Tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê ?

Bên Tôi đã xây dựng xong nhà máy và hoạt động. Tuy nhiên, do hồ sơ hoàn công thất lạc, nên bên Tôi chưa làm thủ tục hoàn công và xin được cấp Sổ đỏ. Trong khuôn viên diện tích thuê của bên Tôi có: xưởng may, nhà ăn, và nhà ở cho công nhân viên. Nay khu nhà ở không có người ở nữa, bên Tôi muốn phá bỏ và xây dựng 01 khách sạn tại đây.
Hỏi:
1/ Bên Tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng của đất thuê có được không? Chỉ chuyển đổi một phần thôi (là phần nhà ở cho công nhân cũ, diện tích khoảng 4000m2)?
2/ Việc chưa được cấp sổ đỏ, có ảnh hưởng đến việc chuyển đổi một phần mục đích sử dụng không?
3/ Quy trình xin chuyển đổi mục đích như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê!
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.
Kính thư!
Người gửi: Hoa

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Ảnh minh họa

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

1. Công ty đang thuê đất của nhà nước có quyền chuyển mục đích sử dụng đất không?

Trong thư tư vấn bạn không trao đổi cụ thể công ty bạn thuê đất trả tiền thuê hàng năm hay thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê cho nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đất đai, dù thuộc trường hợp nào trong hai trường hợp trên thì công ty bạn cũng không có quyền chuyển mục đích sử dụng đất đã thuê. Cụ thể, Điều 166, Điều 174 và Điều 175 Luật đất đai 2013 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không quy định có các tổ chức này có quyền chuyển mục đích sử dụng đất.

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

"Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật..."

"Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế..."

2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được kinh doanh dịch vụ khách sạn tại Việt Nam không?

Mặc dù theo biểu cam kết WTO, Việt Nam chỉ cam kết mở cửa đối với dịch vụ kinh doanh lưu trú khách sạn (CPC 64110). Tuy nhiên theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể tại khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

“Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”

Các hình thức theo điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 bao gồm:
– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
– Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
– Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Như vậy, theo như quy định của pháp luật đã nói ở trên thì một cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài có thể đầu tư xây dựng công trình nhà ở là khu nghỉ dưỡng để cho thuê theo các hình thức nêu trên.
Hoạt động kinh doanh này được xếp vào ngành nghề dịch vụ lưu trú ngắn ngày (Mã ngành 5510) theo quy định của bảng hệ thống mã ngành của Việt Nam.

3. Điều kiện kinh doanh khách sạn

Theo quy định tại Luât Du lịch 2017 cùng Nghị định số 168/2017/NĐ-CP và Thông tư số 06/2017/TT-BVHTTDL thì doanh nghiệp muốn kinh doan khách sạn phải đáp ứng các điều kiện chung sau đây:

- Doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh lưu trú du lịch;

- Doanh nghiệp phải có biện pháp bảo đảm an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường, an toàn, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật đối với cơ sở lưu trú du lịch.

Chi tiết các điều kiện trên như sau:

Về điều kiện cơ sở vật chất cua khách sạn

Diện tích

Phải đảm bảo ít nhất 10 phòng cho một khách sạn, mỗi phòng tối thiểu rộng là 12m2 và 9m2 tùy vào phòng đôi hay phòng đơn. Cơ sở vật chất phải được thiết kế ít nhất tối thiểu đạt tiêu chuẩn một sao.

Vị trí

Phải đảm bảo an toàn, không gần khu vệ sinh công cộng, các cơ sở sản xuất độc hại, các bệnh viện trường học và khoảng cách này ít nhất là 100m và không được liền kề khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định hiện hành.

Nhân sự

Phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu về xây dựng, trang thiết bị, dịch vụ, trình độ chuyên môn, ngoại ngữ của người quản lý và nhân viên phục vụ theo tiêu chuẩn xếp hạng tương ứng đối với mỗi loại, hạng.

Về điều kiện an ninh, trật tự của khách sạn

Giấy phép

Doanh nghiệp phải thực hiện các thủ tục đăng ký, cấp phép hoặc thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Nhân sự

Doanh nghiệp phải đảm bảo yêu cầu về người chịu trách nhiện về an ninh, trật tự như sau:

- Đối với người Việt Nam không được thuộc các trường hợp: đã bị khởi tố hình sự, có tiền án chưa được xóa án tích, đang trong thời gian được tạm hoãn chấp hành hình phạt tù, bị cấm kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện an ninh, trật tự,…

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài và người nước ngoài, không thuộc trường hợp chưa được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp phép cư trú.

- Phải có phương án bảo đảm an ninh, trật tự.

Về điều kiện phòng cháy và chữa cháy

Doanh nghiệp phải đảm bảo đủ điều kiện về an toàn phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề thắc mắc của khách hàng, nội dung tư vấn dựa trên những quy định pháp luật hiện hành, mục đích nhằm cung cấp cho các cá nhân và tổ chức tham khảo.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua1900.6162

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê