1. Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu là gì ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Vấn đề cần tư vấn của em như sau ạ. Năm 2013 vợ chồng em cùng 6 gia đình khác có mua chung đất với nhau đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của cả 6 gia đình chung với nhau.

Hiện nay có 1 gia đình muốn bán đất và có tới gặp 5 gia đình còn lại nhờ kí vào giấy cam kết với mục đích là không mua bán hay tranh chấp với miếng đất của họ để họ thực hiện kí kết giấy ủy quyền toàn quyền cho người mua đất mới. Nhưng tờ giấy cam kết viết chung chung nên không gia đình nào kí(mọi người sợ mất tài sản hay ảnh hưởng đến quyền lợi của mình). Xin tư vấn giúp em nội dung bản cam kết cần có những nội dung gì, quyền lợi và nghĩa vụ cho mọi người như thế nào ạ ?

Em xin chân thành cảm ơn!

- Ngọc Luyên

Luật sư trả lời:

Do 6 hộ gia đình cùng là đồng sở hữu trên 1 miếng đất nên những ngươi đồng sở hữu với người có miếng đất cần bán có quyền ưu tiên mua.

Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung".

Vậy trong trường hợp của bạn, bạn cần phải gửi thông báo về việc bán tài sản, nội dung thông báo thể hiện việc bạn định bán phần đất của mình với giá bao nhiêu, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên... trước ít nhất 03 tháng tính đến ngày bạn bán cho người khác.

Nếu sau khi bạn thông báo 5 hộ còn lại không có nhu cầu mua phần đất của bạn thì bạn soạn sẵn văn bản từ chối mua tài sản với nội dung những người này từ chối mua phần đất này và đồng ý để bạn bán cho người khác, nhờ những đồng sở hữu này ký. Nếu bạn đề nghị nhưng họ không ký thì sau 3 tháng mà 5 đồng sở hữu này không có văn bản trả lời thì bạn có quyền bán cho người khác.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn viết mẫu đơn đề nghị tách thửa đất mới nhất năm 2021

2. Tư vấn về đồng sở hữu quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Một miếng đất 8mX13m, tôi mua 3,5mX13m, người còn lại 4,5mX13m. do tôi mua ít hơn nên người còn lại đứng tên. lúc mua tôi chỉ viết giấy tay(có lăn vân tay) và một giấy thỏa thuận là do người kia mua nhiều nên được đúng tên tới lúc tách sổ.
Bây giờ tôi muốn làm đồng sở hửu mà người kia không đồng ý vậy tôi kiện được không? gửi dơn ở đâu? nội dung đơn nêu lên vấn đề kiện như thế nào? mong Luật sư tư vấn giúp tôi dùm.
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư.
Người gửi: Đinh Hòe

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

Trước hết bạn phải xác định thời điểm mà bạn nhận chuyển nhượng là thời điểm nào bởi đối với hợp đồng chuyển nhượng đất thì bắt buộc phải công chứng thì mới có hiệu lực pháp luật. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng có từ thời điểm Luật đất đai ( năm 2003). Hiện theo quy định pháp luật hiện hành hợp đồng này vẫn phải công chứng ( Luật Dân sự năm 2015 và điểm b, khoản 3, Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2014, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013). Theo đó, từ thời điểm kể trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không công chứng thì không có giá trị pháp lý. Đối với hợp đồng không có giá trị pháp lý thì đương nhiên các bên tham gia hợp đồng sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro.

Nếu thời điểm bạn nhận chuyển nhượng trước năm 2003 thì hợp đồng viết tay của bạn hoàn toàn có giá trị pháp lý. Trường hợp người cùng mua mảnh đất với bạn không đồng ý để bạn làm người đồng sở hữu đối với diện tích đất này, cố tình phủ nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể tiến hành hai phương thức sau:

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, khi hai bên không thể thỏa hiệp được sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua tổ hòa giải cấp cơ sở

- Nếu các bên không thể hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Nếu đã gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã mà các bên không hòa giải được thì có hai phương án giải quyết : khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

- Khởi kiện tại tòa án: tòa án chi giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có nhưng đang sử dụng đất ổn định được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

- Yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết: theo quy định điểm a khoản 3 Điều 203 Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung giải quyết. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nếu thời điểm mà bạn chuyển nhượng đất sau khi có quy định về hợp đồng chuyển nhượng đất bắt buộc phải công chứng thì hợp đồng viết tay của bạn không có giá trị pháp lý. Đối với trường hợp này bạn phải chấp nhận rủi ro. Bạn cũng có thể tiến hành các phương thức trên nhưng chúng tôi không khẳng định rằng cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết cho bạn do giấy tờ của bạn không hợp lệ. Phương thức cuối cùng để bạn có thể làm để dành lại quyền và lợi ích cho mình là bạn làm đơn khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng viết tay của bạn bị vô hiệu do sai hình thức. Hậu quả pháp lý như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định".

Trân trọng ./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn thủ tục tách thửa đất đai

>> Xem thêm:  Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chính sách mới của Luật đất đai ?

3. Làm thế nào để bán nhà, đất là tài sản đồng sở hữu ?

Xin chào Luật Minh Khuê ! Mình dự định mua căn nhà 2 tầng ở thị trấn nhà bè huyện Nhà Bè khoảng 20m2 đã có sổ hồng đồng sở hữu với 7 hộ khác (tức là mua 1 trong 8 căn nhà ). Mình nghe bên bán nói 8 căn nhà này đều có 8 cuốn sổ hồng riêng.
Thông tin đất: 126. 1m2 hình thức sử dụng chung; nhà ở: diện tích xây dựng: 125. 4m2 diện tích sàn 376. 2m2 hình thức sử dụng chung). Mình chỉ thấy được sổ hồng của 1 căn mình mua còn lại 7 sổ kia mình không biết có hay không ? Nếu mình mua như vậy sau này mình có bán lại cho người khác được không. Và khi bán thì có cần xin ý kiến của 7 gia đình còn lại không ? Mình muốn yêu cầu bên bán làm thủ tục sang tên của mình vào sổ hồng được không? Chi phí như thế nào?
Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn :

Theo quy định tại Điều 430, Bộ Luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:

"Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan".

Như vậy, hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên:

- Bên bán: Là bên có tài sản thuộc sở hữu của mình cần chuyển giao cho người khác để có một khoản tiền nhất định.

- Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận chuyển giao cho bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.

Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản chỉ có thể xác lập chừng nào các bên đã thỏa thuận được với nhau về đối tượng mua bán và giá mua bán tài sản. Căn cứ vào Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất".

Trường hợp của bạn nêu thuộc trường hợp sở hữu chung theo phần, mỗi đồng chủ sở hữu biết trước được tỷ lệ phần quyền của mình đối với khối tài sản chung. Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau. Do đó, tại Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Trong trường hợp muốn bán tài sản mà một người đồng sở hữu không đồng ý thì tại Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 216. Quản lý tài sản chung

Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác".

Cũng tại Khoản 1 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình".

Việc định đoạt tài sản chung là một trong những quyền năng của chủ sở hữu, việc định đoạt này thông qua việc mua bán, tặng cho, cho thuê, cho vay… Vì quyền của chủ sở hữu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần được xác định rất rõ ràng do vậy chủ sở hữu sẽ có quyền định đoạt tài sản của mình mà không cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu theo phần khác.

Ngoài ra căn cứ tại Điều 126, Luật Nhà ở 2014 quy định về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

- Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

- Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Về hồ sơ, lệ phí thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

1.Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký Mẫu 01/LPTB - nếu có).

2.Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng bổ sung 04 bản mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí : 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Thông tin cụ thể như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán

-Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành). Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế...) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng).

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

4. Phân chia tài sản được thụ hưởng trong đồng sở hữu sổ đỏ ?

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê, Tôi muốn hỏi: Hiện tại, gia đình tôi đang muốn thực hiện thủ tục phân tách sổ đỏ và có một số vấn đề muốn nhờ văn phòng luật hỗ trợ giải đáp liên quan đến Đồng sở hữu sổ đỏ. Bà tôi có 1 mảnh đất 50m2 và đang muốn để lại cho mẹ tôi và cậu tôi với diện tích cụ thể như sau:
- Mẹ tôi: 30m2
- Cậu tôi: 20m2.
Vì diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành 2 sổ nên cậu và mẹ tôi đã thống nhất sẽ làm sổ đỏ đồng sở hữu. Tuy nhiên, tôi muốn hỏi với sổ đỏ đồng sở hữu thì làm sao để thể hiện số m2 từng người sở hữu riêng để sau này nếu như từng người có nhu cầu bán thì sẽ không xảy ra tranh chấp về diện tích đất trong sổ đỏ đồng sở hữu ấy ?
Rất mong nhận được giải đáp của các luật sư

Người gửi: Lee

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho các đồng sở hữu chung

Theo hướng dẫn tại Khoản 3, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Do đó, mẹ bạn và cậu của bạn hoàn toàn có quyền cấp giấy chứng nhận đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, tại Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi thông tin thửa đất. Nội dung này bao gồm:

-Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

-Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất;

-Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư, ...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh;

-Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ngoài ra, diện tích thửa đất còn được thể hiện bằng chữ trong ngoặc đơn và thể hiện theo hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng như sau:

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi “không” vào mục sử dụng chung.

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi diện tích đó vào mục sử dụng chung và ghi “không” vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng; ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung kèm theo vào mục sử dụng chung (ví dụ: “riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”);

-Mục đích sử dụng: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có quyết định giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất được Nhà nước công nhận;

-Thời hạn sử dụng đất: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

-Nguồn gốc sử dụng.

Như vậy, trong giấy chứng nhận đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn thể hiện được diện tích đất của mỗi người. Nếu cậu bạn và mẹ bạn quyết định sử dụng riêng phần đất mà mỗi người được hưởng thì sẽ ghi diện tích đất của mỗi người vào phần riêng. Nếu hai người cùng sử dụng chung mảnh đất này thì sẽ ghi vào mục sử dụng chung và ghi “không” vào mục đích sử dụng riêng. Bên cạnh đó sẽ đóng mở ngoặc về diện tích đất của mỗi người. Do đó, trong trường hợp đã đăng ký đồng sở hữu quyền sử dụng đất đúng theo quy định thì phải luật thì chắc chắn sẽ không xảy ra tranh chấp về diện tích đất của mỗi bên.

2. Về quyền ưu tiên mua nhà của đồng sở hữu chung

Căn cứ khoản 3 điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định cụ thể như sau:

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại".

Như vậy, trong trường hợp nếu một bên muốn bán phần căn nhà của thì phải thông báo bằng văn bản cho người đồng sở hữu biết trước 3 tháng về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà, thời hạn 3 tháng được tính kể từ ngày người kia nhận được thông báo, nếu sau thời hạn này người đồng sở hữu không mua, ông/bà có quyền bán cho người khác.

3. Về giá bán

Căn cứ điều 433 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể như sau:

"Điều 433. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng".

Giá mua bán do các bên thỏa thuận hay do người thứ 3 xác định theo yêu cầu của các bên.

Do đó, khi tiến hành bán nhà, hai bên được quyền tự do thỏa thuận về giá mua bán, nếu hai bên không đồng ý được với nhau về giá bán thì thỏa thuận không được thiết lập.

Nếu hai bên đồng ý bằng văn bản rằng giá bán sẽ được căn cứ trên giá do một tổ chức định giá xác định thì khi đó hai bên sẽ căn cứ vào giá do tổ chức này định giá làm căn cứ cho giá mua bán của hai bên. Nếu một trong hai bên không đồng ý lựa chọn một tổ chức định giá thì bên kia không có quyền ép buộc.

4. Về việc xây dựng nhà

Việc xác định căn nhà khi xây dựng có bị giới hạn về diện tích được xây dựng hay không sẽ căn cứ vào quy hoạch tại khu vực có nhà được quy hoạch được xây dựng bao nhiêu tầng, chứ không căn cứ trên yếu tố căn nhà có sở hữu chung hay không. Việc này sẽ do cơ quan có thẩm quyền xem xét về quy hoạch khi giải quyết việc cấp giấy phép xây dựng cho căn nhà.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng!

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

5. Có thể chuyển nhượng đất khi không tìm được người đồng sở hữu mảnh đất ?

Chào luật sư, tôi có một thắc mắc cần luật sư giải đáp : Dì tôi và dượng tôi sống với nhau từ 1985 mà không có giấy đăng ký kết hôn. Năm 1995 , do vợ chồng dì tôi có mâu thuẫn nên dượng tôi bỏ đi đến nay không rõ tung tích.

Trong thời gian chung sống , dì và dượng tôi có mua được một miếng đất, miếng đất này đứng tên cả hai vợ chồng, nay do hoàn cảnh khó khăn nên dì tôi muốn bán miếng đất . Vậy luật sư có thể cho biết :

1. Dì và dượng tôi có được pháp luật công nhận là vợ chồng khi không có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn không?

2. Dì tôi muốn bán đất thì phải làm những thủ tục gì ?

Xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn , cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hour đến luật minh khuê , câu hỏi của bạn đã dduocj chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau :

Thứ nhất, việc kết hôn giữa dì bạn và dượng bạn vẫn được coi là cuộc hôn nhân hợp pháp theo quy định tại nghị quyết 35/2000/NQ-QH10 thì hôn nhân thực tế được xác lập trước ngày 3/1/1987. Vậy dì và dượng bạn vẫn đượccoi là vợ chồng hợp pháp do vậy , tào sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân giữa hai người được coi là tài sản chung của vợ chồng. Mặt khác , dượng bạn cũng có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng phải thông qua dượng bạn.

Thứ hai, việc dì bạn muốn bán đất cũng có thể không cần xin sự đồng ý của dượng bạn , nếu dì bạn làm thủ tục yêu cầu tòa án tuyên bố mất tích với dượng của bạn. Cụ thể:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định của điều 68 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp muốn tuyên bố 1 người mất tích cần phải có các loại giấy tờ sau nộp lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi người mất tích cư trú cuối cùng:

- Xác nhận của công an địa phương/người làm chứng /tổ trưởng tổ dân phố ... về iệc dượng bạn đã biết tích tử 02 năm trở lên .

- Xác nhận về việc gia đình bạn đã dùng các biện pháp tìm kiếm như thông báo trên loa , báo đài ,các phương tiện thông tin đại chúng...

- Đơn đề nghị tuyên bố mất tích

Bước 2: Làm thủ tục bán tài sản

Sau khi có quyết định tuyên bố mất tích của tòa án thì bạn mang quyết định này ra UBND xã/ phường để đính chính lại thông tin về người cư trú tại UBND xã . Bạn cũng có thể mang quyết định này theo khi đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đã mất tích .

Mọi vướng mắc pháp lý liên quan đến hoạt động tuyên bố người mất tích Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn và giải đáp pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Như thế nào sở hữu chung?. Phân loại sở hữu chung?.

Trả lời:

Căn cứ Điều 207 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể như sau:

- Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

- Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất

Trường hợp của bạn nêu thuộc trường hợp sở hữu chung theo phần, mỗi đồng chủ sở hữu biết trước được tỷ lệ phần quyền của mình đối với khối tài sản chung. Phần quyền đó có thể bằng nhau hoặc không bằng nhau. Do đó, tại Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định.

Câu hỏi: Như thế nào là sở hữu chung theo phần?.

Trả lời:

Căn cứ Điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể như sau:

'Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Trong trường hợp muốn bán tài sản mà một người đồng sở hữu không đồng ý thì tại Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định".

Câu hỏi: Như thế nào là sở hữu chung hợp nhất?.

Trả lời:

Căn cứ Điều 210 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể như sau:

"Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung".