1. Khái niệm đất nông nghiệp theo quy định pháp luật:

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.

2. Các loại đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật:

Căn cứ theo điều 10 của Luật đất đai năm 2013 đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:

Điều 10: Phân loại đất:

" 1.Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thi công xây dựng nhà ở cập nhật mới nhất năm 2021

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.."

3. Hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định pháp luật:

3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

- Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

- Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

3.2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm

Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3.3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

- Đất rừng phòng hộ;

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

- Đất rừng sản xuất.

3.4. Đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

3.5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước

Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.

- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

- Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.

>> Xem thêm:  Thuế sử dụng đất nông nghiệp là gì ? Quy định về thuế sử dụng đất nông nghiệp

4. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp hợp pháp:

Chào luật sư Minh Khuê tôi ở Đồng Nai, ba má tôi có 1 lô đất trồng cây lâu năm 800 mét vuông. Do ba má tôi cũng lớn tuổi rồi nên muốn chia cho 3 chị em gái chúng tôi mỗi người 1 lô để xây nhà trên đó để tiện sau này mỗi người có gia đình riêng. Gia đình chúng tôi có làm hồ sơ gửi đến bên phía Uỷ ban nhân dân ở xã Long Hưng, nhưng bên đó chỉ trả hồ sơ về cho gia đình chúng tôi và bảo không làm được , tôi có hỏi tại sao không tách được trong khi đất này là của ba má tôi để lại cho tôi mà bên cán bộ đất đai họ không giải thích giúp tôi. Mong Luật sư trả lời giúp tôi chứ chúng tôi là làm nông cũng chẳng am hiểu lắm về luật? Cám ơn luật sư mong luật sư trả lời lại cho tôi.

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê chúng tôi, về trường hợp này để được tách thửa đất nông nghiệp thì bạn cần làm rõ các vấn đề sau đây:

- Thứ nhất là về điều kiện để tách thửa đất thì gia đình của bạn cần đáp ứng các điều kiện tối thiểu để tách thửa tại Đồng Nai:

Điều 4: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp:

1. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500 m2 (năm trăm mét vuông).

2. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000 m2 (một nghìn mét vuông).

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì đất của gia đình bạn ở xã Long Hưng , trong trường hợp này thì gia đình bạn cần đáp ứng điều kiện diện tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị ( kể cả xã Long Hưng) thì cần phải có tối thiểu 500 m2. Trong trường hợp này nhà bạn có 800 m2 thì vẫn chưa thể đáp ứng điều kiện trên nếu muốn tách ra thành 3 thửa đất.

- Thứ 2 nếu như gia đình bạn vẫn có nhu cầu tách thửa đất thì gia đình bạn có thể nghĩ đến phương án chuyển đổi đất nông nghiệp này lên đất thổ cư. Hiện nay điều kiện để tách thửa đất thổ cư tại xã Long Hưng quy định như sau:

Điều 3: Diện tích tối thiểu đối với loại đất ở:

1. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa

a) Đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60 m2 (sáu mươi mét vuông).

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 5 m (năm mét);

Cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 19 m (mười chín mét) phải lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

b) Đất ở tại nông thôn là 80 m2 (tám mươi mét vuông) và cạnh thửa đất tiếp giáp với đường giao thông lớn hơn hoặc bằng 4 m (bốn mét).

c) Diện tích tối thiểu thửa đất quy định tại các điểm a và điểm b khoản này không tính diện tích hành lang bảo vệ các công trình; diện tích đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, công trình nhưng chưa thu hồi đất.

2. Đối với các dự án trong khu dân cư việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn nên tìm hiểu thêm điều 57 Luật đất đai năm 2013 về những trường hợp phải được sự đồng ý của có thẩm quyền như sau:

Điều 57: Chuyển mục đích sử dụng đất:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy trong trường hợp này của gia đình bạn thuộc điểm d của điều 57 luật đất đai 2013 khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì gia đình bạn cần :

>> Xem thêm:  Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp là gì ? Tìm hiểu về luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Phải có sự đồng ý của cơ quan chức có thẩm quyền.

- Gia đình bạn có thể chuyển lên thổ cư 180 m2 để có thể đáp ứng điều kiện tách thửa tại xã Long Hưng, tỉnh Đồng Nai.

- Hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho nhà nước khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ .

Như vậy để gia đình bạn có thể xây dựng nhà ở pháp trên đất nông nghiệp thì gia đình bạn cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trước , sau đó sẽ tiến hành thêm bước tách thửa nếu muốn chia cho cả 3 người trong gia đình. Số tiền mà gia đình bạn phải đóng sẽ là số tiền chệnh lệch giữa giá đất thổ cư và giá đất trồng cây lâu năm của gia đình bạn, giá đất tùy từng địa phương và tùy từng vị trí thửa đất của mỗi hộ gia đình thì sẽ có giá khác nhau.

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ? Quy định về đấu thầu đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Chủ thể nào có quyền quyết định mục đích sử dụng đất ?

Trả lời:

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Câu hỏi: Đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng bao nhiêu lâu?

Trả lời:

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 của Luật đất đai năm 2013.

Câu hỏi: Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm theo quy định pháp luật?

Trả lời:

 Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

- Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

- Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác