1. Những rủi ro của đất không có giấy tờ

- Dễ xảy ra tranh chấp: Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định. Theo đó, đất không có giấy tờ thì không thể đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện các giao dịch trên. Nếu xảy ra tranh chấp mà không có giấy tờ đất thì rất khó chứng minh được đó là đất của mình.

- Không được thế chấp để vay tiền: Việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có giấy chứng nhận. Vì vậy, không thể thực hiện quyền thế chấp tài sản để vay tiền nếu đất không có giấy tờ.

- Hạn chế quyền sử dụng đất: Người mua phải đất không có giấy tờ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

- Khó được cấp phép xây dựng: Khi muốn cấp giấy phép xây dựng thì cần có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhất

Điều kiện cấp sổ đổ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

- Trường hợp 2: Có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;
Không vi phạm pháp luật về đất đai;
Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo mẫu.

- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch...

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

- Hoặc nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên cần nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã để xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,…

Sau khi UBND cấp xã xác nhận thửa các nội dung trên thì hướng dẫn người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xun cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả - nếu quá hạn thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính).

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

- Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

- Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện thủ tục cấp sổ lần đầu gồm: tiền sử dụng đất (nếu có theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Chi cục Thuế), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc,… Đối với tiền sử dụng đất, phụ thuộc vào diện tích sử dụng, mục đích sử dụng, thời điểm sử dụng đất mà gia đình anh có thể phải nộp hoặc được miễn giảm tiền sử dụng đất.

Bước 5: Trao kết quả

Thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Khi cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ sẽ gặp nhiều khó khăn, một trong những rủi ro thường gặp là không xác định được căn cứ chứng minh việc sở hữu của người đề nghị, nhiều thành phần lợi dụng, làm giả giấy tờ nhằm đáp ứng đủ điều kiện mà luật định để được cấp sổ đỏ, dễ xảy ra tranh chấp, thưa kiện sau khi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết liên quan của Luật Minh Khuê:

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách!