Mục lục bài viết

1. Quy định chung về diện tích tối thiểu cấp sổ đỏ và tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ và diện tích tối thiểu tách thửa là hai khái niệm pháp lý hoàn toàn khác nhau, mặc dù trên thực tế nhiều người vẫn thường nhầm lẫn. Luật Đất đai năm 2024 đã phân định rất rõ phạm vi áp dụng của từng quy định nhằm vừa bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, vừa tăng cường quản lý quy hoạch và hạn chế tình trạng phân lô tự phát.

 

1.1. Diện tích tối thiểu tách thửa là gì?

Diện tích tối thiểu tách thửa là diện tích nhỏ nhất mà mỗi thửa đất mới hình thành và phần đất còn lại sau khi tách phải đáp ứng theo quy định của địa phương.

Tiêu chí này không chỉ căn cứ vào số mét vuông diện tích mà còn phải bảo đảm các yêu cầu về hình dạng thửa đất, bao gồm:

  • Chiều rộng mặt tiền tiếp giáp đường giao thông.
  • Chiều sâu tối thiểu của thửa đất.
  • Khả năng xây dựng và sử dụng theo mục đích được công nhận.
  • Phù hợp với quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.

Do đó, một thửa đất dù đủ diện tích nhưng có mặt tiền hoặc chiều sâu nhỏ hơn quy định vẫn có thể không đủ điều kiện tách thửa.

 

1.2. Thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu thuộc UBND cấp tỉnh

Khác với trước đây khi nhiều người cho rằng cả nước áp dụng chung một mức diện tích, Luật Đất đai 2024 giao cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn.

Việc ban hành quy định được căn cứ vào nhiều yếu tố như:

  • Điều kiện tự nhiên và quỹ đất của địa phương.
  • Mật độ dân cư.
  • Tốc độ đô thị hóa.
  • Quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn.
  • Hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật.
  • Điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực.

Chính vì vậy, diện tích tối thiểu tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng hay các tỉnh miền núi, đồng bằng sẽ có sự khác nhau đáng kể.

 

1.3. Diện tích tối thiểu tách thửa không đồng nghĩa với điều kiện được cấp sổ đỏ

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là làm rõ mối quan hệ giữa diện tích tối thiểu và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với cấp sổ đỏ lần đầu, pháp luật không quy định thửa đất phải đạt diện tích tối thiểu theo quyết định của địa phương.

Nói cách khác, người dân vẫn có thể được cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, chẳng hạn:

  • Đất được sử dụng ổn định.
  • Có nguồn gốc sử dụng hợp pháp.
  • Không có tranh chấp.
  • Phù hợp quy hoạch.
  • Đáp ứng các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi đối với những thửa đất đã hình thành từ nhiều năm trước khi địa phương ban hành quy định về diện tích tối thiểu.

Trong khi đó, đối với trường hợp tách một thửa đất thành nhiều thửa mới, các thửa đất sau khi tách bắt buộc phải đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Nếu không đáp ứng điều kiện này thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ không thực hiện thủ tục đăng ký biến động và không cấp sổ đỏ cho các thửa đất mới.

 

1.4. Điều kiện chung để được tách thửa ngoài yêu cầu về diện tích

Bên cạnh tiêu chí về diện tích, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn còn đặt ra nhiều điều kiện pháp lý khác mà người sử dụng đất phải đáp ứng khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Trước hết, thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp theo quy định của pháp luật. Đất phải còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không thuộc trường hợp đang áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm có lối đi hợp pháp tiếp giáp đường giao thông công cộng. Nếu phải mở lối đi thì lối đi phải được thể hiện trên bản vẽ địa chính và đáp ứng chiều rộng tối thiểu theo quy định của từng địa phương.

Đối với đất ở tại khu vực đô thị, việc tách thửa còn phải bảo đảm điều kiện về hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước và khả năng kết nối với hạ tầng hiện hữu.

 

1.5. Quy định mới góp phần kiểm soát phân lô bán nền

Việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa không nhằm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân mà hướng đến mục tiêu quản lý phát triển đô thị và nông thôn bền vững.

Thông qua cơ chế này, cơ quan quản lý có thể:

  • Hạn chế tình trạng phân lô bán nền tự phát.
  • Ngăn chặn việc hình thành các thửa đất siêu nhỏ, siêu mỏng.
  • Bảo đảm khả năng đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
  • Giữ gìn cảnh quan và trật tự xây dựng.
  • Thực hiện đúng quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Đồng thời, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung nhiều quy định linh hoạt nhằm tạo thuận lợi cho người dân, chẳng hạn cho phép tách thửa đồng thời với hợp thửa đối với phần diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu khi chuyển sang thửa đất liền kề hoặc cho phép dành một phần diện tích làm lối đi chung mà không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.

Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã thiết lập cơ chế cân bằng giữa việc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân và yêu cầu quản lý đất đai theo quy hoạch. Người dân khi có nhu cầu tách thửa hoặc xin cấp sổ đỏ cần phân biệt rõ hai nhóm quy định này để chuẩn bị hồ sơ đúng quy định, đồng thời tra cứu quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất nhằm xác định chính xác diện tích tối thiểu và các điều kiện áp dụng tại địa phương.

 

2. Diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất ở

Một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là liệu thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu do địa phương quy định có được cấp sổ đỏ hay không. Theo Luật Đất đai 2024, diện tích tối thiểu để tách thửa và điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

 

2.1. Đất ở không bắt buộc phải đạt diện tích tối thiểu mới được cấp sổ đỏ lần đầu

Theo quy định hiện hành, pháp luật không đặt ra điều kiện về diện tích tối thiểu đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Điều này có nghĩa là một thửa đất ở dù chỉ có diện tích 25 m², 30 m² hay nhỏ hơn mức tối thiểu tách thửa của địa phương vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân đang sử dụng những thửa đất đã hình thành từ nhiều năm trước, tránh việc áp dụng hồi tố các quy định về diện tích tối thiểu.

 

2.2. Các điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ lần đầu

Người sử dụng đất cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

  • Đất đang được sử dụng ổn định.
  • Có nguồn gốc sử dụng hợp pháp hoặc đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
  • Không có tranh chấp.
  • Không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
  • Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định.
  • Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu thuộc trường hợp phải nộp.

Trong trường hợp đủ điều kiện nêu trên, cơ quan đăng ký đất đai vẫn xem xét cấp sổ đỏ dù diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu tách thửa của địa phương.

 

2.3. Trường hợp nào bắt buộc phải đáp ứng diện tích tối thiểu?

Quy định về diện tích tối thiểu chỉ được áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện:

  • Tách một thửa đất thành nhiều thửa mới.
  • Chuyển nhượng một phần thửa đất.
  • Tặng cho một phần quyền sử dụng đất.
  • Chia tài sản, chia thừa kế bằng hiện vật.
  • Thực hiện các giao dịch làm phát sinh thửa đất mới.

Nếu một trong các thửa đất sau khi tách không đạt diện tích hoặc kích thước tối thiểu theo quyết định của UBND cấp tỉnh thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối giải quyết hồ sơ.

 

2.4. Ý nghĩa của quy định này

Việc không quy định diện tích tối thiểu khi cấp sổ đỏ lần đầu giúp:

  • Bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.
  • Không làm mất quyền lợi đối với các thửa đất nhỏ hình thành từ trước.
  • Hạn chế phát sinh tranh chấp.
  • Tạo điều kiện hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai.

Trong khi đó, việc áp dụng diện tích tối thiểu đối với hoạt động tách thửa góp phần kiểm soát quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền và bảo đảm hạ tầng kỹ thuật.

 

3. Điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại 34 tỉnh thành phố

Theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh được giao quyền quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn. Vì vậy, không có một mức diện tích áp dụng chung cho cả nước.

Mỗi địa phương sẽ ban hành quyết định riêng căn cứ vào điều kiện tự nhiên, quy hoạch, mật độ dân cư và yêu cầu quản lý đất đai.

 

3.1. Điều kiện chung để được tách thửa

Ngoài việc đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của từng tỉnh, thửa đất còn phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp.
  • Đất còn thời hạn sử dụng.
  • Không có tranh chấp.
  • Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
  • Phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng.
  • Các thửa đất sau khi tách phải có lối đi hợp pháp tiếp giáp đường giao thông.
  • Bảo đảm yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật theo quy định của địa phương.

 

3.2. Diện tích tối thiểu tại các địa phương

Qua thống kê quy định của 34 tỉnh, thành phố có thể thấy:

  • Khu vực nội đô các thành phố lớn thường quy định từ 30–60 m².
  • Đất ở nông thôn phổ biến từ 40–100 m².
  • Một số địa phương quy định diện tích theo từng xã, từng khu vực hoặc theo chiều rộng đường giao thông.

Ví dụ:

  • Hà Nội: từ 50 m² tại khu vực đô thị; từ 80–150 m² tại khu vực nông thôn tùy địa bàn.
  • TP. Hồ Chí Minh: từ 36–80 m² tùy từng khu vực.
  • Đà Nẵng: từ 50–120 m² tùy quận, xã.
  • Bình Dương và Đồng Nai: phổ biến từ 60–100 m².
  • Cần Thơ: 40 m² tại đô thị và 60 m² tại nông thôn.

Ngoài diện tích, hầu hết các địa phương còn quy định chiều rộng mặt tiền từ 3–5 m và chiều sâu tối thiểu từ 4–10 m.

Do quy định thường xuyên được điều chỉnh, người dân nên tra cứu quyết định mới nhất của UBND cấp tỉnh trước khi thực hiện thủ tục.

 

4. Sự khác biệt về diện tích tách thửa giữa đất ở nông thôn và đất ở đô thị

Mặc dù đều là đất ở, nhưng diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại khu vực nông thôn và đô thị thường có sự khác biệt khá lớn.

 

4.1. Đất ở đô thị

Do mật độ dân cư cao và quỹ đất hạn chế, diện tích tối thiểu tại đô thị thường nhỏ hơn.

Nhiều địa phương quy định từ 30–50 m² đối với các quận nội thành hoặc khu vực trung tâm.

Bên cạnh diện tích, tiêu chí về:

  • mặt tiền,
  • chiều sâu,
  • chỉ giới xây dựng,
  • khả năng kết nối hạ tầng,

được kiểm soát rất chặt chẽ.

 

4.2. Đất ở nông thôn

Đất ở nông thôn thường có diện tích lớn hơn nhằm bảo đảm không gian sinh hoạt, sản xuất và phù hợp quy hoạch xây dựng nông thôn.

Diện tích tối thiểu phổ biến từ 50–100 m², thậm chí tại nhiều xã miền núi có thể lên đến 120–150 m².

Một số địa phương còn phân chia thành:

  • xã đồng bằng;
  • xã trung du;
  • xã miền núi;
  • xã ven biển;
  • xã đảo.

Mỗi khu vực áp dụng một mức diện tích khác nhau.

 

4.3. Vì sao có sự khác biệt?

Sự khác nhau này xuất phát từ nhiều yếu tố:

  • Quỹ đất.
  • Mật độ dân cư.
  • Quy hoạch phát triển đô thị.
  • Điều kiện hạ tầng kỹ thuật.
  • Đặc điểm địa hình.
  • Nhu cầu sử dụng đất.

Nhờ đó, chính sách tách thửa vừa bảo đảm quyền sử dụng đất của người dân, vừa phù hợp với định hướng phát triển của từng địa phương.

 

5. Các trường hợp đặc biệt và lưu ý khi thực hiện thủ tục tách thửa, cấp sổ đỏ

Trong thực tế, không phải mọi trường hợp đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đều không được giải quyết. Luật Đất đai 2024 đã quy định nhiều cơ chế xử lý linh hoạt.

5.1. Thửa đất hình thành trước khi có quy định về diện tích tối thiểu

Nếu thửa đất được hình thành trước thời điểm quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu có hiệu lực thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:

  • sử dụng ổn định;
  • không có tranh chấp;
  • đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai.

Đây là quy định bảo đảm quyền lợi đối với các thửa đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp từ trước.

 

5.2. Tách thửa đồng thời với hợp thửa

Người sử dụng đất được phép tách phần diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu để hợp ngay vào thửa đất liền kề.

Điều kiện là sau khi hợp, thửa đất mới phải đạt hoặc vượt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.

Quy định này thường được áp dụng khi:

  • điều chỉnh ranh giới;
  • chuyển nhượng phần đất nhỏ;
  • nắn chỉnh thửa đất;
  • hợp nhất quyền sử dụng đất.

 

5.3. Một số lưu ý quan trọng

Trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, người dân nên:

  • kiểm tra quy hoạch sử dụng đất;
  • kiểm tra quy hoạch xây dựng;
  • xác định rõ diện tích tối thiểu của địa phương;
  • kiểm tra điều kiện về lối đi;
  • xác định kích thước mặt tiền và chiều sâu;
  • chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đo đạc địa chính.

Việc kiểm tra kỹ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc phải chỉnh sửa nhiều lần.

 

6. Hướng dẫn tra cứu quy định diện tích tách thửa cụ thể tại địa phương

Do mỗi tỉnh, thành phố ban hành quy định riêng nên người dân cần tra cứu đúng văn bản đang có hiệu lực tại nơi có đất.

 

Bước 1. Xác định chính xác địa phương nơi có đất

Cần xác định:

  • tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
  • xã, phường;
  • khu vực đô thị hoặc nông thôn.

Đây là căn cứ để xác định đúng mức diện tích tối thiểu áp dụng.

 

Bước 2. Tra cứu quyết định của UBND cấp tỉnh

Người dân có thể tra cứu trên:

  • Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh.
  • Cổng thông tin của Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu địa phương chưa đổi tên cơ quan).
  • Cơ sở dữ liệu pháp luật của địa phương.
  • Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Thông thường, quy định sẽ được ban hành dưới hình thức quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa.

 

Bước 3. Kiểm tra các tiêu chí kỹ thuật

Không chỉ xem diện tích tối thiểu, người dân cần đối chiếu thêm:

  • chiều rộng mặt tiền;
  • chiều sâu thửa đất;
  • lối đi chung;
  • chỉ giới đường đỏ;
  • quy hoạch xây dựng;
  • điều kiện hạ tầng kỹ thuật.

Đây đều là những tiêu chí có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc được chấp thuận tách thửa.

 

Bước 4. Liên hệ cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết

Nếu còn vướng mắc, người dân có thể liên hệ:

  • Văn phòng Đăng ký đất đai;
  • Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai;
  • Bộ phận Một cửa cấp huyện;
  • UBND cấp xã nơi có đất.

Cơ quan chuyên môn sẽ hướng dẫn cụ thể về điều kiện tách thửa, thành phần hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và thời gian giải quyết theo quy định hiện hành.

Việc tra cứu đúng văn bản pháp luật trước khi thực hiện giao dịch không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc xin cấp sổ đỏ đối với các thửa đất sau khi tách.

 

7. Bảng tra cứu diện tích cấp Sổ đỏ và diện tích tối thiểu tách thửa tại 34 tỉnh thành phố

7.1. Vùng Đồng bằng sông Hồng và Phụ cận

Đây là khu vực tập trung nhiều đô thị có tốc độ phát triển thuộc nhóm cao nhất cả nước, tiêu biểu là Thủ đô Hà Nội. Các địa phương trong vùng có xu hướng quy định diện tích tối thiểu tách thửa cao hơn nhằm kiểm soát mật độ xây dựng, hạn chế tình trạng chia nhỏ đất ở và bảo đảm hạ tầng kỹ thuật.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu (chiều rộng/chiều sâu) Văn bản áp dụng
Hà Nội 50 m² (phường, thị trấn) 80 m² (xã đồng bằng); 100 m² (xã trung du); 150 m² (xã miền núi) Chiều rộng giáp đường từ 4 m; chiều sâu từ 4 m Quyết định 61/2024/QĐ-UBND
Hưng Yên 30 m² 40 m² (ven đường, khu chợ); 50 m² (khu vực còn lại) Đô thị: rộng từ 3 m, sâu từ 5 m; nông thôn ven đường: rộng từ 4 m, sâu từ 8 m; khu vực khác: rộng từ 4 m, sâu từ 10 m Quy định áp dụng năm 2026
Hải Dương 30 m² 60 m² Đô thị: rộng từ 3 m, sâu từ 5 m; nông thôn: rộng từ 4 m, sâu từ 5 m Quyết định 22/2018/QĐ-UBND
Thái Bình 30 m² 40 m² Đô thị: chiều rộng và chiều sâu từ 3 m; nông thôn: chiều rộng và chiều sâu từ 4 m Quyết định 08/2018/QĐ-UBND

 

7.2. Vùng Trung du và Miền núi phía Bắc

Đặc điểm địa hình đồi núi và quỹ đất rộng khiến nhiều địa phương quy định diện tích tách thửa ở khu vực nông thôn lớn hơn nhằm hạn chế tình trạng chia nhỏ đất sản xuất, trong khi khu vực đô thị vẫn duy trì mức diện tích phù hợp với nhu cầu phát triển dân cư.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
Sơn La 35 m² Quy định riêng theo từng khu vực xã Phải bảo đảm thửa đất tạo thành hình chữ nhật có cạnh tối thiểu 3,5 m Quy định áp dụng năm 2026
Phú Thọ 50 m² 80 m² Đô thị: rộng từ 3,5 m, sâu từ 4 m; nông thôn: rộng từ 4 m, sâu từ 5 m Quy định áp dụng năm 2026
Thái Nguyên 40 m² 60 m² (xã trung du); 70 m² (xã miền núi, vùng cao) Đô thị: mặt tiền từ 3 m, sâu từ 5 m; nông thôn: mặt tiền từ 4 m, sâu từ 5 m Quyết định 38/2014/QĐ-UBND
Điện Biên 40 m² Quy định chi tiết theo từng xã vùng cao Đô thị: mặt tiền từ 3 m, sâu từ 5 m Quyết định 34/2019/QĐ-UBND
Tuyên Quang 36 m² 36 m² Chiều rộng bám đường từ 4 m, chiều sâu từ 9 m Quyết định 16/2014/QĐ-UBND
Lạng Sơn 40 m² 60 m² Đô thị: mặt tiền từ 3,5 m; nông thôn: mặt tiền từ 4 m Quy định áp dụng năm 2026

 

7.3. Vùng Bắc Trung Bộ

Khu vực này có sự khác biệt rõ giữa vùng ven biển, đồng bằng và miền núi nên nhiều tỉnh quy định diện tích tách thửa theo từng khu vực cụ thể.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
Thanh Hóa 40 m² (phường Hải Thanh: 30 m²) 50 m² (một số xã thuộc Nghi Sơn, Ngư Lộc, Quảng Nham: 30 m²) Đô thị: chiều rộng từ 3 m; nông thôn: chiều rộng từ 4 m Quyết định 56/2024/QĐ-UBND và Quyết định 18/2026/QĐ-UBND
Nghệ An 50 m² 80 m² Chiều rộng bám đường và chiều sâu đều từ 4 m Quy định áp dụng năm 2026
Quảng Trị 36 m² 45 m² Mặt tiền từ 4 m, chiều sâu từ 9 m Quyết định 39/2017/QĐ-UBND
Quảng Bình 40 m² 40 m² Chiều rộng mặt tiền tối thiểu từ 4 m Quyết định 25/2014/QĐ-UBND và Quyết định 23/2017/QĐ-UBND

 

7.4. Vùng Duyên hải Nam Trung Bộ

Các tỉnh, thành phố trong vùng tập trung phát triển kinh tế biển và đô thị ven biển nên quy định về tách thửa thường gắn với điều kiện tiếp giáp đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
Đà Nẵng 50–60 m² tùy khu vực 70–120 m² tùy khu vực Đô thị: mặt tiền từ 3,5–4 m; nông thôn: từ 4–5 m Quyết định 32/2024/QĐ-UBND và Quyết định 75/2026/QĐ-UBND
Quảng Nam 60 m² 110 m² Mặt tiền từ 4 m Quy định áp dụng năm 2026
Quảng Ngãi 50 m² 50–70 m² Đô thị: rộng từ 3 m, sâu từ 5 m; nông thôn: rộng từ 4 m, sâu từ 5 m Quyết định 34/2024/QĐ-UBND và Quyết định 118/2026/QĐ-UBND
Bình Định 40 m² 40 m² Chiều rộng hoặc chiều sâu từ 3 m Quyết định 31/2024/QĐ-UBND và Quyết định 40/2014/QĐ-UBND
Khánh Hòa 36–45 m² 50–60 m² Tùy theo lộ giới đường, chiều rộng và chiều sâu từ 3–5 m Quyết định 29/2024/QĐ-UBND
Bình Thuận 40 m² 60 m² Đô thị: rộng từ 3,5 m, sâu từ 5 m; nông thôn: rộng từ 4 m, sâu từ 8 m Quyết định 52/2018/QĐ-UBND

 

7.5. Vùng Tây Nguyên

Các địa phương Tây Nguyên có quỹ đất rộng nhưng vẫn kiểm soát chặt việc tách thửa nhằm bảo đảm quy hoạch phát triển đô thị và quản lý hiệu quả đất ở.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
Đắk Lắk 40 m² 60 m² Đô thị: cạnh giáp đường từ 3 m; nông thôn: từ 4 m Quy định áp dụng từ ngày 01/11/2024
Đắk Nông 50 m² 100 m² Chiều rộng và chiều sâu: đô thị từ 4 m; nông thôn từ 5 m Quy định áp dụng năm 2026
Gia Lai 36–45 m² 50 m² Đô thị: rộng và sâu từ 3 m; nông thôn: từ 4 m Quyết định 14/2015/QĐ-UBND và Quyết định 08/2018/QĐ-UBND
Lâm Đồng 40 m² Quy định riêng theo từng loại hình Chiều ngang giáp đường từ 4 m Quyết định 27/2024/QĐ-UBND và Quyết định 32/2025/QĐ-UBND

 

7.6. Vùng Đông Nam Bộ

Đây là vùng có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước nên quy định tách thửa tương đối chặt chẽ nhằm hạn chế tình trạng phân lô tự phát.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
TP. Hồ Chí Minh 36–50 m² 80 m² KV1: từ 3 m; KV2: từ 4 m; KV3: từ 5 m Quyết định 100/2024/QĐ-UBND
Bình Dương 60 m² 80–100 m² Đường dưới 19 m: cạnh từ 4 m; từ 19 m trở lên: cạnh từ 5 m Quyết định 38/2024/QĐ-UBND
Đồng Nai 60 m² 80 m² Đường từ 19 m trở lên: rộng và sâu từ 5 m; dưới 19 m: từ 4 m Quyết định 63/2024/QĐ-UBND
Bà Rịa - Vũng Tàu 36–60 m² 40–100 m² Đất trống: cạnh giáp đường và chiều sâu từ 5 m Quyết định 24/2024/QĐ-UBND
Bình Phước 36–45 m² 100 m² Đô thị: cạnh từ 4–5 m; nông thôn: từ 5 m Quyết định 30/2024/QĐ-UBND và Quyết định 31/2014/QĐ-UBND
Tây Ninh 36–45 m² 60 m² Theo quy chuẩn mật độ bám đường giao thông Quyết định 15/2019/QĐ-UBND

 

7.7. Vùng Đồng bằng sông Cửu Long

Các địa phương trong vùng xây dựng quy định tách thửa phù hợp với đặc điểm sông ngòi, kênh rạch và định hướng phát triển đô thị gắn với bảo vệ cảnh quan tự nhiên.

Tỉnh/Thành phố Diện tích tối thiểu đất ở đô thị Diện tích tối thiểu đất ở nông thôn Kích thước tối thiểu Văn bản áp dụng
Cần Thơ 40 m² 60 m² Chiều ngang mặt tiền và chiều sâu từ 4 m Quyết định 44/2025/QĐ-UBND
Long An 36–80 m² 80–100 m² Tùy theo lộ giới, chiều rộng từ 4–5 m, chiều sâu tối đa từ 15 m Quyết định 49/2024/QĐ-UBND
Bến Tre 36–40 m² 50 m² Chiều rộng và chiều sâu từ 4 m Quyết định 38/2018/QĐ-UBND
Cà Mau 36 m² 40–50 m² Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu từ 4 m Quyết định 59/2018/QĐ-UBND
Hậu Giang 36–45 m² 36 m² Đường từ 20 m trở lên: rộng và sâu từ 5 m; các đường còn lại: từ 4 m Quyết định 35/2014/QĐ-UBND
Đồng Tháp 40–70 m² 60–80 m² Đường từ 20 m trở lên: mặt tiền từ 5 m; dưới 20 m: mặt tiền từ 4 m Quyết định 50/2017/QĐ-UBND

Quý bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm một số nội dung liên quan đến tách thửa đất khác như: