Điểm mới về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

Theo khoản 12 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ một cá nhân hoặc tổ chức này sang cá nhân hoặc tổ chức khác. Quá trình này có thể được thực hiện thông qua một số hình thức khác nhau, bao gồm chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong số các hình thức nêu trên, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của việc chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện sự thay đổi trong việc sử dụng hoặc quản lý tài sản đất đai theo nhu cầu và điều kiện cụ thể của các bên liên quan.

2. Điểm mới về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/01/2025

Theo quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai năm 2024, điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định như sau:

Các cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm những người nhận đất từ Nhà nước, nhận qua chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác, chỉ được phép thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một đơn vị hành chính cấp tỉnh với những cá nhân khác. Đặc biệt, trong trường hợp này, họ sẽ không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng như lệ phí trước bạ.

Ngược lại, theo Điều 190 của Luật Đất đai năm 2013, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp cũng theo các hình thức tương tự (giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong phạm vi cùng xã, phường, thị trấn (tức trong cùng đơn vị hành chính cấp xã). Điều này nhằm tạo thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và cũng không yêu cầu nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất hay lệ phí trước bạ.

Từ sự so sánh giữa hai bộ luật, có thể nhận thấy rằng Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp từ mức độ cấp xã lên đến cấp tỉnh. Điều này cho phép việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra trong toàn bộ tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì chỉ trong phạm vi xã, phường, thị trấn như trước đây, tạo điều kiện linh hoạt hơn cho các giao dịch đất đai.

3. Hạn mức giao đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024

Theo Điều 176 của Luật Đất đai năm 2024, hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định chi tiết như sau:

Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

• Tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, hạn mức giao đất không vượt quá 03 ha cho mỗi loại đất.
• Đối với các tỉnh, thành phố khác, hạn mức giao đất không vượt quá 02 ha cho mỗi loại đất.

Đối với đất trồng cây lâu năm:

• Tại các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, hạn mức giao đất tối đa là 10 ha.
• Tại các xã, phường, thị trấn ở trung du và miền núi, hạn mức giao đất tối đa là 30 ha.

Đối với đất rừng:

• Hạn mức giao đất cho cá nhân không vượt quá 30 ha cho mỗi loại đất rừng, bao gồm đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất là rừng trồng.

Trường hợp cá nhân được giao nhiều loại đất:

• Tổng hạn mức giao đất cho các loại đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối không vượt quá 05 ha.
• Nếu cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm, hạn mức đất trồng cây lâu năm là 05 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và 25 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
• Nếu cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất là rừng trồng, hạn mức giao đất rừng sản xuất không vượt quá 25 ha.

Đối với đất chưa sử dụng:

• Diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng, khi đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, hoặc làm muối, không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều 176. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định cụ thể hạn mức giao đất chưa sử dụng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đối với diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi cá nhân đăng ký thường trú:

• Cá nhân được tiếp tục sử dụng diện tích này. Nếu đất được giao không thu tiền sử dụng đất, diện tích này sẽ được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất không thu tiền sẽ gửi thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân đăng ký thường trú để tính vào hạn mức.

Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, hoặc nhận khoán:

Những diện tích này không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 176.

Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, ngoại trừ một số điều khoản:

Điều 190 và Điều 248 của Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/04/2024.

Việc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất sẽ tiếp tục theo quy định của Nghị quyết 61/2022/QH15 cho đến khi hết hiệu lực.

Khoản 9 của Điều 60 Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ ngày Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực.

Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025.

Những quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp trong Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý và phát triển đất đai, với các tác động cụ thể như sau:

Quản lý sử dụng đất hiệu quả:

Các hạn mức giao đất cụ thể giúp cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát và quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất nông nghiệp. Điều này đảm bảo rằng tài nguyên đất đai được phân phối công bằng và hợp lý, đồng thời tránh tình trạng phân bổ quá mức cho một số cá nhân hoặc tổ chức.

Khuyến khích phát triển nông nghiệp:

Quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp giúp định hướng và khuyến khích việc phát triển các loại hình sản xuất nông nghiệp phù hợp với từng khu vực địa lý. Ví dụ, hạn mức cao hơn cho đất trồng cây lâu năm ở khu vực miền núi hỗ trợ phát triển các mô hình canh tác lâu dài và bền vững.

Tạo điều kiện cho sản xuất nông nghiệp bền vững:

Việc phân bổ hạn mức khác nhau cho các loại đất nông nghiệp (như đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) giúp đảm bảo rằng các hoạt động sản xuất nông nghiệp được phân bố hợp lý, góp phần bảo vệ và duy trì môi trường sống.

Tạo sự linh hoạt trong quản lý đất chưa sử dụng:

Quy định về việc không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp đối với đất chưa sử dụng đưa vào quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối cho phép khai thác hiệu quả hơn các nguồn đất chưa được sử dụng và giảm thiểu lãng phí tài nguyên đất đai.

Hỗ trợ phát triển nông thôn:

Các quy định cũng giúp thúc đẩy sự phát triển của các khu vực nông thôn bằng cách tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp và các hoạt động kinh tế liên quan. Điều này đồng thời cũng giúp cân đối phát triển giữa các khu vực đồng bằng và miền núi.

Đảm bảo công bằng trong phân phối đất đai:

Các hạn mức giao đất giúp đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được phân phối công bằng giữa các cá nhân và hộ gia đình, đồng thời ngăn chặn tình trạng tích tụ đất đai vào tay một số ít người, từ đó giảm thiểu sự bất bình đẳng trong việc tiếp cận tài nguyên đất đai.

Cải thiện quản lý đất đai ngoài khu vực đăng ký thường trú:

Quy định cho phép tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp ngoài xã, phường, thị trấn nơi cá nhân đăng ký thường trú và tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp giúp duy trì sự ổn định và khả năng tiếp cận đất đai cho người dân, đồng thời tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi và kiểm soát.

Tóm lại, những quy định này không chỉ giúp quản lý đất đai một cách hiệu quả mà còn hỗ trợ phát triển nông nghiệp bền vững, thúc đẩy phát triển vùng nông thôn, và đảm bảo công bằng trong phân phối tài nguyên đất đai.