Các trường hợp đất không có giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo Luật đất đai 2024

Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, thực tế tồn tại không ít trường hợp người dân đang sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng không có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất do nguyên nhân lịch sử, tập quán canh tác hoặc sự thay đổi của chính sách pháp luật qua các thời kỳ. Điều này khiến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất chưa được bảo đảm đầy đủ, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Nhằm tháo gỡ những vướng mắc này, Luật Đất đai 2024 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định, cho phép xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với một số trường hợp đất không có giấy tờ, trên cơ sở bảo đảm sử dụng đất ổn định, đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch. Đây là bước tiến quan trọng, thể hiện tính nhân văn và thực tiễn của pháp luật đất đai trong giai đoạn mới.

1. Các trường hợp đất không có giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo Luật đất đai 2024 

Theo quy định Điều 138 Luật đất đai 2024 thì sẽ chia ra 03 trường hợp đất không giấy tờ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của Luật này, Cụ thể: 

1.1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980

Theo khoản 1 điều 138 Luật đất đai 2024, Đối với trường hợp này, nếu đang sử dụng đất ổn định và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 2 điều 138 Luật đất đai 2024, Trường hợp này được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

 Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Đối với nhóm này, điều kiện chung vẫn là đang sử dụng đất ổn định và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;

c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Tóm lại, Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ 03 nhóm trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trên cơ sở thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hiện trạng sử dụng, sự phù hợp với quy hoạch và việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2. Hạn mức đất ở trong trường hợp sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thửa đất hoặc sử dụng nhiều thửa đất 

Khoản 4 Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định xác định hạn mức đất ở trong những trường hợp đặc thù nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cụ thể:

Đối với thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng, hạn mức đất ở không được tính riêng rẽ theo từng chủ thể trên cùng một mức chung, mà được xác định bằng tổng hạn mức đất ở của tất cả các hộ gia đình, cá nhân đó theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này. Cách xác định này bảo đảm mỗi hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thửa đất đều được tính đến quyền lợi về đất ở theo hạn mức tương ứng.

Bên cạnh đó, trong trường hợp một hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, thì hạn mức đất ở không bị gộp chung cho toàn bộ các thửa đất. Thay vào đó, hạn mức đất ở được xác định riêng đối với từng thửa đất theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này, qua đó phản ánh đúng thực tế sử dụng đất ổn định, lâu dài và bảo đảm sự công bằng trong việc công nhận quyền sử dụng đất.

3. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân tại vùng khó khăn, không có giấy tờ đất trước 01/7/2014

Theo quy định tại khoản 5 Điều 138 Luật đất đai 2024, đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được giao đất nông nghiệp, đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 nhưng không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137 của Luật đất đai, và có đăng ký thường trú tại các địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thì nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, những hộ gia đình, cá nhân này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Diện tích đất được công nhận khi cấp Giấy chứng nhận sẽ được xác định theo các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo phù hợp với hạn mức đất ở, đất nông nghiệp đã sử dụng. Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, vừa tạo sự công bằng trong việc cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt đối với những hộ dân tại các vùng còn khó khăn về kinh tế và thủ tục hành chính.

Việc thực hiện đúng quy định này giúp ổn định đời sống người dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quản lý và sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại các vùng khó khăn.

​4. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định

Theo quy định tại khoản 6 Điều 138 Luật đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng chỉ áp dụng đối với diện tích đất đang sử dụng và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 176 của Luật đất đai.

Theo đó hạn mức giao đất nông nghiệp được quy định tại điều 176 Luật đất đai 2024 như sau: 

Điều 176. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất là rừng trồng.

4. Cá nhân được giao nhiều loại đất trong các loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 ha; trường hợp được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, không quá 25 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; trường hợp được giao thêm đất rừng sản xuất là rừng trồng thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 ha.

5. Hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân để đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

6. Đối với diện tích đất nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký thường trú thì cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân đó đăng ký thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp.

7. Diện tích đất nông nghiệp của cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.

Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo người sử dụng đất có quyền ổn định trong việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại, nếu vượt quá hạn mức quy định, sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước, đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đúng quy định pháp luật, đồng thời tránh lạm dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức.

Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, vừa đảm bảo công bằng trong việc quản lý đất nông nghiệp, đồng thời góp phần ổn định sản xuất nông nghiệp và phát triển kinh tế địa phương.

Kết luận 

Các quy định của Luật Đất đai 2024 về việc cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tranh chấp và khiếu kiện phát sinh. Việc công nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện không chỉ giúp người dân yên tâm đầu tư, ổn định đời sống mà còn nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác nguồn lực đất đai của Nhà nước. Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội và đô thị hóa mạnh mẽ hiện nay, việc hiểu đúng và áp dụng đúng các quy định này là yếu tố then chốt nhằm hướng tới mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, bền vững và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp