Điều kiện đối với nghĩa vụ trong tương lai

1.Khái niệm nghĩa vụ trong tương lai

Nghĩa vụ trong tương lai là Nghĩa vụ dân sự mà giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được giao kết.

2.Có được vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai không?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến khi thực hiện hợp đồng cho vay. Trong đó, khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự quy định:

Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Như vậy, khi vay thế chấp, bên vay có thể dùng tài sản hình thành trong tương lai làm biện pháp bảo đảm trong hợp đồng. Tuy nhiên, cần phải lưu ý một số yêu cầu quy định tại Điều 295 như sau:

- Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

- Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.

- Giá trị của tài sản bảo đảm do thỏa thuận của các bên, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cần giấy tờ gì?

Thông thường khi thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các ngân hàng, tổ chức tín dụng thường yêu cầu khách hàng cung cấp các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc, giá trị và quyền sở hữu tài sản.

Đối với tài sản là quyền sở hữu bất động sản, Điều 148 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có: hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng.

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở, chung cư hình thành trong tương lai thì phải có:

Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.

Việc vay vốn bằng tín chấp và thế chấp ngày càng phổ biến. Tuy nhiên việc thế chấp tài sản để vay vốn có nhiều quy định pháp luật hiện hành mà nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm. Một trong những vấn đề quan tâm hiện nay là tàu sản được hình thành trong tương lại liệu có được thế chấp không? Nếu được thế chấp thì cần những điều kiện gì và thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Để hiểu rõ hơn về tài sản hình thành trong tương lai thì theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015 tài sản trong tương lai là tài sản chưa được hình thành và tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Như vậy có thể thấy, tài sản mà để được tính là tài sản hình thành trong tương lai thì chính tài sản đó phải đang được đầu tư hoặc xây dưng trong quá trình hình thành và cũng chưa được hoàn thiện về công năng, công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay.

3. Quy định của pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai

Điều 294 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

1. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó.

Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hiện tại, tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. Phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm theo thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì phạm vi là toàn bộ nghĩa vụ. Quy định về nghĩa vụ trong tương lai cũng đã được đề cập tại Bộ luật dân sự cũ. Đối với loại nghĩa vụ này, bên có quyền có thể thỏa thuận với bên bảo đảm về phạm vi, thời hạn thực hiện nghĩa vụ. Bạn phải đi công tác 1 tháng nhưng muốn giành quyền thuê nhà vào tháng tiếp theo. Khi đó, bạn có thể thỏa thuận với chủ nhà để bạn đặt cọc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ sau khi ký kết hợp đồng. Khi nghĩa vụ tương lai được hình thành- sau thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bạn không cần phải xác lập lại biện pháp đặt cọc đối với nghĩa vụ đó.

Theo quy định tại Điều 294 trên thì khi thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, thì các bên có thể thỏa thuận vụ thể về phạm vi nghĩa vụ, có thể là bảo đảm toàn bộ cho nghĩa vụ được hình thành trong tương lai hoặc bảo đảm một phần cho nghĩa vụ được hình thành trong tương lai. Cần phải lưu ý rằng phạm vi đối tượng nghĩa vụ hình thành trong tương lai phải được xác định về tính chất, khối lượng, giá trị kinh tế,… Việc thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai sẽ giúp cho các bên không phải thỏa thuận lại về việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó khi nghĩa vụ được bảo đảm hình thành.

4.Điều kiện đối với nghĩa vụ trong tương lai

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai (nghĩa vụ vẫn phải được hình thành trong thời hạn bảo đảm) hoặc nghĩa vụ có điều kiện.

Theo đúng nguyên lý, nếu không có hợp đồng chính có nghĩa vụ cần bảo đảm thì không bao giờ có giao dịch bảo đảm. Điều đó có nghĩa là giao dịch bảo đảm phải được hình thành trên cơ sỗ đã có các hợp đồng dân sự, kinh doanh, thương mại hoặc hợp đồng khác. Nghĩa vụ trong tương lai phải được hiểu là nghĩa vụ có đủ cơ sở thực tế, đã được xác định trong một hợp đồng nhất định, chứ không thể là một nghĩa vụ chung chung bất kỳ nào đó mới chỉ xuất hiện trong ý tưởng.

Tuy nhiên, từ năm, pháp luật đã công nhận việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp đối với cả trường hợp mà hợp đồng thế chấp được ký kết trước hợp đồng tín dụng. Như vậy, đã cho phép thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho cả những nghĩa vụ trong tương lai của các “hợp đồng trong tương lai” (chưa ký hợp đồng chính). Đó là điều sai về nguyên lý của giao dịch bảo đảm. Có thể bảo đảm cho nghĩa vụ trong tương lai, nhưng nghĩa vụ đó đã phải được xác định trong hợp đồng chính, chứ “phần phụ” của hợp đồng không thể bảo đảm cho hợp đồng chính khi nó chưa được hình thành và ký kết. Trong lĩnh vực ngân hàng trước đây, các bên đã khắc phục bài toán “gà và trứng” này bằng cách ký hợp đồng tín dụng nguyên tắc, sau đó dựa vào hợp đồng tín dụng nguyên tắc để ký hợp đồng bảo đảm, cuốỉ cùng là dựa vào hợp đồng bảo đảm để ký và thực hiện hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ cụ thể (thực chất khế ước nhận nợ cũng là một hợp đồng cho vay).

5.Trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ được hình thành trong thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp pháp luật có quy đỉnh khác). Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành, các bên không phải xác lập lại biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ đó.

Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của người thứ ba, nếu thỏa thuận nghĩa vụ trong tương lai, cần thỏa thuận rõ để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong khoảng thời gian cụ thể nào (ví dụ trong 5 năm kể từ ngày ký Hợp đồng bảo đảm hoặc từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/12/2027), mà không nên ghi chung chung là bảo đảm cho các nghĩa
vụ sau khi ký hợp đồng này hoặc bảo đảm cho các nghĩa vụ hình thành trong tương lai.

Ví dụ, Điều 2 về “Nghĩa vụ được bảo đảm”, “Hợp đồng thế chấp bằng tài sản” ký ngày 29/6/2011 giữa Ngân hàng N, là bên nhận thế chấp (Bên A) với bên thế chấp (Bên B) để bảo đảm nghĩa vụ cho Bên vay vốn (Bên C), đã được công chứng và đăng ký thế chấp hợp pháp, có thỏa thuận nội dung như sau: “Bên B tự nguyện đem tài sản nói trên (kể cả khoản tiền bảo hiểm cho tài sản đó - nếu có) thế chấp cho Bên A để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của Bên c đối với Bên A (bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, lãi phạt quá hạn, các khoản phí và chi phí phát sinh khác liên quan - nếu có) trong đó mức dư nợ/số tiền cho vay theo các Hợp đồng tín dụng do Bên A và Bên c ký là 1,4 tỷ đồng”. Nội dung thỏa thuận này không rõ ràng, dễ gây ra những vấn đề tranh chấp như sau:

Thứ nhất, nội dung thỏa thuận này đã không xác định rõ nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay nào, khoản đã vay hay sẽ vay (nghĩa vụ hình thành trong tương lai);

Thứ hai, nếu có nhiều khoản vay diễn ra gần với thời điểm ký hợp đồng thế chấp thì nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay nào;

Thứ ba, nếu có một khoản vay 1,3 hoặc 1,5 tỷ đồng thì có được hiểu là nghĩa vụ được bảo đảm là mức dư nợ không quá 1,4 tỷ đồng hay phải là bảo đảm cho khoản vay vổi số tiền chính xác là 1,4 tỷ đồng;

Thứ tư, nếu có một khoản vay đã trả nợ sau khi ký hợp đồng thế chấp, sau đó lại cho vay tiếp các khoản khác thì nghĩa vụ được bảo đảm có phải là khoản vay tiếp theo hay không? Nêu châp nhận để bảo đảm cho các khoản vay tiếp theo trong khi không thỏa thuận rõ thời hạn thì có thể dẫn đến tình trạng người thứ ba vĩnh viễn không bao giờ được giải thoát khỏi nghĩa vụ, nếu như bên được bảo đảm cứ tiếp tục vay đi vay lại.

Vì vậy, với những điều khoản thỏa thuận bảo đảm như trên, nếu bên thế chấp không phải là bên vay vốh có yêu cầu thì rất dễ bị Toà án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp.