Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới

Tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Đất không có tranh chấp: Đất không được tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua bản án, quyết định của Tòa án, hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.

+ Trong thời hạn sử dụng đất: Quyền sử dụng đất đang trong thời hạn sử dụng được pháp luật công nhận.

+ Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Lưu ý bổ sung:

+ Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản: Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

+ Đối với người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, cần phải đáp ứng các điều kiện khác theo từng trường hợp cụ thể: Trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất hoặc quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất với Nhà nước thu tiền thuê đất hàng năm, phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Trường hợp quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024, phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật Đất đai 2024.

+ Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất nếu được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

+ Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Nếu nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa vượt quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024, phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

2. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mới

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên cần lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực này được tiến hành tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng: Mẫu phiếu do tổ chức công chứng cung cấp, điền đầy đủ thông tin và ký tên.

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có): Bản dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ tùy thân của hai bên: Bản sao Chứng minh nhân dân (CMND), Căn cước công dân (CCCD) hoặc hộ chiếu còn thời hạn, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

+ Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận nơi cư trú: Để xác minh nơi cư trú của hai bên.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất.

+ Giấy ủy quyền (nếu có): Trong trường hợp một trong hai bên ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch.

- Nộp phí công chứng: Người yêu cầu công chứng sẽ phải nộp phí công chứng. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.

- Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, hai bên bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc. Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 - 10 triệu đồng. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định. Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài 10 ngày làm việc. Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:

+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí này do người nhận chuyển nhượng nộp.

+ Thuế thu nhập cá nhân: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.

+ Lệ phí địa chính: Lệ phí này được nộp để thực hiện các thủ tục địa chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: Thông thường do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức phí phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện của từng địa phương.

- Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế và lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

3. Tầm quan trọng của việc nắm rõ quy định chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mới

- Đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch: Việc nắm rõ các điều kiện chuyển nhượng giúp đảm bảo giao dịch diễn ra đúng quy định, tránh các rủi ro pháp lý. Xác minh rằng đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết giúp tránh các vấn đề pháp lý sau này.

- Bảo vệ quyền lợi của các bên: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình giúp người bán thực hiện đúng các bước, đảm bảo quyền lợi và tránh các thiệt hại không mong muốn. Nắm rõ điều kiện chuyển nhượng giúp người mua xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi và đầu tư an toàn.

- Tăng tính minh bạch và tin cậy trong giao dịch: Hiểu rõ các điều kiện giúp hai bên rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, tạo sự tin tưởng và hợp tác lâu dài. Giao dịch tuân thủ quy định pháp luật sẽ tạo lòng tin giữa các bên, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

- Tránh các hậu quả pháp lý: Việc không tuân thủ đúng các điều kiện có thể dẫn đến việc bị phạt tiền hoặc xử lý hành chính, gây tổn thất tài chính và uy tín. Các giao dịch không hợp pháp dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý, gây phiền toái và mất thời gian, tiền bạc để giải quyết.

- Tối ưu hóa quy trình giao dịch: Nắm rõ các điều kiện giúp chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục. Khi tuân thủ đúng quy định, các bên sẽ tránh được các chi phí phát sinh không cần thiết do việc bổ sung hoặc điều chỉnh hồ sơ.

- Hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư: Hiểu rõ điều kiện giúp đánh giá chính xác các rủi ro liên quan đến quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra quyết định đầu tư thông minh. Biết trước các nghĩa vụ tài chính như thuế, lệ phí giúp lập kế hoạch tài chính cụ thể, tránh bị động trong quá trình giao dịch.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Điều kiện chuyển nhượng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu trực tiếp tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!