1. Điều kiện về năng lực tài chính khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5  Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản:

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Đồng thời, họ phải cam kết tiếp tục triển khai xây dựng và kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận ban đầu. Trong trường hợp có thay đổi về nội dung dự án việc thay đổi này phải tuân  thủ theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2023.

- Chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án. Đồng thời, họ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có đối với nhà nước cho phần dự án chuyển nhượng. Điều này không bắt buộc đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

- Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, ngoài việc tuân thủ các quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý và sử dụng vốn nhà nước có đầu tư vào sản xuất và kinh doanh tại doanh nghiệp.

Ngoài ra, chủ đầu tư cần có vốn chủ sở hữu: Chủ đầu tư cần đảm bảo rằng vốn chủ sở hữu tối thiểu chiếm 30% giá trị chuyển nhượng dự án. Nguồn vốn này phải là hợp pháp và tuân thủ các quy định về tỷ lệ nợ vay so với vốn chủ sở hữu.

Khả năng huy động vốn: Chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng huy động vốn để triển khai dự án theo tiến độ đã được phê duyệt. Khả năng này sẽ được đánh giá dựa trên các yếu tố như lịch sử tín dụng, tài sản đảm bảo và uy tín của chủ đầu tư trên thị trường.

 

2. Điều kiện về kinh nghiệm khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

- Kinh nghiệm thực hiện dự án: 

Chủ đầu tư phải có kinh nghiệm thực hiện thành công ít nhất 1 dự án bất động sản có quy mô tương đương với dự án chuyển nhượng. Điều này đảm bảo rằng chủ đầu tư đã có sự chuẩn bị và hiểu biết đầy đủ các yêu cầu và thách thức của dự án tương tự.

Kinh nghiệm thực hiện dự án được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Trước tiên, năng lực quản lý dự án là một trong những yếu tố quan trọng. Chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng quản lý toàn diện từ giai đoạn lập kế hoạch, triển khai  đến khi hoàn thành dự án. Đội ngũ nhân sự chuyên môn cao cũng là một yếu tố không thể thiếu bởi sự thành công của dự án phụ thuộc rất lớn vào sự đóng góp và phối hợp của những cá nhân có trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tiễn.

Khả năng hoàn thành dự án đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng cũng là một tiêu chí quan trọng để đánh giá kinh nghiệm thực hiện dự án của chủ đầu tư. 

- Năng lực quản lý dự án;

Chủ đầu tư phải có năng lực quản lý dự án hiệu quả, đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công. 

Năng lực quản lý dự án được đánh giá trên nhiều yếu tố khác nhau. Hệ thống quản lý dự án chuyên nghiệp là một trong những yếu tố hàng đầu. Một hệ thống quản lý dự án chuyên  nghiệp bao gồm các quy trình làm việc rõ ràng, công cụ và phương pháp quản lý hiện đại giúp tối ưu hóa hiệu suất và giảm thiểu rủi ro.

Đội ngũ quản lý dự án có kinh nghiệm là yếu tố không thể thiếu. Những người có quản lý dự án phải có kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực xây dựng và quản lý, có kinh nghiệm giải quyết trong những tình huống phát sinh.

Khả năng kiểm soát rủi ro dự án cũng là một tiêu chí quan trọng. Chủ đầu tư phải có khả năng nhận diện đánh giá và đưa ra các biện pháp phòng ngừa ứng phó kịp thời với những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.

 

3. Một số điều kiện khác đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

- Uy tín của chủ đầu tư: Chủ đầu tư phải có uy tín vững chắc trên thị trường bất động sản. Điều này bao gồm việc không có bất kỳ tiền án tiền sự nào trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

- Khả năng thực hiện nghĩa vụ thuế: Chủ đầu tư cần có khả năng thực hiện đầy đủ và đúng hạn các nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

- Khả năng bảo vệ môi trường: Chủ đầu tư phải có khả năng và cam kết bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thực hiện dự án, tuân thủ nghiêm các quy định về bảo vệ môi trường. 

 

4. Giải thích một số điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng

Việc quy định các điều kiện chủ đầu tư cần phải đáp ứng khi chuyển nhượng dự án bất động sản là để đảm bảo các lợi ích và ổn  định cho thị trường bất động sản và các bên liên quan. 

Lý do quy định về vốn chủ sở hữu:

- Đảm bảo đủ nguồn lực tài chính: Yêu cầu chủ đầu tư có đủ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án bao gồm các chi phí phát sinh trong quá trình triển khai. Điều này giúp tránh tình trạng dự án gián đoạn do thiếu vốn đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

- Hạn chế huy động vốn trái phép: Ngăn ngừa các hoạt động vốn không đúng theo quy định nhằm tránh các rủi ro pháp lý và tài chính cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Điều này cũng giúp duy trì sự minh bạch và sự tin tưởng của thị trường bất động sản.

Lý do quy định về kinh nghiệm thực hiện dự án:

- Đảm  bảo năng lực và kinh nghiệm: Yêu cầu chủ đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án để đảm bảo dự án được triển khai một cách có hiệu quả và có thể hoàn thành đúng tiến độ. Điều này tránh tình trạng dự án bị treo khiến người mua nhà và thị trường bất động sản chịu thiệt hại.

- Hạn chế tình trạng treo dự án: ngăn chặn tình trạng dự án không hoàn thành do  thiếu năng lực tài chính và kinh nghiệm chủ đầu tư. Việc này giúp đảm bảo bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên  quan đến sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản.

Lưu ý: Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

- Dự án đã có quyết định chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

- Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị.

- Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành.

- Quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng không nằm trong các trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết hoặc đã có giải quyết bằng bản ans.

- Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động

- Dự án không có thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ

- Dự án đang trong thời gian  thực hiện

- Đối với dự án chuyển nhượng của dự án bất động sản thì các công trình xây dựng và mục đích sử dụng kinh doanh của chúng có thể hoạt động độc lập với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Bài viết trên luật Minh Khuê đã gửi tới bạn đọc chi tiết về vấn đề: Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.Bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.