Đất trồng lúa có chuyển đổi lên thổ cư, đất ở được không?

1. Khái niệm và phân loại đất

Dựa trên Điều 9 của Luật Đất đai 2024, đất đai được phân thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Cụ thể, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất trồng cây hằng năm (bao gồm đất trồng lúa và các loại cây hằng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp (như đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất), đất nuôi trồng thủy sản, đất chăn nuôi tập trung, đất làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác. Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành nhiều loại, bao gồm đất ở (tại nông thôn và đô thị), đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng cho quốc phòng và an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp (như cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục), đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (như khu công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ), đất công cộng (bao gồm công trình giao thông, thủy lợi, xử lý chất thải), đất tôn giáo và tín ngưỡng, đất nghĩa trang và cơ sở hỏa táng, đất có mặt nước chuyên dùng, và các loại đất phi nông nghiệp khác. Cuối cùng, nhóm đất chưa sử dụng là những khu vực chưa xác định mục đích sử dụng và chưa được giao hoặc cho thuê. Chính phủ sẽ quy định chi tiết hơn về các loại đất này trong các văn bản hướng dẫn cụ thể.

2. Quy định pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình thay đổi mục đích sử dụng của một lô đất từ mục đích ban đầu sang một mục đích khác, và việc này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, việc chuyển mục đích sử dụng đất có thể yêu cầu một quyết định hành chính từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu mục đích sử dụng mới yêu cầu xin phép. Cụ thể, khi việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải xin phép, chủ sở hữu đất cần thực hiện các thủ tục xin phép từ cơ quan có thẩm quyền để được phê duyệt thay đổi mục đích sử dụng. Ngược lại, nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất không yêu cầu xin phép, chủ sở hữu chỉ cần thực hiện đăng ký đất đai theo quy định để cập nhật thông tin về mục đích sử dụng mới của lô đất. Quy trình này nhằm đảm bảo việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện một cách hợp pháp và minh bạch, đồng thời phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

3. Đất trồng lúa có chuyển đổi lên thổ cư, đất ở được không?

Theo Điều 4 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhóm đất nông nghiệp được quy định chi tiết như sau:

Đất trồng cây hằng năm là loại đất được dùng để trồng các loại cây có chu kỳ sản xuất ngắn, từ gieo trồng đến thu hoạch không quá một năm, kể cả những cây hằng năm được lưu gốc. Trong nhóm này, đất trồng cây hằng năm được chia thành hai loại cụ thể:

• Đất trồng lúa là đất được sử dụng để trồng lúa từ một vụ lúa trở lên hoặc đất trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng khác mà trồng lúa là chính. Đất trồng lúa bao gồm cả đất chuyên trồng lúa, nghĩa là đất trồng từ hai vụ lúa trở lên, và đất trồng lúa còn lại.
• Đất trồng cây hằng năm khác là loại đất dùng để trồng các cây hằng năm không phải là lúa.

Đất trồng cây lâu năm là loại đất được dùng để trồng các cây sinh trưởng qua nhiều năm và cho thu hoạch một hoặc nhiều lần, sau khi được gieo trồng một lần.

Đất lâm nghiệp bao gồm các loại đất sử dụng vào mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển rừng, được phân thành:

• Đất rừng đặc dụng, là đất có rừng đặc dụng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, bao gồm cả đất đã được giao để phát triển rừng đặc dụng.
• Đất rừng phòng hộ, là đất có rừng phòng hộ theo quy định, hoặc đất đã được giao để phát triển loại rừng này.
• Đất rừng sản xuất, là đất có rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp, bao gồm đất đã được giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích để phát triển rừng sản xuất.

Đất nuôi trồng thủy sản là loại đất được sử dụng chuyên biệt cho hoạt động nuôi và trồng thủy sản.

Đất chăn nuôi tập trung là đất được sử dụng để xây dựng các trang trại chăn nuôi tập trung, nằm tại các khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi.

Đất làm muối là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất muối từ nước biển.

Đất nông nghiệp khác bao gồm các loại đất như:

• Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất dùng cho trồng hoa, cây cảnh; đất dùng cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm và thực nghiệm trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản.
• Đất xây dựng nhà kính và các công trình khác phục vụ cho trồng trọt và chăn nuôi, kể cả các hình thức không trực tiếp trên đất.
• Đất xây dựng công trình gắn liền với khu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các công trình như nhà nghỉ, lán trại phục vụ cho người lao động, và các công trình để bảo quản nông sản, chứa thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ và các công trình phụ trợ khác.

Những quy định chi tiết này giúp phân loại rõ ràng các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả và hợp pháp.

Theo quy định của pháp luật đất đai, không tồn tại loại đất nào được gọi là đất thổ cư. Tuy nhiên, trong thực tế, "đất thổ cư" là thuật ngữ phổ biến mà người dân thường dùng để chỉ đất ở. Theo Điều 5 khoản 1 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khái niệm đất ở được định nghĩa là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và phục vụ các mục đích khác liên quan đến đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở được phân thành hai loại chính: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Đất ở tại nông thôn là loại đất ở nằm trong phạm vi địa giới hành chính của xã, ngoại trừ những khu vực đã được quy hoạch để xây dựng đô thị mới. Dù những khu vực này có thể nằm trong địa giới của xã, nhưng chúng thuộc dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, nên không còn được coi là đất ở tại nông thôn.

Đất ở tại đô thị là loại đất nằm trong phạm vi địa giới của phường hoặc thị trấn. Đồng thời, đất ở tại đô thị cũng bao gồm cả những khu vực đất nằm trong xã nhưng đã được quy hoạch và thực hiện dự án xây dựng đô thị mới, phù hợp với hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn.

Như vậy, mặc dù thuật ngữ "đất thổ cư" được sử dụng rộng rãi trong đời sống, pháp luật chính thức quy định và phân loại rõ ràng các loại đất ở dựa trên vị trí địa lý và mục đích sử dụng cụ thể.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, cũng như việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình và cá nhân, phải dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Những quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024, việc giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần dựa trên các căn cứ cụ thể. Đặc biệt, để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, hay chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân, cần phải tuân theo các quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể, các căn cứ này bao gồm quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là kế hoạch chi tiết về phân bổ và sử dụng đất tại cấp huyện, nhằm đảm bảo việc phát triển đất đai hợp lý. Quy hoạch chung thường cung cấp cái nhìn tổng thể về phát triển đô thị trong khu vực lớn, trong khi quy hoạch phân khu đi vào chi tiết hơn, chỉ rõ các khu vực cụ thể và mục đích sử dụng đất trong phạm vi đô thị. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các quy hoạch này để đảm bảo rằng các quyết định liên quan không chỉ đáp ứng nhu cầu cụ thể của hộ gia đình hoặc cá nhân mà còn phù hợp với kế hoạch phát triển tổng thể của khu vực, từ đó góp phần vào việc quản lý và phát triển bền vững đất đai.

Xem thêm bài viết: Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.