Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả khu đất lớn...
Tháng 12/2016, chị L đặt cọc 30 triệu đồng để chuẩn bị thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất thổ cư có diện tích 50m2 của ông H tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Mảnh đất này hiện vẫn còn chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả khu đất lớn của ông H. Ông H “hứa hẹn” với chị L rằng sẽ đi làm thủ tục tách thửa để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất1 sau khi chị L thanh toán đủ tiền. Sau đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị L và ông H đã được ký kết tại Văn phòng công chứng. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bị từ chối với lý do diện tích đất không đủ điều kiện để tách thửa.
Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chị L sẽ được giải quyết như thế nào?
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung
2.1 Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất
Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.2 Bao nhiêu mét vuông mới đủ điều kiện để tách thửa
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, để khắc phục tình trạng manh mún cũng như đầu cơ đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương được quyền quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa. Hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu tách thửa, thì cần phải bảo đảm để thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích này. Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Như vậy, nếu muốn tách thành một thửa riêng, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì diện tích miếng đất phải bảo đảm lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa phương. Đồng thời, khu đất này không được nằm trong những trường hợp mà cơ quan nhà nước không cho phép tách thửa. Các trường hợp không được phép tách thửa thông thường gồm: Đất nằm trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật, khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,... Tùy vào từng điều kiện, chính sách của mỗi địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về các trường hợp không được phép tách thửa.
2.3 Ở thành phố Hồ Chí Minh bao nhiêu mét vuông mới đủ điều kiện để tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quỹ đất của địa phương để quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Miếng đất mà chị L nhận chuyển nhượng thuộc huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh, nên chị L cần tham khảo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) tại huyện Bình Chánh là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Vì miếng đất của chị L chỉ có diện tích 50m2 nên không đủ diện tích để được tách thửa, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng.
Mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng, nhưng trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã thực hiện công chứng và đã đăng ký với cơ quan nhà nước thì vẫn có hiệu lực. Chị L vẫn có quyền sử dụng hợp pháp đối với 50m2 đất, nhưng phải chấp nhận cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người bán. Điều này sẽ khá bất tiện, vì khi chị L muốn thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của người chuyển nhượng với tư cách là những người có chung quyền sử dụng đất.
2.4 Đơn đề nghị tách thửa / hợp thửa đất (Mẫu số 11/ĐK)
Ban hành kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Mẫu số 11/ĐK
| CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------------- ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT Kính gửi: ………………………………………………
………………………………………………………………….. | Mẫu số 11/ĐK | PHẦN GHI CỦA NGƯỜI NHẬN HỒ SƠ Đã kiểm tra nội dung đơn đầy đủ, rõ ràng, thống nhất với giấy tờ xuất trình. Vào sổ tiếp nhận hồ sơ số: ….. Quyển ….. Ngày …../…../……..
Người nhận hồ sơ
(Ký và ghi rõ họ, tên) | | |
| I- KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT (Xem kỹ hướng dẫn ở cuối đơn này trước khi viết đơn; không tẩy xóa, sửa chữa nội dung đã viết) |
| 1. Người sử dụng đất: 1.1. Tên người sử dụng đất (Viết chữ in hoa): ……………………………………………………… 1.2. Địa chỉ ……………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………… |
| 2. Đề nghị tách, hợp thửa đất như sau: |
| 2.1. Đề nghị tách thành …………. thửa đất đối với thửa đất dưới đây: a) Thửa đất số: …………………………………..; b) Tờ bản đồ số: ……………………………….; c) Địa chỉ thửa đất: …………………………………………………………………………………….. d) Số phát hành Giấy chứng nhận: ………………………………………………………………….. Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: ……………………..; ngày cấp …/…/……. đ) Diện tích sau khi tách thửa: Thửa thứ nhất: … m2; Thửa thứ hai: … m2; |
| 2.2. Đề nghị hợp các thửa đất dưới đây thành một thửa đất: |
| Thửa đất số | Tờ bản đồ số | Địa chỉ thửa đất | Số phát hành Giấy chứng nhận | Số vào sổ cấp giấy chứng nhận |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| 3. Lý do tách, hợp thửa đất: ……………………………………………………………………….. |
| 4. Giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm có: - Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất của thửa đất trên; - Sơ đồ dự kiến phân chia các thửa đất trong trường hợp tách thửa (nếu có): ……………….. …………………………………………………………………………………………………………… |
| | | | | | | |
Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.
| | …………., ngày .... tháng ... năm ……
Người viết đơn
(Ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có) |
| II- Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI |
| …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………… |
| Ngày …… tháng …… năm ……
Người kiểm tra
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ) | Ngày …… tháng …… năm ……
Giám đốc
(Ký tên, đóng dấu) |
Hướng dẫn viết đơn:
- Đơn này dùng trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới hoặc đề nghị hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất;
- Đề gửi đơn: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì đề gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì đề gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;
- Điểm 1 ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất như trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất gồm các thông tin như sau: đối với cá nhân ghi rõ họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài ghi họ, tên, năm sinh, số hộ chiếu, ngày và nơi cấp hộ chiếu, quốc tịch; đối với hộ gia đình ghi chữ “Hộ ông/bà” và ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của cả vợ và chồng người đại diện cùng sử dụng đất; trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi họ, tên, năm sinh, số giấy CMND, ngày và nơi cấp giấy CMND của vợ và của chồng; đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, ngày tháng năm thành lập, số và ngày, cơ quan ký quyết định thành lập hoặc số giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;
- Điểm 2 ghi các thông tin về thửa đất như trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
- Người viết đơn ký và ghi rõ họ tên ở cuối “Phần khai của người sử dụng đất trường hợp ủy quyền viết đơn thì người được ủy quyền ký, ghi rõ họ tên và ghi (được ủy quyền); đối với tổ chức sử dụng đất phải ghi họ tên, chức vụ người viết đơn và đóng dấu của tổ chức.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê
