Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

- Quyết định số: 1394/2015/QĐ-UBND Thành phố Hải Phòng ngày 25 tháng 06 năm 2015 về việc ban hành quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn,ao; hạn mức giao đất trống,đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở

II. Nội dung tư vấn:

1. Về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Quyết định số: 1394/2015/QĐ-UBND Thành hố Hải Phòng ngày 25 tháng 06 năm 2015 về việc ban hành quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn,ao; hạn mức giao đất trống,đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở có quy định như sau:

Điều 4. Hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân tự xây dựng nhà ở tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai 2013, được quy định cụ thể như sau:

1. Hạn mức quy định cụ thể đối với từng khu vực:

STT

Khu vực

Diện tích tối thiểu

Diện tích tối đa

I

Khu vực đô thị

1

Các phường

50 m2/hộ

100 m2/hộ

2

Các thị trấn

60 m2/hộ

120 m2/hộ

II

Khu vực nông thôn

1

Tại huyện Bạch Long Vỹ

50 m2/hộ

100 m2/hộ

2

Các xã trên địa bàn các huyện: Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, An Lão, An Dương, Thủy Nguyên, Kiến Thụy, Cát Hải.

100 m2/hộ

200 m2/hộ

2. Hạn mức đất ở được áp dụng cho mục đích sau: giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để tự xây dựng nhà ở.

3. Hạn mức đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp tại các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định về pháp luật nhà ở.

2. Về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

Tại Điều 5 của Quyết định này cũng có quy định như sau:

Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 được quy định cụ thể như sau:

1. Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:

a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.

b) Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định này.

2. Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng có thể hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền, sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa mà không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

4. Các trường hợp không được phép tách thửa:

a) Thửa đất nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.

c) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

d) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

đ) Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này.

5. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất.

b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này); cơ quan Công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này).

Về hồ sơ và lệ phí tách thửa: Trình tự thực hiện tách thửa theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

3. Thành phần, số lượng hồ sơ tách thửa

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lệ phí tách thửa: Bạn sẽ mất một số loại phí như sau: Phí thẩm định, phí đo đạc, phí địa chính..... Nếu tách thửa để làm thủ tục chuyển nhượng hay tặng cho thì sẽ mất thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0.5% (trừ một số trường hợp được miễn thuế như: chuyển nhượng, tặng cho giữa cha đẻ, mẹ đẻ. con ruột. ông bà nội, cháu...)

4. Lệ phí trích đo địa chính thửa đất (tính cho trường hợp đo độc lập)

(ban hành kèm theo quyết định số 45/2019/QĐ-UBND Hải Phòng, ngày 13 tháng 12 năm 2019.)

III

TRÍCH ĐO ĐỊA CHÍNH THỬA ĐẤT (TÍNH CHO TRƯỜNG HỢP ĐO ĐỘC LẬP)

III.1

TRÍCH ĐO ĐỊA CHÍNH THỬA ĐẤT (< 100 (m2) ĐẾN 10.000 m2)

1

Đất đô thị

-

-

1.1

Ngoại nghiệp

Thửa

-

-

a

< 100 (m2)

Thửa

2.018.000

2.020.000

b

100-300 (m2)

Thửa

2.396.000

2.397.000

c

> 300-500 (m2)

Thửa

2.543.000

2.545.000

d

>500-1000 (m2)

Thửa

3.111.000

3.113.000

đ

> 1000-3000 (m2)

Thửa

4.266.000

4.269.000

e

> 3000-10000 (m2)

Thửa

6.557.000

6.562.000

1.2

Nội nghiệp

-

-

a

< 100 (m2)

Thửa

338.000

339.000

b

100-300 (m2)

Thửa

402.000

40.000

c

> 300-500 (m2)

Thửa

423.000

424.000

d

> 500-1000 (m2)

Thửa

521.000

523.000

đ

> 1000-3000 (m2)

Thửa

719.000

720.000

e

> 3000-10000 (m2)

Thửa

1.095.000

1.097.000

2

Đất ngoài khu vực đô thị

-

-

1.1

Ngoại nghiệp

Thửa

-

-

-

a

< 100 (m2)

Thửa

1.346.000

1.348.000

b

100-300 (m2)

Thửa

1.598.000

1.600.000

c

> 300-500 (m2)

Thửa

1.703.000

1.706.000

d

> 500-1000 (m2)

Thửa

2.071.000

2.074.000

đ

> 1000-3000 (m2)

Thửa

2.839.000

2.843.000

e

>3000-10000 (m2)

Thửa

4.374.000

4.380.000

1.2

Nội nghiệp

-

-

a

< 100 (m2)

Thửa

227.000

228.000

b

100-300 (m2)

Thửa

270.000

270.000

c

> 300-500 (m2)

Thửa

284.000

285.000

d

> 500-1000 (m2)

Thửa

348.000

349.000

đ

> 1000-3000 (m2)

Thửa

475.000

477.000

e

> 3000-10000 (m2)

Thửa

738.000

740.000

III.2

TRÍCH ĐO ĐỊA CHÍNH THỬA ĐẤT (LỚN HƠN 10.000 m2)

1

Đất đô thị

1.1

Ngoại nghiệp

Thửa

a

Từ 01 ha đến 10 ha

Thửa

7.869.000

7.874.000

b

Trên 10 ha đến 50 ha

Thửa

8.525.000

8.530.000

c

Trên 50 ha đến 100 ha

Thửa

9.180.000

9.186.000

d

Trên 100 ha đến 500 ha

Thửa

10.492.000

10.498.000

đ

Trên 500 ha đến 1000 ha

Thửa

11.803.000

11.811.000

1.2

Nội nghiệp

-

-

a

Từ 01 ha đến 10 ha

Thửa

1.319.000

1.322.000

b

Trên 10 ha đến 50 ha

Thửa

1.429.000

1.432.000

c

Trên 50 ha đến 100 ha

Thửa

1.539.000

1.542.000

d

Trên 100 ha đến 500 ha

Thửa

1.758.000

1.762.000

đ

Trên 500 ha đến 1000 ha

Thửa

1.978.000

1.983.000

2

Đất ngoài khu vực đô thị

1.1

Ngoại nghiệp

Thửa

a

Từ 01 ha đến 10 ha

Thửa

5.249.000

5.256.000

b

Trên 10 ha đến 50 ha

Thửa

5.686.000

5.694.000

c

Trên 50 ha đến 100 ha

Thửa

6.124.000

6.132.000

d

Trên 100 ha đến 500 ha

Thửa

6.999.000

7.008.000

đ

Trên 500 ha đến 1000 ha

Thửa

7.873.000

7.884.000

-

-

1.2

Nội nghiệp

-

-

a

Từ 01 ha đến 10 ha

Thửa

886.000

888.000

b

Trên 10 ha đến 50 ha

Thửa

959.000

962.000

c

Trên 50 ha đến 100 ha

Thửa

1.033.000

1.036.000

d

Trên 100 ha đến 500 ha

Thửa

1.181.000

1.184.000

đ

Trên 500 ha đến 1000 ha

Thửa

-

1.328.000

1.332.000

Ghi chú:

(1) Khi 01 đơn vị thực hiện trích đo cho nhiều thửa đất trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã, trong cùng 1 ngày thì mức trích đo từ thửa đất thứ 2 trở đi chỉ được tính bằng 80% Đơn giá khoản mục chi phí nhân công, các khoản mục chi phí khác vẫn giữ nguyên của đơn giá theo thửa đất tương ứng nêu trên.

(2) Trường hợp chỉ thực hiện kiểm tra, thẩm định bản trích đo địa chính do tổ chức sử dụng đất hoặc cá nhân sử dụng đất lập mà chưa có ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường thì định mức được áp dụng bằng 0,25 Đơn giá khoản mục chi phí nhân công và chi phí chung (không tính các khoản mục chi phí khác) của đơn giá theo thửa đất tương ứng nêu trên.

5. Lệ phí cho từng trường hợp cụ thể

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 1 quyết định số 45/2019/QĐ-UBND Hải Phòng, ngày 13 tháng 12 năm 2019:

Quyết định này quy định Đơn giá đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng, cụ thể như sau:

+ Phụ lục 1: Đơn giá sản phẩm lưới địa chính;

+ Phụ lục 2: Đơn giá sản phẩm đo đạc thành lập bản đồ địa chính và trích đo địa chính thửa đất;

+ Phụ lục 3: Đơn giá sản phẩm đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính;

+ Phụ lục 4: Số hóa và chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính (tính theo Ha, điểm);

+ Phục lục 5: Số hóa và chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính (tính theo mảnh);

+ Phụ lục 6: Đơn giá xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Phụ lục 7: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đồng loạt đối với hộ gia đình, cá nhân ở xã, thị trấn;

+ Phụ lục 8: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đồng loạt đối với hộ gia đình, cá nhân ở phường;

+ Phụ lục 9: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đơn lẻ từng hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;

+ Phụ lục 10: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đơn lẻ từng hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;

+ Phụ lục 11: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu đối với các tổ chức;

+ Phụ lục 12: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp đổi giấy chứng nhận đồng loạt tại xã, thị trấn;

+ Phụ lục 13: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp đổi giấy chứng nhận đồng loạt tại phường;

+ Phụ lục 14: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp đổi giấy chứng nhận đơn lẻ từng hộ gia đình, cá nhân;

+ Phụ lục 15: Đơn giá sản phẩm đăng ký, cấp đổi giấy chứng nhận đơn lẻ đối với tổ chức;

+ Phụ lục 16: Đơn giá sản phẩm đăng ký biến động đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Phụ lục 17: Đơn giá sản phẩm đăng ký biến động đất đai đối với tổ chức;

+ Phụ lục 18: Đơn giá sản phẩm trích lục hồ sơ địa chính.

b) Đơn giá đo đạc bản đồ tại Quyết định này không áp dụng đối với các trường hợp đã được quy định tại Quyết định số 40/2018/QĐ-UBND ngày 20/12/2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê