đất khi Nhà nước THĐ nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. Như vậy, để được bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Trường hợp người sử dụng đất không đáp ứng được các điều kiện để bồi thường về đất thì được xác định về vấn đề bồi thường về chi phí đầu tư còn lại vào đất. Quy định này được cụ thể hóa tại Khoản 1 Điều 76 LĐĐ 2013. Bên cạnh việc được bồi thường về đất khi bị THĐ người sử dụng đất bị thu hồi còn được hỗ trợ chi phí ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Điều này giúp người sử dụng đất nông nghiệp bị THĐ tìm sinh kế và thích nghi được với việc mất TLSX quan trọng. Quy định này mang tính nhân văn và thể hiện được trách nhiệm xã hội của Nhà nước.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi. Vậy, có hai phương thức bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp.

Một là, bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Hiện nay, đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng ổn định, khi không còn nhu cầu sử dụng người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất nếu còn nhu cầu sử dụng họ có thể gia hạn quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất của người sử dụng là ổn định và không có sự xáo trộn. Mặt khác, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có thể được dùng để bồi thường cho người sử dụng đất ở mỗi địa phương trên thực tế không nhiều. Vì vậy, phương thức bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi là không thực tế, thiếu tính khả thi.

Hai là, phương thức bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi. Đây là phương thức phổ biến được áp dụng trên thực tế. Đất nông nghiệp bị thu hồi có giá thấp hơn nhiều so với giá đất phi nông nghiệp và giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, đối với một số dự án phát triển khu dân cư đất sau khi được san lấp mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng để phân lô bán nền thì được bán ra cao gấp nhiều lần so với giá bồi thường. Điều này tạo ra sự chêch lệch giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Lợi ích từ việc tăng giá trị của đất này người bị THĐ không được hưởng. Chính vì vậy, việc THĐ vì mục đích quốc phòng – an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng được sử dụng vào các công trình công ích như bệnh viện, trường học… không gây bức xúc cho người dân như những dự án THĐ để phát triển đất đô thị. Người nông dân khi chấp thuận việc THĐ thì việc mua lại một phần diện tích bị thu hồi cũng gặp khó khăn về giá. Giá mà Nhà nước đưa ra không thể bù đắp được thu nhập và sản phẩm mà nhân dân mất đi khi họ mất quyền sử dụng đất. Nông dân phải hy sinh cơ hội sản xuất, ảnh hưởng xấu đến thu nhập hiện tại và tương lai, trợ cấp xã hội và an ninh lương thực và vị trí của họ trong xã hội. Hơn nữa, chính nông dân nhận ra mình bị loại khỏi cuộc chơi về lợi ích trong công cuộc chuyển đổi đất khi đất được mua lại [15]. Bất cập về giá bồi thường này được thể hiện rõ trong công tác bồi thường tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh. Theo đại biểu Lê Minh Đức, Phó trưởng Ban Pháp chế HĐND thành phố cho biết, qua khảo sát thì mức đền bù hiện không còn phù hợp với thực tế. Nhiều hộ dân bị giải tỏa không đủ tiền để tái định cư, ổn định cuộc sống [1]. Bất  cập về giá bồi thường đòi hỏi cơ quan chức năng phải tìm ra những phương thức khác để đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi.

Thứ ba, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công khai, kịp thời và đúng quy định pháp luật được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 75 “Việc bồi thường khi Nhà nước THĐ phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật” và Điểm b Khoản 1 Điều 83 quy định “Việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật”. Việc bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công khai, kịp thời và đúng quy định pháp luật. Trong quá trình THĐ và bồi thường THĐ người sử dụng đất phải được tham gia đóng góp ý kiến, giám sát, kiểm tra các khâu của quá trình bồi thường như: xây dựng phương án bồi thường, lấy ý kiến phương án bồi thường, thực hiện bồi thường. Bên cạnh đó, việc bồi thường phải thực hiện kịp thời và đúng quy định pháp luật cho người dân.

Thứ tư, người sử dụng đất nông nghiệp bên cạnh việc bồi thường theo quy định của pháp luật còn được xem xét hỗ trợ.

Thứ năm, chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản khi Nhà nước THĐ thì được bồi thường về thiệt hại. Nguyên tắc này được quy định cụ thể tại Khoản 1 Điều 88 LĐĐ 2013. Người sử dụng đất khi sử dụng đất thông qua hoạt động lao động của mình đã tạo ra tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, khi Nhà nước THĐ nông nghiệp bên cạnh việc mất đất người sử dụng đất còn mất đi tài sản gắn liền với đất. Không phải có tài sản trên đất bị thu hồi là được đền bù về tài sản. Để tài sản của chủ sở hữu trên đất bị thu hồi được bồi thường thì cần phải xét đến tính hợp pháp của tài sản. Những tài sản gắn liền với đất nông nghiệp được tạo ra sau khi có quyết định THĐ được công bố như cây trồng, chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm thì không được bồi thường… Quy định này nhằm ngăn ngừa những cá nhân, tổ chức lợi dụng công tác thu hồi và bồi thường để trục lợi cho bản thân một cách không chính đáng.

Thứ sáu, đất nông nghiệp bên cạnh là nguồn tài nguyên thiên nhiên thì còn là TLSX chính, nguồn sống của người nông dân. Qua quá trình lao động, đầu tư vào đất người nông dân sẽ hình thành nên một khối tài sản nhất định gắn liền với đất. Đây là nguồn thu nhập của người nông dân. Khi bị THĐ, người nông dân sẽ mất thời gian để tìm kiếm một diện tích đất mới để tái sản xuất hoặc thời gian để tìm sinh kế, nguồn sống mới. Vì vậy, khi Nhà nước THĐ bên cạnh việc bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước còn phải bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi về việc ngừng sản xuất, kinh doanh, mất sinh kế. Trên thực tế, thiệt hại do việc ngừng sản xuất, kinh doanh này rất khó chứng minh, xác định.