Câu hỏi: Thưa luật Minh Khuê hiện tại tôi đang có một số vướng mắc cần được hỗ trợ như sau: Tôi đang có nhu cầu mua một miếng đất nhưng lại không nắm rõ các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nội dung, hình thức của hợp đồng). Rất mong nhận được sự hỗ trợ của phía Công ty Luật Minh Khuê để tôi có thể thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến bộ phận hỗ trợ khách hàng của Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin mà bạn đã cung cấp cho công ty, chúng tôi xin phép được hỗ trợ vấn đề của bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý.

- Luật đất đai năm 2013.

- Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Nội dung tư vấn:

2.1 Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 167, cụ thể như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Ngoài ra Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai cũng hướng dẫn về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:

"Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư".

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi Luật đất đai cũ năm 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng Luật đất đai cũ năm 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước đấy khi sử dụng Bộ luật dân sự cũ năm 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa Án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. Tuy nhiên hiện tại khi sử dụng Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối với những hợp đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Do đó các bên không cần tiến hành công chứng hợp đồng nữa và hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.

2.2 Xử lý như thế nào đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về mặt hình thức, cụ thể như sau:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Như vậy đối với những giao dịch dân sự, cụ thể trong trường hợp của bạn là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khôngđáp ứng các yêu cầu về mặt hình thức (công chứng, chứng thực) nhưng một trong các bên có thể chứng minh về việc mình đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì các bên hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng.

2.3 Các tình huống cụ thể.

* Tình huống 1

Tôi có mua 1 thửa đất thổ canh ( "đất trồng trọt" , mua để làm nhà, khi mua bên bán viết giấy cam kết sẽ làm giấy chứng nhận sử dụng đất sang "đất thổ cư" cho tôi, nhưng đã 5 năm bên bán vẫn chưa làm cho tôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện tại mảnh đất tôi mua đã xây dựng nhà ở. tôi muốn được tư vấn bây giờ phải làm những thủ tục gì để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. và tôi có quyền khởi kiện bên bán hay không?

Trường hợp này không rõ là bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thời điểm nào, có thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không và phía bên kia có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Do chưa có đủ thông tin nên chưa thể khẳng định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phát sinh giá trị pháp lý hay không.

Nếu trường hợp việc chuyển nhượng được lập thành văn bản, bên chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý. Việc bên kia không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghĩa vụ trong hợp đồng thì trong trường hợp này được xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bên bạn có quyền yêu cầu bên đó thực hiện hoặc khởi kiện được . Tuy nhiên việc bên bạn xây dựng nhà ở khi chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sai.

* Tình huống 2

Chào văn phòng luật sư . Tôi muốn hỏi về thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà ở. Vợ chông tôi có mua 1 căn nhà 60m2, đã làm hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, có 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu vàng ( mẫu ngày xưa) có tên người bán cho tôi. Hiện tại tôi muốn sang tên quyền sử dụng đất này cho vợ chồng tôi thì cần làm những gì và cơ quan nào có chức năng giải quyết, thời gian khoảng bao lâu ạ? MOng văn phòng luật sư sớm hồi đáp và tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn!

Bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có lập thành hợp đông có công chứng chứng thực và bên chuyển nhượng cũng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng rồi thì bạn có thể làm thủ tục sang tên được. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Hồ sơ sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người bán;

+ Bản sao chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu;

+ Bản sao giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

+ Biên lai nộp tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ;

- Thẩm quyền sang tên: Bạn thực hiện thủ tục tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai.

- Thời hạn giải quyết: Theo quy định tại khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết là trong vòng 10 ngày

"Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày".

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòngđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.