Mục lục bài viết

Trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư ngày càng mạnh mẽ, đất đai là nguồn lực quan trọng đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án mà còn bảo đảm quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, đúng quy hoạch và pháp luật. Do đó, pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các điều kiện mà doanh nghiệp phải đáp ứng khi tiếp cận đất đai nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng và phát triển bền vững. Bài viết tập trung làm rõ các điều kiện để doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư là gì?

Khái niệm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 3 Luật đất đai năm 2024 như sau:

" Điều 3. Giải thích từ ngữ

11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

32. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

34. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

10. Chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất (sau đây gọi là chủ đầu tư) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật có liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.". 

Dựa trên các quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 có thể thấy rằng doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư là tổ chức hoặc nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc giao đất, cho thuê đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình pháp lý mà Nhà nước ban hành quyết định chính thức, tạo điều kiện cho doanh nghiệp được quyền sử dụng đất theo mục đích dự án. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để doanh nghiệp triển khai dự án, đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp và phù hợp quy hoạch. Ví dụ, một công ty xây dựng khu công nghiệp được UBND tỉnh giao đất để thực hiện dự án phát triển hạ tầng sẽ thuộc trường hợp này.

Thực tiễn cho thấy, doanh nghiệp sau khi được giao đất hay cho thuê đất có thể thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư như san lấp mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ theo quyết định của Nhà nước. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ quy định của pháp luật, đảm bảo dự án đúng quy hoạch và không vi phạm môi trường. Ví dụ, một doanh nghiệp bất động sản mua lại đất nông nghiệp và được UBND cấp tỉnh phê duyệt chuyển sang đất xây dựng khu dân cư thì doanh nghiệp này chính thức trở thành chủ đầu tư dự án sử dụng đất hợp pháp. Hoạt động này góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương.

2. Điều kiện để doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

ĐIều kiện để doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 122 Luật đất đai năm 2024. Điều 122 Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

3. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

c) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;

d) Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư".

Như vậy, Điều 122 Luật Đất đai năm 2024 đã đặt ra điều kiện chặt chẽ về thẩm quyền và căn cứ pháp lý khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đối với các loại đất nhạy cảm như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất, quyết định chỉ được ban hành sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và phải đáp ứng các căn cứ tại Điều 116 của Luật này. Quy định này nhằm bảo đảm sự giám sát của cơ quan dân cử, hạn chế việc chuyển đổi đất tùy tiện, ảnh hưởng đến an ninh lương thực và môi trường. Ví dụ thực tiễn, tại một số địa phương, dự án khu công nghiệp chuyển từ đất trồng lúa chỉ được triển khai sau khi HĐND tỉnh thông qua nghị quyết và dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Bên cạnh điều kiện về thẩm quyền, khoản 2 Điều 122 quy định điều kiện đối với chính doanh nghiệp được giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp phải thực hiện ký quỹ hoặc có biện pháp bảo đảm thực hiện dự án, chứng minh năng lực tài chính phù hợp với tiến độ sử dụng đất và không còn vi phạm pháp luật đất đai tại thời điểm đề nghị. Quy định này nhằm loại bỏ các nhà đầu tư yếu kém, chậm triển khai dự án hoặc cố tình chiếm giữ đất. Trên thực tế, nhiều dự án bị từ chối giao đất do doanh nghiệp không chứng minh được nguồn vốn hoặc còn nợ tiền thuê đất tại các địa phương khác, thể hiện tính ràng buộc và phòng ngừa rủi ro của pháp luật.

Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khoản 3 Điều 122 đặt ra các điều kiện bổ sung nhằm bảo đảm tính đồng bộ của quy hoạch và lợi ích công cộng. Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung, doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, dự án phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và chương trình phát triển nhà ở của địa phương. Đồng thời, dự án phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ, một doanh nghiệp muốn chuyển đất sản xuất kinh doanh sang xây dựng khu nhà ở thương mại chỉ được chấp thuận khi dự án đã nằm trong kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh và được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư theo đúng trình tự pháp luật.

3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án

Quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án thể hiện rõ vai trò trung tâm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với các chủ thể có phạm vi hoạt động rộng và tính chất phức tạp như tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Việc giao thẩm quyền này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý đất đai, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Đồng thời, pháp luật cho phép phân quyền, phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo điểm d khoản 1 quy định về phân quyền, phân cấp. Cách thiết kế này góp phần nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của người đứng đầu chính quyền địa phương.

Bên cạnh thẩm quyền của cấp tỉnh, Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP còn quy định việc chuyển giao thẩm quyền từ Ủy ban nhân dân cấp huyện cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với các trường hợp cụ thể theo điểm m khoản 1 Điều về phân cấp thẩm quyền. Theo đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư và một số trường hợp giao đất nông nghiệp. Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp xã còn có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo khoản 3. Pháp luật cũng xác định rõ cơ quan đã có thẩm quyền giao đất thì đồng thời có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất theo khoản 4. Đặc biệt, khoản 5 nhấn mạnh các thẩm quyền này không được phân cấp, không được ủy quyền, qua đó bảo đảm tính chặt chẽ, tránh lạm quyền trong quản lý đất đai.

4. Ý nghĩa quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử đụng đất thực hiện dự án

Quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quản lý, sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước. Thông qua các điều kiện này, cơ quan nhà nước có cơ sở lựa chọn những dự án thực sự cần thiết, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Đồng thời, quy định giúp hạn chế tình trạng xin giao đất, thuê đất tràn lan, sử dụng đất sai mục đích hoặc đầu cơ đất đai. Nhờ đó, quỹ đất được phân bổ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Đây cũng là công cụ pháp lý quan trọng để nâng cao kỷ cương, minh bạch trong quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, các điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất còn góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc yêu cầu dự án phải có năng lực tài chính, ký quỹ bảo đảm, tuân thủ quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng giúp hạn chế các dự án treo, dự án chậm tiến độ. Quy định này tạo môi trường đầu tư công bằng, ổn định, khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực thực sự. Đồng thời, nó giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai trong quá trình thực hiện dự án. Qua đó, hiệu quả sử dụng đất và niềm tin của xã hội vào pháp luật đất đai được tăng cường.

Kết luận

Các điều kiện để doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư  theo Điều 122  Luật đất đai năm 2024 giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Những điều kiện này giúp bảo đảm việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đồng thời, quy định về năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án của doanh nghiệp góp phần hạn chế tình trạng đăng ký dự án nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ. Việc yêu cầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Mặt khác, các điều kiện pháp lý rõ ràng giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong tiếp cận đất đai. Qua đó, môi trường đầu tư được cải thiện, tạo niềm tin cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án. Các quy định này còn góp phần phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai. Việc tuân thủ nghiêm túc các điều kiện là trách nhiệm của doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Nhờ đó, đất đai được khai thác hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Cuối cùng, việc áp dụng thống nhất các quy định sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.