Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất?

Quy định cụ thể như sau:

Theo Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1.

Lưu ý: Quyền sử dụng đất với hộ gia đình đã có nhiều thay đổi từ khi Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực. Tham khảo những thay đổi về chính sách tại bài viết sau: Xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo Điều 259 Luật đất đai 2024

Nội dung dưới đây Luật Minh Khuê phân tích chi tiết quy định pháp luật đất đai về vấn đề quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo tinh thần quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn. Cụ thể như sau:

1. Quy định về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số

Quy định chung về giao đất

Nhà nước giao đất hay nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức)

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đạo tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu từ nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Căn cứ giáo đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Có hai hình thức giao đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất được nhà nước giao đất trong các trường hợp:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng;

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều 55 Luật Đất đai 2013;
• Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2013.

Trách nhiệm về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số

- Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực hiện của từng vùng

- Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.

- Nhà nước bảo đảm cho đồng bào dân tộc thiểu số, cộng đồng dân cư sinh sống phụ thuộc vào rừng được giao rừng gắn với giao đất để sản xuất lâm, nông. ngư nghiệp kết hợp; được hợp tác, liên kết bảo vệ và phát triển rừng với chủ rừng, chia sẻ lợi ích từ rừng; được thực hành văn hóa, tín ngưỡng gắn với rừng theo quy định của Chính phủ.

2. Một số chính sách về đất đối với đồng bào dân tộc thiểu sổ qua từng thời kỳ

Chính sách đất đai quy định tại Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg 

Đối tượng của chính sách là hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ, định cư thường trú tại địa phương; là hộ nghèo sinh sống bằng nghề nông, lâm nghiệp chưa có hoặc chưa đủ đất sản xuất, đất ở và có khó khăn về nhà ở, nước sinh hoạt.

Nguyên tắc giải quyết là:

• Hỗ trợ đất sản xuất, đất ở và nhà ở, nước sinh hoạt trực tiếp đến hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo;
• Bảo đảm công khai, công bằng đến từng hộ, buôn, làng trên cơ sở pháp luật và chính sách của Nhà nước;
• Phù hợp với phong tục, tập quán của mỗi dân tộc, vùng, miền, bảo tồn bản sắc văn hóa của từng dân tộc; phù hợp với điều kiện thực tiễn và gắn với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương;
• Các hộ được hỗ trợ đất sản xuất, đất ở và nhà ở, nước sinh hoạt phải trực tiếp quản lý và sử dụng để phát triển sản xuất, cải thiện đời sống, góp phần xóa đối giảm nghèo. Trường hợp đặc biệt, khi hộ được hỗ trợ đất sản xuất, nhà ở có nhu cầu di chuyển đến nơi khác thì phải ưu tiên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất và đất ở cho chính quyền địa phương để giao lại cho hộ đồng bào dân tộc nghèo khác.
•  Đối với đất sản xuất.

Mức giao đất sản xuất tối thiểu một hộ là 0,5 ha đất nương, rẫy hoặc 0,25 ha đất ruộng lúa nước một vụ hoặc 0,15 ha đất ruộng lúa nước hai vụ. Căn cứ quỹ đất cụ thể của từng địa phương, khả năng lao động và số nhân khẩu của từng hộ và khả năng của ngân sách địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét, quyết định giao đất sản xuất cho đồng bào với mức cao hơn.

+ Đối với đất ở: Mức giao diện tích đất ở tối thiểu 200 m2 cho mỗi hộ đồng bào sống ở nông thôn. Căn cứ quỹ đất ở và khả năng ngân sách của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể xem xét quyết định giao đất ở cho hộ đồng bào với mức cao hơn. Việc hỗ trợ đất sản xuất và đất ở đối với hộ đồng bào dân tộc Khơme nghèo do đặc thù của vùng đồng bằng sông Cửu Long, Nhà nước sẽ có chính sách riêng.

+ Về nhà ở: Đối với các hộ đồng bào dân tộc thiểu sổ nghèo tại chỗ (kể cả đồng bào dân tổ Khơme) hiện chưa có nhà ở hoặc nhà ở quá tạm bợ và đã hư hỏng, dột nát thì thực hiện phương châm: Nhân dân tự làm, Nhà nước hỗ trợ và cộng đồng giúp đỡ.

Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quyết định 33/2007/QĐ-TTg

Đối tượng áp dụng là Hộ đồng bào dân tộc thiểu số du canh, du cư, có đủ ba tiêu chí:

+ Không có đất sản xuất ổn định thuộc quyền sở dụng của hộ theo quy định của Nhà nước;

+ Nơi ở không ổn định, xa điểm dân cư, di chuyển chỗ ở theo nơi sản xuất;

+ Chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ tương tự của Nhà nước theo quy định tại Quyết định số 190/2003/QĐ-TTg; Quyết định số 120/2003/QĐ-TTg; Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg và Quyết định số 193/2006/QĐ-TTg

Chính sách về đất, nhà ở

+ Được giao đất ở, đất sản xuất, diện tích tối thiểu theo mức quy định tại Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg 

+ Hỗ trợ bình quân 15 triệu/hộ định canh, định cư để làm nhà ở, phát triển sản xuất, mua lương thực 6 tháng đầu tính từ khi đến điểm định canh, định cư, nước sinh hoạt; mức hỗ trợ cụ thể cho từng hộ và từng mục đích do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định;

+ Đối với hộ định canh, định cư xen ghép được hỗ trợ 1 triệu đồng/hộ để tạo nền nhà;

+ Hỗ trợ di chuyển các hộ từ nơi ở cũ đến nơi định canh, định cư (tính theo thực tế khi lập dự án);

Chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số nghèo theo quy định tại Quyết định 755/QĐ-TTg 

Đối tượng là hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo và hộ nghèo ở các xã, thôn, bản đặc biệt khó khăn theo tiêu chí hộ nghèo quy định tại Quyết định số 09/2011/QĐ-TTg, sinh sống bằng nghề nông, lâm nghiệp chưa có hoặc chưa đủ đất ở, đất sản xuất theo định mức quy định tại địa phương, có khó khăn về nước sinh; chưa được hưởng các chính sách về đất ở, đất sản xuất, nước sinh hoạt;

Nội dung hỗ trợ về đất ở: Mức giao diện tích đất ở cho mỗi hộ bình quân 200 m2/hộ. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm tự cân đối quỹ đất và ngân sách để giao đất cho các hộ làm nhà ở.

Chính sách hỗ trợ vùng dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định tại Quyết định số 2085/QĐ-TTg

- Hỗ trợ đất ở: Ủy bản nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ động bố trí ngân sách, tạo quỹ đất để giao đất cho các hộ làm nhà ở. Mức giao đất ở cho hộ do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định phù hợp với thực tế của địa phương.

- Hỗ trợ đất sản xuất: 

Hộ chưa có đất sản xuất nếu có nhu cầu thì được chính quyền địa phương trực tiếp giao đất hoặc hỗ trợ trực tiếp bằng tiền tối đa 15 triệu đồng/hộ từ ngân sách nhà nước và được vay vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội quy định tại khoản 3 Điều 3 Quyết định này để tạo quỹ đất sản xuất.

Trường hợp chính quyền địa phương không bố trí được đất sản xuất thì hộ chưa có đất hoặc thiếu đất sản xuất được hỗ trợ chuyển đổi nghề từ ngân sách nhà nước bằng tiền tối đa 5 triệu đồng/hộ và vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội quy định tại khoản 3 Điều 3 Quyết định 2085/QĐ-TTg để làm dịch vụ hoặc làm nghề khác tăng thu nhập. 

Các đối tượng nêu trên chỉ được thụ hưởng một trong hai chính sách hỗ trợ đất sản xuất hoặc hỗ trợ chuyển đổi nghề.

3. Quy định quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình dân tộc thiểu số được giao đất theo chính sách

3.1 Điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

Để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,... thì cần đáp ứng cá điều kiện chung sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai)

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

3.2 Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được giao theo chính sách hỗ trợ

Ngoài các điều kiện trên thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước sau 10 năm sử dụng đất kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính Phủ.

Cụ thể căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động;

+ Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên.

Quyền chung của người sử dụng đất

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

+ Được  Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình;

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai;

Quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, ... quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất đó là hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Trường hợp nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Nêu không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Lưu ý:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định.

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Công chứng sẽ được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Người sử dụng đất được thực hiện quyền của người sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử đụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

- Thời điểm người thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013

Trong trường hợp quý bạn đọc có điều chưa rõ về bài viết hay có bất cứ khúc mắc về pháp luật đất đai vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến theo số Hotlline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp một cách nhanh, hiệu quả nhất. Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách, Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn !