Xử lý quyền sử dụng đất hộ gia đình có trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và có ảnh hưởng sâu rộng trong đời sống xã hội, bởi nó gắn liền trực tiếp với sinh kế, nơi ở và sự ổn định lâu dài của nhiều thế hệ. Trải qua các thời kỳ pháp luật đất đai với nhiều thay đổi, không ít hộ gia đình đã xác lập, quản lý và sử dụng đất từ rất sớm, trước khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Trong bối cảnh đó, việc xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước thời điểm Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu phải vừa bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vừa tuân thủ các nguyên tắc quản lý thống nhất, minh bạch và hiện đại theo tinh thần của pháp luật mới. Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật pháp lý, mà còn thể hiện rõ tính nhân văn, ổn định và kế thừa của chính sách đất đai Nhà nước.

1. Hộ gia đình sử dụng đất được hiểu như thế nào? 

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “hộ gia đình sử dụng đất” nhằm xác định rõ chủ thể đặc thù trong quan hệ pháp luật đất đai. Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất trước hết phải là tập hợp những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Việc yêu cầu các mối quan hệ này phải phù hợp với pháp luật cho thấy Nhà nước chỉ thừa nhận những quan hệ gia đình hợp pháp, qua đó bảo đảm tính chặt chẽ trong việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất.

Bên cạnh yếu tố về quan hệ pháp lý, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất còn phải đang sống chung tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất. Điều kiện sống chung phản ánh sự gắn bó thực tế giữa các thành viên trong hộ gia đình, tránh trường hợp chỉ tồn tại mối quan hệ trên danh nghĩa nhưng không có sự liên kết trong đời sống sinh hoạt. Đây là căn cứ quan trọng để xác định ai thực sự là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất.

Ngoài ra, các thành viên này phải có quyền sử dụng đất chung, nghĩa là quyền sử dụng đất không thuộc về một cá nhân riêng lẻ mà là quyền chung của các thành viên hộ gia đình. Quyền sử dụng đất chung này được hình thành tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc khi hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 giới hạn thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình là trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, qua đó thu hẹp phạm vi áp dụng khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” và góp phần khắc phục những vướng mắc, tranh chấp phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai trước đây.

2. Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất 

Theo khoản 2 điều 27 Luật đất đai 2024, Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất căn cứ vào thành phần của nhóm.

Nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất được thực hiện quyền và nghĩa vụ phù hợp với địa vị pháp lý của từng chủ thể trong nhóm. Trường hợp nhóm người sử dụng đất bao gồm các thành viên hộ gia đình hoặc các cá nhân thì các chủ thể này có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì thành viên đó được thực hiện quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này. Quy định này bảo đảm sự thống nhất giữa quyền, nghĩa vụ và tư cách pháp lý của từng loại người sử dụng đất.

Thứ hai, về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất căn cứ vào khả năng phân chia quyền sử dụng đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất có thể phân chia được theo phần cho từng thành viên, mỗi thành viên có quyền thực hiện các quyền đối với phần quyền sử dụng đất thuộc về mình. Tuy nhiên, để bảo đảm tính hợp pháp và quản lý thống nhất về đất đai, các thành viên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định của pháp luật, đồng thời làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; sau đó mới được thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Ngược lại, trong trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không thể phân chia theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất hoặc có thể thống nhất ủy quyền cho một người đại diện để thay mặt nhóm thực hiện quyền và nghĩa vụ, bảo đảm sự đồng thuận và lợi ích chung của toàn bộ nhóm người sử dụng đất.

3. Xử lý quyền sử dụng đất hộ gia đình có trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực

3.1. Chuyển đổi tư cách pháp lý của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật đất đai 2024

Khoản 1 Điều 259 Luật Đất đai 2024 thể hiện sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận đối với chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” đã được xác lập theo pháp luật đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Theo đó, thay vì tiếp tục thừa nhận hộ gia đình sử dụng đất là một chủ thể đặc thù độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai, Luật Đất đai 2024 đã chuyển hóa tư cách pháp lý của chủ thể này sang hình thức “nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật.

Việc chuyển đổi tư cách tham gia quan hệ pháp luật đất đai nêu trên có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Theo quy định mới, hộ gia đình đang sử dụng đất sẽ tham gia các quan hệ pháp luật đất đai, đặc biệt là các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, với tư cách là nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất. Khi đó, các thành viên trong hộ gia đình được xác định là những chủ thể có quyền chung đối với thửa đất và có quyền, nghĩa vụ tương ứng như những người đồng sở hữu theo quy định của pháp luật đất đai.

Đồng thời, việc dẫn chiếu áp dụng khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 làm rõ cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất phải có sự thống nhất ý chí của các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc được thực hiện thông qua người đại diện theo ủy quyền hợp pháp. Cách tiếp cận này góp phần bảo đảm nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các thành viên, đồng thời hạn chế tình trạng một cá nhân nhân danh “chủ hộ” để định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như trước đây.

3.2. Ghi nhận cụ thể cá nhân trong quyết định giao đất, cho thuê đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Khoản 2 Điều 259 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình nhằm triển khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Theo đó, trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cơ quan nhà nước không được ghi chung chung chủ thể sử dụng đất là “hộ gia đình”, mà bắt buộc phải ghi cụ thể tên các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

Quy định này mang tính thủ tục về hình thức ban hành quyết định hành chính, nhưng lại có ý nghĩa nội dung rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong thực tiễn giai đoạn chuyển tiếp, nhiều dự án đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho “hộ gia đình ông/bà X” theo quy định của pháp luật cũ, nhưng việc giao đất tái định cư được thực hiện sau thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Nếu tiếp tục ghi nhận chủ thể sử dụng đất dưới danh nghĩa “hộ gia đình”, sẽ dễ dẫn đến tình trạng không xác định rõ phạm vi chủ thể có quyền, nghĩa vụ đối với thửa đất tái định cư.

Việc bắt buộc ghi cụ thể tên các cá nhân là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất đã thể hiện rõ nguyên tắc cá nhân hóa quyền sử dụng đất, phù hợp với định hướng chung của Luật Đất đai 2024 là thu hẹp và tiến tới chấm dứt mô hình “hộ gia đình” như một chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai. Qua đó, mỗi cá nhân có quyền sử dụng đất được xác lập rõ ràng về mặt pháp lý, tạo cơ sở trực tiếp để thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với đất đai theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, quy định này góp phần ngăn ngừa nguy cơ người đại diện hộ gia đình lạm quyền trong việc quản lý, sử dụng hoặc định đoạt đất tái định cư, cũng như hạn chế việc bỏ sót quyền lợi của các thành viên khác trong hộ gia đình như vợ, con hoặc những người có quan hệ sống chung hợp pháp. Nhờ đó, nguyên tắc “đất ai, người nấy đứng tên” được bảo đảm trên thực tế, tăng cường tính minh bạch, công bằng và ổn định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

3.3. Xử lý về thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình trong giai đoạn chuyển tiếp

Khoản 3 Điều 259 Luật Đất đai 2024 quy định cách thức xử lý đối với đất có thời hạn sử dụng đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Theo đó, đối với các trường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật cũ, hộ gia đình vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm bảo đảm tính ổn định của quan hệ sử dụng đất, tránh xáo trộn quyền lợi hợp pháp của người đang sử dụng đất trong giai đoạn chuyển tiếp khi pháp luật thay đổi.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 không tiếp tục duy trì việc gia hạn quyền sử dụng đất cho chủ thể “hộ gia đình” như trước đây. Thay vào đó, việc gia hạn sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trực tiếp cho các cá nhân là thành viên của hộ gia đình đó, theo quy định của Luật này. Cách tiếp cận này thể hiện rõ định hướng nhất quán của Luật Đất đai 2024 trong việc cá nhân hóa chủ thể sử dụng đất và từng bước chấm dứt việc xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình với tư cách là một chủ thể độc lập.

Quy định tại khoản 3 Điều 259 vừa bảo đảm quyền lợi của hộ gia đình trong thời hạn sử dụng đất còn lại, vừa tạo cơ sở pháp lý cho việc chuyển đổi chủ thể sử dụng đất khi hết hạn theo hướng rõ ràng, minh bạch hơn. Thông qua đó, quyền sử dụng đất trong tương lai sẽ được xác lập trực tiếp cho từng cá nhân là thành viên hộ gia đình, góp phần hạn chế tranh chấp, thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và phù hợp với nguyên tắc “đất gắn với chủ thể cụ thể” mà Luật Đất đai 2024 hướng tới.

Kết luận 

Việc xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã hình thành trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực là nội dung mang tính chuyển tiếp quan trọng, góp phần bảo đảm sự liền mạch giữa các giai đoạn pháp luật. Các quy định của Luật Đất đai 2024 hướng tới việc công nhận thực tế sử dụng đất ổn định, tôn trọng quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, đồng thời khắc phục những bất cập tồn tại trước đây trong xác định chủ thể, phạm vi quyền và nghĩa vụ. Khi được áp dụng đúng đắn và thống nhất, các quy định này sẽ giúp hạn chế tranh chấp, tạo niềm tin cho người dân, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Qua đó, quyền sử dụng đất của hộ gia đình không chỉ được bảo vệ về mặt pháp lý mà còn trở thành nền tảng vững chắc cho sự ổn định lâu dài của mỗi gia đình và của toàn xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp