Diện tích tối thiểu để tách sổ đỏ và chuyển mục đích sử dụng đất?

Điều 3. Thửa đất ở được hình thành sau tách thửa, nhập thửa được chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thửa đất ở được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và có diện tích tối thiểu, kích thước các cạnh theo quy định sau đây:

a) Tại địa bàn các phường thuộc thành phố Vinh

- Về diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa là: 50 m2;

- Về kích thước các cạnh của thửa đất: Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu 4m; các trường hợp lô đất bám các tuyến đường giao thông thì chiều bám đường không được thấp hơn kích thước cạnh nêu trên;

b) Tại các địa bàn còn lại:

- Về diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa là: 80 m2.

- Về kích thước các cạnh của thửa đất: Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu 5m; các trường hợp lô đất bám các tuyến đường giao thông thì chiều bám đường không được thấp hơn kích thước cạnh nêu trên.

2. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, kích thước các cạnh của thửa đất bằng hoặc lớn hơn kích thước các cạnh tối thiểu tại Khoản 1 điều này và phù hợp quy hoạch xây dựng thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

3. Thửa đất đang sử dụng mà có diện tích hoặc kích thước các cạnh nhỏ hơn quy định tại Khoản 1 Điều này, nhưng được hình thành từ trước ngày 29/12/2007 (ngày Quyết định số 146/2007/QĐ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An có hiệu lực thi hành), phù hợp quy hoạch xây dựng thì được xét cấp Giấy chứng nhận theo Quy định này.

Trường hợp tách thửa từ ngày 29/12/2007 đến thời điểm quyết định này có hiệu lực mà phù hợp quy hoạch xây dựng thì diện tích tối thiểu được thực hiện theo quy định của UBND tỉnh tại các thời điểm tách thửa đất.

Việc xác định thời điểm đã tách thửa quy định tại Khoản 3 Điều này do UBND cấp xã xác định theo quy định.

4. Trường hợp người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; thừa kế sử dụng đất theo quy định pháp luật thực hiện theo bản án hoặc các quyết định nêu trên đang có hiệu lực thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận theo Quy định này.

Trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007 không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ các trường hợp: Người được sử dụng đất theo Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người được sử dụng đất do thừa kế theo quy định pháp luật).

Điều 4. Thể hiện thửa đất trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có diện tích không phù hợp với quy hoạch

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, nếu có một (01) phần hoặc toàn bộ thửa đất không phù hợp với quy hoạch được duyệt, nhưng được cấp Giấy chứng nhận thì phần diện tích nằm trong quy hoạch đó phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại giấy chứng nhận và ghi chú không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác khi chưa được cấp thẩm quyền cho phép.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, có một (01) phần thửa đất không phù hợp quy hoạch được duyệt và không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì phần diện tích không phù hợp quy hoạch đó cũng phải thể hiện vào sơ đồ thửa đất tại Giấy chứng nhận và ghi rõ phần diện tích này không được cấp Giấy chứng, nhận và không được xây dựng, cơi nới nhà cửa hoặc các công trình khác.

>> Như vậy, Căn cứ vào điều này thì việc để được cấp giấy chứng nhận đất với thửa đất được hình thành sau khi tách thửa, nhập thửa phải có diện tích tối thiểu tại địa bàn thành phố Vinh các thị xã ,thị trấn và các xã ven biển là 50m2 còn đối với các địa bàn còn lại diện tích tối thiểu là 80m2.Như vậy bạn ở thành phố vinh có nghĩa là bạn thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản1 điều này,diện tích đất của bạn có là 80m2 bạn không đủ điều kiện để tách ra làm 2 phần cho hai người mỗi ngừời 40m2 theo quy định này.Tuy nhiên theo khoản 2 điều 3 có quy định: sẽ được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp khi tách thửa, nhập thửa sau ngày 29/12/2007 không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ các trường hợp: Người được sử dụng đất theo Bản án hoặc Quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người được sử dụng đất do thừa kế theo quy định pháp luật) do hai bạn ly hôn và được tòa án phân đôi tài sản nên bạn được tách thửa đối với 80m2 đó

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Tách thửa có phải làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, Vợ chồng em được bố chồng em cho 1 miếng đất với chiều ngang là 4,5m, chiều dài là 17,5m từ miếng đất 160m2. Vậy cho em hỏi với diện tích cha mẹ chồng em cho từ việc tách thửa đó vợ chồng em có thể làm sổ đỏ được không?

Nhà chồng em nằm trong diện giải tỏa mặt bằng để làm đường. Sau khi giải tỏa hết thì còn 1 miếng đất với diện tích 160m2. Vợ chồng em được cha chồng em cho 1 miếng đất với chiều ngang là 4,5m, chiều dài là 17,5m từ miếng đất 160m vuông đó. Đất đó nằm mặt tiền với con đường thông xuống thành phố Nha Trang. Đất chỗ đó em nghe nói sau này làm đường xong sẽ thành thành phố Nha Trang.

Vậy cho em hỏi với diện tích cha mẹ em cho từ việc tách thửa đó vợ chồng em có thể làm sổ đỏ được không ?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trước hết, mảnh đất cha chồng chị cho vợ chồng chị có diện tích là 4,5 x 17,5 = 78,75m2.

Theo thông tin chi cung cấp, đất mà chị muốn tách thửa, xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất là có diện tích 78,75m2, tuy nhiên chị chưa cung cấp cho chúng tôi thông tin về quy hoạch sử dụng đất ở địa phương, đất của chị là đất ở tại nông thôn, đất ở tại khu đô thị hay là đất nông nghiệp? mảnh đất này ở tại địa phương nào?. Do đó, căn cứ Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Trường hợp của chị 78,75m2 đất có được cấp GCNQSD đất hay không thì chị phải tham khảo thêm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất phù hợp tại địa phương chị. Vì mỗi năm, mỗi địa phương khác nhau sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này.

Với diện tích 78,75m2, chiều rộng 4,5m thì chúng tôi thấy thường lớn hơn diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở có nhà, Có thể nhận thấy với diện tích như đã nêu thì có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, đất đó ở Nha Trang - Khánh Hòa thì bạn có thể tham khảo tại Quyết định 32/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nahan dân tỉnh Khánh Hòa về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương của chị.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tiếp gọi: 1900.6162

Trả lời:

Xem xét lại tính hợp pháp của hợp đồng công chứng việc công chứg các hợp đồng, giao dịch được tiến hành bởi tổ chức hành nghề công chứng hoặc phòng công chứng trực thuộc sở tư pháp (nghiã là cấp tỉnh), ở đây lại công chức ở quận thì chỉ có thể hợp đồng được chứng thực về hình thức , nghiã là quận không có thẩm quyền công chứng hợp đồng này.

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở (Luật nhà ở 2014 )

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đăch điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời hạn giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký.

Việc hợp đồng được chứng thực ở quận thì không có giá trị chứg cứ trước toà (nếu như 2 vợ chồng muốn yêu cầu tòa xác nhận lại hợp đồng công chứng của 2 vợ chồng với công ty là 1 đấy). Để đòi lại quyền lợi của mình khi không thể thương lượng với công ty được nữa, hai vợ chồng có thể làm đơn khởi kiện lên toà án. Vấn đề là hai vợ chồng phải giữ được những giấy tờ gốc của giao dịch như: hợp đồng mua bán gốc giưã họ với côg ty, biên lai giao nhận tiền trong các lần...Trình tự, thủ tục khởi kiện tại tòa được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự.

Còn trog trườg hợp hợp đồng được công chứng hợp pháp (đúng cơ quan có thẩm quyền công chứng) thì vợ chồng công ty không thực hiện nội dung như hợp đồng đã kí kết thì 2 vợ chồng họ có thể hoàn toàn yêu cầu tòa giải quyết bắt buộc công ty phải thực hiện các nghiã vụ của mình theo đúng hợp đồng đã kí kết.

>> Tham khảo: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cần hồ sơ, giấy tờ gì?