Đất thuộc nhiều đơn vị hành chính cấp xã có được cấp sổ đỏ không?

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc xác định ranh giới thửa đất gắn với địa giới hành chính có ý nghĩa quan trọng, không chỉ phục vụ cho việc quản lý mà còn là căn cứ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trên thực tế, do yếu tố lịch sử hình thành, biến động địa giới hành chính hoặc quá trình sử dụng đất kéo dài qua nhiều giai đoạn, không ít thửa đất nằm trên địa bàn của từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Điều này khiến người sử dụng đất băn khoăn về khả năng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), cũng như trình tự, thủ tục thực hiện trong những trường hợp đặc thù này. Trước yêu cầu đó, pháp luật đất đai hiện hành đã có những quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời vẫn giữ được tính thống nhất trong công tác quản lý.

1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu? 

Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong công tác đăng ký đất đai, bảo đảm việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng đối tượng, đúng thẩm quyền và thống nhất trong quản lý nhà nước. Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2024 quy định thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, qua đó tránh chồng chéo, nhầm lẫn trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính.

1.1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 của Luật này. Đây chủ yếu là các chủ thể có phạm vi hoạt động rộng, tính chất pháp lý phức tạp hoặc có yếu tố đặc thù, cần sự quản lý thống nhất ở cấp tỉnh.

Quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận là cơ chế linh hoạt, nhằm rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, giảm tải cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời vẫn bảo đảm tính hợp pháp và trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước.

1.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo điểm h khoản 1 điều 5 Nghị định 151/2025/ NĐ-CP Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định  của Luật đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 của Luật này. Đây là các đối tượng phổ biến trong thực tiễn, chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, nên việc giao thẩm quyền cho cấp huyện giúp thuận tiện cho người dân, rút ngắn khoảng cách hành chính và nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục.

Việc phân định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận giữa cấp tỉnh và cấp huyện không chỉ bảo đảm tính thống nhất trong quản lý đất đai mà còn góp phần nâng cao trách nhiệm của từng cấp chính quyền, hạn chế tình trạng đùn đẩy, chậm trễ trong giải quyết hồ sơ. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất xác định đúng cơ quan có thẩm quyền khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

2. Đất thuộc nhiều đơn vị hành chính cấp xã có được cấp sổ đỏ không? 

Theo điều 147 Luật đất đai 2024, Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất thuộc phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã như sau: 

- Trường hợp 1: Thửa đất thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của một cơ quan

Đây là trường hợp thửa đất nằm trên ranh giới của nhiều đơn vị hành chính cấp xã nhưng các xã này đều thuộc cùng một đơn vị hành chính cấp huyện hoặc nằm trong phạm vi quản lý của cùng một Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Do thẩm quyền quản lý thống nhất, việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện tập trung bởi một cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hình thức cấp Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) duy nhất cho toàn bộ thửa đất, không tách thành nhiều Giấy chứng nhận theo từng xã.

Cách thức thể hiện trên Giấy chứng nhận: Để bảo đảm yêu cầu quản lý địa chính, thống kê đất đai và xác định rõ phạm vi hành chính, cơ quan có thẩm quyền phải xác định và ghi rõ diện tích đất thuộc địa giới của từng đơn vị hành chính cấp xã ngay trên Giấy chứng nhận.

-Trường hợp 2: Thửa đất thuộc thẩm quyền của các cơ quan cấp Giấy chứng nhận khác nhau

Trường hợp này phát sinh khi thửa đất có diện tích lớn và nằm trên ranh giới của nhiều đơn vị hành chính cấp cao khác nhau, chẳng hạn như giữa hai xã thuộc cùng một tỉnh hoặc giữa hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Do sự khác biệt về địa giới hành chính, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với các phần diện tích của thửa đất cũng thuộc về những cơ quan nhà nước khác nhau.

Hình thức cấp Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất sẽ được cấp nhiều Giấy chứng nhận, mỗi Giấy chứng nhận tương ứng với phần diện tích đất nằm trong phạm vi quản lý của từng cơ quan có thẩm quyền.

Cách thức thực hiện: Về mặt hồ sơ địa chính, thửa đất ban đầu sẽ được chia tách thành các thửa đất riêng biệt theo ranh giới đơn vị hành chính. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nào thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích thuộc địa giới quản lý của địa phương đó. Việc chia tách này nhằm bảo đảm sự phù hợp về thẩm quyền quản lý, thống nhất hồ sơ địa chính và thuận lợi cho công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể và minh bạch cơ chế cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất nằm trên phạm vi nhiều đơn vị hành chính cấp xã. Việc thửa đất trải dài qua ranh giới hành chính không làm mất đi quyền được cấp sổ đỏ của người sử dụng đất, mà ngược lại còn được xem xét, giải quyết linh hoạt theo từng trường hợp cụ thể, bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và yêu cầu quản lý thống nhất của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

3. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Theo khoản 1 điều 151 Luật đất đai 2024, Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này

Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là quỹ đất do Nhà nước hoặc UBND cấp xã quản lý để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng như xây dựng công trình công cộng, phúc lợi xã hội hoặc cho thuê ngắn hạn nhằm tạo nguồn thu phục vụ nhu cầu chung. Người đang trực tiếp sử dụng loại đất này không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, mà chỉ sử dụng theo sự phân công hoặc cho phép của Nhà nước. Vì vậy, pháp luật không cấp Giấy chứng nhận đối với loại đất này nhằm bảo đảm quỹ đất công ích luôn thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

- Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đất được giao để quản lý là đất mà Nhà nước giao cho tổ chức, đơn vị quản lý nhưng không giao quyền sử dụng đất, ví dụ như đất chưa sử dụng, đất công cộng, đất hành lang bảo vệ công trình. Chủ thể được giao chỉ có trách nhiệm quản lý, bảo vệ, không có quyền của người sử dụng đất nên không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong trường hợp có phần diện tích đất được Nhà nước cho phép sử dụng hợp pháp song song với phần đất quản lý, thì chỉ phần diện tích được giao sử dụng theo quyết định có thẩm quyền mới được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Người thuê hoặc thuê lại đất từ người sử dụng đất khác không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất độc lập, mà chỉ có quyền khai thác, sử dụng đất trong thời hạn thuê theo hợp đồng dân sự. Do đó, pháp luật không cấp Giấy chứng nhận cho người thuê đất. Riêng trường hợp thuê hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế… thì quyền sử dụng đất được xác lập theo dự án đã được phê duyệt, nên pháp luật cho phép cấp Giấy chứng nhận nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư thứ cấp.

- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này

Đất nhận khoán là đất được giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất, kinh doanh theo hợp đồng khoán với tổ chức quản lý đất, như nông, lâm trường. Người nhận khoán không có quyền sử dụng đất độc lập, mà chỉ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng khoán. Vì vậy, về nguyên tắc không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra ngoại lệ đối với một số trường hợp nhận khoán lâu dài, ổn định và đáp ứng điều kiện nhất định theo Điều 181, nhằm giải quyết các tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai.

- Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện

Khi đã có quyết định thu hồi đất hợp pháp, quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đã nằm trong diện chấm dứt, nên không cấp Giấy chứng nhận để tránh làm phát sinh quyền mới trái với quyết định thu hồi. Tuy nhiên, nếu quá thời hạn 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi mà Nhà nước không tổ chức thực hiện thu hồi trên thực tế, thì quyết định thu hồi không còn là căn cứ tuyệt đối để từ chối cấp Giấy chứng nhận. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tránh tình trạng “treo” pháp lý kéo dài.

- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật

Đối với đất đang có tranh chấp hoặc đang bị áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án, quyền sử dụng đất chưa xác định rõ hoặc đang bị hạn chế giao dịch, nên việc cấp Giấy chứng nhận có thể làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Do đó, pháp luật tạm thời không cấp Giấy chứng nhận cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm hoặc biện pháp cưỡng chế, khẩn cấp tạm thời được hủy bỏ theo quy định.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

Đối với trường hợp này, Nhà nước giao đất cho tổ chức để phục vụ lợi ích công cộng như xây dựng công trình công cộng, hạ tầng xã hội, phúc lợi chung và không nhằm mục đích kinh doanh sinh lợi. Việc không cấp Giấy chứng nhận nhằm bảo đảm đất đai vẫn thuộc quyền kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, tránh việc chuyển hóa đất công cộng thành tài sản mang tính sở hữu riêng hoặc bị sử dụng sai mục đích.

Tóm lại, Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo đảm nguyên tắc quản lý thống nhất đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đồng thời tránh việc xác lập quyền sử dụng đất trong những trường hợp chưa đủ cơ sở pháp lý hoặc đang bị hạn chế về quyền. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận chủ yếu xuất phát từ việc người đang sử dụng đất không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất độc lập, đất đang thuộc diện quản lý của Nhà nước, đang có quyết định thu hồi, đang tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án. Quy định này góp phần làm rõ ranh giới giữa quyền quản lý và quyền sử dụng đất, bảo đảm trật tự pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đồng thời tạo cơ sở để xử lý dứt điểm các tình trạng pháp lý chưa rõ ràng trước khi xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Kết luận 

Có thể khẳng định rằng, việc thửa đất thuộc nhiều đơn vị hành chính cấp xã không phải là rào cản tuyệt đối đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai đã tính đến những tình huống phát sinh trong thực tiễn, cho phép xem xét cấp sổ đỏ trên cơ sở xác định rõ ranh giới thửa đất, hiện trạng sử dụng và sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai có liên quan. Quy định này vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, hạn chế tranh chấp và khiếu kiện. Qua đó, người sử dụng đất có thể yên tâm hơn trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai, còn Nhà nước tiếp tục giữ vai trò điều tiết, quản lý thống nhất quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch và đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.