Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Điều 146 Luật đất đai 2024

1. Điều 146 Luật đất đai 2024 và quy định về diện tích tối thiểu:

Nội dung đầy đủ của Điều 146 Luật Đất đai 2024:

- Quy định về thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Các thửa đất đã được hình thành và sử dụng trước khi có hiệu lực quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa, dù diện tích không đạt chuẩn tối thiểu, nhưng vẫn đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì người sử dụng đất có quyền được cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Không cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp tự chia, tách thửa không đạt diện tích tối thiểu:

Nếu người sử dụng đất tự ý chia hoặc tách thửa đất đã đăng ký và có GCNQSDĐ (hoặc giấy tờ tương đương) thành nhiều thửa, trong đó có ít nhất một thửa không đạt diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024, thì sẽ không được cấp GCNQSDĐ hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho những thửa này.

- Tách thửa và hợp thửa đối với đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa với các thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ (hoặc giấy tờ tương đương) và nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 220 của Luật Đất đai, thì có thể được cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa mới sau khi tách hoặc hợp thửa.

Giải thích về khái niệm "Diện tích tối thiểu của thửa đất"

"Diện tích tối thiểu của thửa đất" là diện tích nhỏ nhất mà một thửa đất phải có để được phép thực hiện các quyền sử dụng đất như tách thửa, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này nhằm đảm bảo các thửa đất sau khi tách ra có diện tích đủ lớn để đáp ứng yêu cầu quy hoạch, sử dụng đất hợp lý và tránh tình trạng phân lô, chia nhỏ đất bất hợp pháp.

Mục đích của quy định về diện tích tối thiểu

Quy định về diện tích tối thiểu được đặt ra nhằm:

- Bảo đảm tính hợp lý trong quy hoạch và sử dụng đất: Đảm bảo rằng các thửa đất có diện tích đủ lớn để phù hợp với quy hoạch đô thị, nông thôn và các mục tiêu sử dụng đất bền vững.

- Hạn chế việc chia nhỏ đất bất hợp pháp: Ngăn chặn việc phân lô bán nền không đúng quy định, tránh tình trạng tạo ra các thửa đất có diện tích nhỏ khó sử dụng.

- Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất: Đảm bảo người sử dụng đất có đủ điều kiện và quyền lợi khi thực hiện các quyền liên quan đến đất đai như cấp GCNQSDĐ, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất.

2. Trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Dựa trên Điều 146 Luật Đất đai 2024 về trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, dưới đây là phân tích chi tiết các tình huống cụ thể có thể xảy ra và hậu quả pháp lý liên quan:

Các tình huống cụ thể có thể xảy ra

- Phân chia thừa kế: Khi thửa đất được chia theo diện thừa kế, có thể xảy ra tình huống thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu do việc chia đất cho nhiều người thừa kế. Trong trường hợp này, diện tích thửa đất nhỏ hơn mức quy định tối thiểu có thể dẫn đến việc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa nhỏ lẻ nếu không đáp ứng đủ điều kiện.

- Tách thửa do chuyển nhượng, mua bán: Trong một số trường hợp, chủ sở hữu có nhu cầu tách thửa để chuyển nhượng hoặc bán một phần diện tích đất. Nếu diện tích sau khi tách nhỏ hơn mức quy định tối thiểu, trường hợp này sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, trừ khi thuộc diện đã được sử dụng trước khi văn bản quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực.

- Trường hợp đất bị chia tách tự phát hoặc không tuân thủ quy định: Khi người sử dụng đất tự ý chia tách mà không tuân theo quy định của pháp luật hoặc không đủ điều kiện, ví dụ như việc tự chia đất làm hai hoặc nhiều thửa, trong đó có ít nhất một thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì cũng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận cho các thửa này.

Hậu quả pháp lý khi thửa đất không đạt diện tích tối thiểu

- Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định rõ rằng các thửa đất được hình thành sau khi quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực và không đáp ứng diện tích tối thiểu sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này làm ảnh hưởng đến tính pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất, do không có giấy tờ chứng nhận chính thức.

- Hạn chế trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng: Các thửa đất không đạt diện tích tối thiểu và không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp, vì tính pháp lý của các thửa đất này không được công nhận.

- Khó khăn trong việc sử dụng và khai thác tài sản: Khi không được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ gặp khó khăn trong việc hợp thức hóa tài sản, dẫn đến hạn chế quyền sử dụng đất cũng như quyền khai thác giá trị kinh tế từ thửa đất.

- Trường hợp đặc biệt về việc hợp thửa, tách thửa: Nếu người sử dụng đất muốn hợp thửa, tách thửa thì chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc thay đổi diện tích các thửa đất phải tuân thủ các quy định chặt chẽ để đảm bảo diện tích tối thiểu.

3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đặc biệt:

Theo quy định tại Điều 146 Luật Đất đai 2024, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

Quy trình chung để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (nơi không có Văn phòng đăng ký đất đai).

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, thẩm định các điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, cơ quan sẽ yêu cầu người sử dụng bổ sung hồ sơ.

Những điểm khác biệt trong thủ tục đối với thửa đất có diện tích nhỏ:

Đối với thửa đất được hình thành trước thời điểm văn bản quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực mà diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Trường hợp thửa đất nhỏ do tự ý chia tách, không đáp ứng diện tích tối thiểu, sẽ không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024.

Hồ sơ cần thiết:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có).

- Các giấy tờ liên quan đến tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng khác).

- Giấy tờ chứng minh thửa đất đã tồn tại từ trước thời điểm quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực, nếu áp dụng.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

- Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại địa phương nơi có đất thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể thực hiện cấp Giấy chứng nhận tại các địa bàn chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Xem thêm: Thủ tục làm sổ đỏ cho đất thổ cư theo Luật Đất đai 2024

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê. Quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.