Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng làm thế nào?

1. Vay ngân hàng cần những điều kiện gì?

Nếu khách hàng muốn vay tiền ngân hàng để mua nhà đất, họ cần phải đáp ứng một số điều kiện chung và về thu nhập để được ngân hàng xét duyệt vay.

1.1 Điều kiện chung:

- Khách hàng phải là công dân mang quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, một số ngân hàng cũng có chính sách hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.

- Khách hàng cần đủ độ tuổi, thông thường từ 22 đến 70 tuổi.

- Khách hàng phải có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định của nhà nước.

- Khách hàng cần cung cấp giấy tờ chứng minh nhân thân và tình trạng hôn nhân.

1.2 Điều kiện về thu nhập:

- Khách hàng cần có công việc ổn định và nhận lương hàng tháng đủ để đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.

- Nếu khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê (cho thuê nhà, thuê xe...), họ phải chứng minh được mình là chủ sở hữu của tài sản cho thuê.

- Nếu khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh hoặc là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp, họ phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.

Những điều kiện này giúp ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, từ đó đưa ra quyết định về việc cho vay và mức độ vay được. Nếu khách hàng không đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, họ có thể không được ngân hàng chấp nhận vay.

2. Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

2.1. Thành phần hồ sơ để bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Khi khách hàng muốn vay vốn từ ngân hàng, họ phải chuẩn bị hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng. Hồ sơ này bao gồm:

- Hồ sơ nhân thân: Khách hàng phải cung cấp các giấy tờ như chứng minh thư nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD), sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận tạm trú (KT2), giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.

- Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Khách hàng phải cung cấp các giấy tờ như giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, các chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.

- Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Khách hàng phải cung cấp các giấy tờ như hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Các giấy tờ này sẽ giúp ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng và đưa ra quyết định cho vay vốn phù hợp. Ngoài ra, khách hàng còn phải đáp ứng một số yêu cầu về thu nhập để được xem xét vay vốn. Cụ thể, khách hàng phải có công việc ổn định và đủ khả năng trả nợ cho ngân hàng. Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê (cho thuê nhà, xe...) thì phải chứng minh được mình là chủ sở hữu. Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh. Sau khi cung cấp đầy đủ hồ sơ và đáp ứng các yêu cầu về thu nhập, khách hàng sẽ được đánh giá và xem xét vay vốn từ ngân hàng. Thời gian xem xét thường kéo dài từ 3 đến 7 ngày làm việc, tùy thuộc vào từng ngân hàng. Nếu hồ sơ đầy đủ và thông tin được xác thực, khách hàng có thể được chấp nhận vay vốn và tiến hành thực hiện các thủ tục cần thiết để hoàn tất giao dịch mua nhà đất.

2.2. Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ vay ngân hàng

Để đáp ứng yêu cầu vay vốn của ngân hàng, khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ theo danh mục quy định. Lưu ý rằng ngân hàng chỉ xét duyệt vay tối đa 70% giá trị HĐ. Tuy nhiên, một số ngân hàng có thể áp dụng hạn mức vay từ 85 – 90% nhưng lãi suất cho vay mua nhà sẽ cao hơn và thủ tục khắc khe hơn. Sau khi nhận được hồ sơ, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay khi đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Sau khi khách hàng đã chuẩn bị hồ sơ và quyết định mua nhà, chuyên viên tư vấn sẽ kiểm tra giấy tờ nhà cẩn thận và hướng dẫn khách hàng xem xét giấy tờ. Nếu giấy tờ hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký HĐMB công chứng cũng như thời gian bàn giao.

Trong thời gian chờ ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ nhận được tiền đặt cọc từ người mua trước thời điểm công chứng khoảng từ 7 – 15 ngày. Số tiền đặt cọc có thể từ 30 – 100 triệu đồng và tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.

Bước 3: Hoàn thiện đơn chuyển nhượng

Sau khi đặt cọc, người tư vấn sẽ hướng dẫn cho anh chị và bên mua hoàn thiện đơn chuyển nhượng. Việc đăng ký địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng cần phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu. Nếu nhà đất hoặc căn hộ chưa ra sổ, anh chị sẽ nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. Sau 5 ngày không kể ngày lễ, Tết, anh chị sẽ quay lại để lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi CĐT. Sau đó, anh chị tiến hành sao chép 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Bước 4: Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy được đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận, anh chị sẽ cùng bên mua và ngân hàng đi ký Hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Hợp đồng mua bán này phải đầy đủ các thông tin bắt buộc, bao gồm:

- Bên mua nhà đất chịu trách nhiệm thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán.

- Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho bên mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch.

- Ngân hàng phải mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán, nhưng khoản tiền này sẽ bị phong tỏa. Tức là anh chị đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng.

Hồ sơ thủ tục công chứng bao gồm các giấy tờ pháp lý của bên mua và bên bán, như CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.

Bước 5: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Ngân hàng và nhân viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ cần có như sau:

- Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);

-  Bản sao hồ sơ gốc;

- Đơn đề nghị chuyển nhượng;

- Hợp đồng mua bán công chứng; 

Bước 6: Sau khi đóng thuế

Sau khi đóng thuế, ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền. Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7: Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Trường hợp dự án nhà đất chưa ra sổ, bên ngân hàng và người tư vấn nộp toàn bộ hóa đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của CĐT để họ ra giấy xác nhận nhà đất đã được chuyển nhượng cho khách mới. Bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Còn trường hợp đã ra sổ, anh chị cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới hoặc khi sổ hồng được sang tên cho người mua và người mua sẽ công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng. Nhân viên ngân hàng sẽ đi đăng ký thế chấp tại phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chất ngân hàng.

Quá trình này sẽ diễn ra khoảng từ 3 đến 5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong tỏa tài khoản và anh chị có thể rút được toàn bộ số tiền và sử dụng bình thường.

3. Khi bán hàng cho người mua vay ngân hàng thì tính thuế như thế nào?

Khi bán hàng cho người mua vay ngân hàng, cách tính thuế sẽ phụ thuộc vào giá bán trên hợp đồng mua bán được ký kết giữa bên bán và bên mua. Nếu giá bán trên hợp đồng mua bán đã có công chứng, thì cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng. Khi mua bán nhà đất và vay ngân hàng bằng cách thế chấp căn nhà sắp mua, việc này sẽ không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, cách tính thuế và các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản sẽ phụ thuộc vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau và không bị chi phối bởi ngân hàng.

Tuy nhiên, nếu ngân hàng có đưa ra điều kiện cho vay như yêu cầu giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua bán và giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn, thì giá bán trên hợp đồng có thể bị ảnh hưởng. Khi đó, thuế chuyển nhượng nhà đất có thể bị tính chênh lệch cao hơn giá thực tế bán nhà đất, gây khó khăn cho cả bên bán và bên mua.

Do đó, cần thực hiện các thao tác trao đổi, thỏa thuận và giải quyết các vấn đề phát sinh kỹ lưỡng với ngân hàng và bên mua để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc tính thuế.

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh Khuê: Mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, muốn làm sổ đỏ thì thủ tục thế nào?

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn  để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Chân thành cảm ơn quý khách hàng đã hợp tác cùng công ty chúng tôi.