1. Doanh nghiệp có được yêu cầu thế chấp bất động sản khi khách hàng nợ tiền?

Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về thế chấp tài sản khi có yêu cầu từ doanh nghiệp trong trường hợp khách hàng mua hàng hóa nợ tiền:

- Khái niệm: Thế chấp tài sản là quá trình một bên (bên thế chấp) sử dụng tài sản của mình nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, và bên này không chuyển giao tài sản đó cho bên kia (bên nhận thế chấp).

- Quản lý tài sản: Tài sản thế chấp được quản lý và giữ bởi bên thế chấp. Nếu cần, các bên có thể thỏa thuận và ủy quyền cho một bên thứ ba khác giữ tài sản thế chấp.

Từ quy định trên, doanh nghiệp có quyền yêu cầu thế chấp tài sản của khách hàng khi mua hàng hóa nợ tiền. Trong trường hợp này, nếu khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán nợ, doanh nghiệp có quyền sử dụng tài sản đã thế chấp để bảo đảm quyền lợi của mình. Thực hiện thế chấp là một biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp của công ty, việc chấp nhận thế chấp bất động sản là để đảm bảo khách hàng tuân thủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua gạch. Hợp đồng thế chấp bất động sản này sẽ có hiệu lực từ thời điểm ký kết hoặc theo thỏa thuận của cả hai bên. Nó cung cấp cơ chế linh hoạt cho việc bảo đảm và thực hiện các cam kết trong hợp đồng.

Chấm dứt hợp đồng thế chấp bất động sản có thể xảy ra trong những trường hợp sau:

- Khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện.

- Khi quyền thế chấp tài sản bị hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

- Khi tài sản thế chấp đã được giải quyết theo quy định.

- Hoặc theo thỏa thuận chung của cả hai bên.

Như vậy, việc áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản không chỉ là một biện pháp đảm bảo tính minh bạch trong quan hệ hợp đồng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho cả hai bên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ.

 

2. Doanh nghiệp yêu cầu thế chấp bất động sản có phải đăng ký biện pháp bảo đảm? 

Theo Điều 4 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, quy định về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm, doanh nghiệp yêu cầu thế chấp bất động sản khi khách hàng mua hàng hóa nợ tiền có thuộc trường hợp đăng ký như sau:

- Các trường hợp đăng ký bao gồ

+ Đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu: Thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan về thế chấp tài sản

+ Đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm: Có thể đăng ký theo thỏa thuận giữa các bên liên quan hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản

+ Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm: Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận

+ Đăng ký thay đổi và xóa đăng ký: Đối với các trường hợp đã được đăng ký, có thể đăng ký thay đổi nội dung hoặc xóa đăng ký nội dung đã được đăng ký.

- Nơi đăng ký: Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký.

Thực hiện thế chấp bất động sản là một bước quan trọng đòi hỏi sự đăng ký và ghi chú đối với Văn phòng đăng ký đất đai, tạo nên một cơ sở pháp lý vững chắc cho các giao dịch hợp đồng. Quá trình ký kết hợp đồng và đăng ký biện pháp đảm bảo tại Văn phòng đăng ký đất đai thành công đồng nghĩa với việc công ty sẽ có quyền và cơ hội để xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp khách hàng vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng. Quy trình này được chi tiết hướng dẫn trong Chương IV của Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch, bảo vệ cả hai bên trong giao dịch.

Như vậy, quyết định thế chấp bất động sản không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của công ty mà còn tạo nên một hệ thống pháp lý mạnh mẽ và an toàn, tăng tính tin cậy cho cả hai bên tham gia trong hợp đồng.

 

3. Thế chấp bất động sản có vật phụ thì vật phụ có phải tài sản thế chấp? 

Theo Điều 318 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định về tài sản thế chấp khi có vật phụ như sau:

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ, thì vật phụ gắn với tài sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.

- Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm, bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Trong trường hợp xảy ra sự kiện bảo hiểm, tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp.

Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm, và bên thế chấp sẽ có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp. Thực hiện thế chấp bất động sản, dù là toàn bộ hay chỉ một phần, đồng nghĩa với việc tất cả các vật phụ liên quan đến bất động sản đó cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp, trừ khi có các thỏa thuận khác được hai bên đồng lòng. Điều này đặt ra một cơ sở pháp lý chặt chẽ, đồng thời tạo ra sự minh bạch và công bằng trong việc xác định quyền lợi và trách nhiệm của cả bên cho vay và người vay trong quá trình thực hiện thế chấp bất động sản.

 

4. Xử lý tài sản khi thế chấp bằng quyền đòi nợ 

Bước 1: Trước khi thực hiện quyền đòi nợ từ tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cần gửi văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ cho bên có nghĩa vụ ít nhất 7 ngày làm việc trước và đính kèm ít nhất một trong các giấy tờ sau:

- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng.

- Bản chính hợp đồng thế chấp (trong trường hợp không công chứng).

- Bản chính giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền đòi nợ được cấp bởi cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

Bước 2: Bên có nghĩa vụ trả nợ cần thanh toán khoản nợ cho bên nhận thế chấp trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ. Thanh toán này có thể thực hiện qua chuyển khoản vào tài khoản do bên có nghĩa vụ trả nợ mở tại ngân hàng theo chỉ định của bên nhận thế chấp.

- Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ xảy ra trước khi xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp, bên trả nợ phải chuyển khoản tiền nợ vào tài khoản đã được chỉ định, và bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu phong tỏa tài khoản này cho đến thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Bên có nghĩa vụ trả nợ cũng không được yêu cầu giải tỏa và giao dịch với số tiền này kể từ thời điểm nộp tiền vào tài khoản.

- Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ xảy ra sau khi xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán khoản nợ đó vào thời điểm nghĩa vụ trả nợ đến hạn và không được yêu cầu thanh toán trước hạn, trừ khi có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Việc nhận tiền cần được ghi chép chi tiết trong biên bản có chữ ký của tất cả các bên, xác định giá trị tài sản và mô tả đầy đủ quá trình bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản. Trong trường hợp bên thế chấp không ký vào biên bản, bên nhận và bên có nghĩa vụ trả nợ vẫn có thể ký và gửi biên bản này cho bên thế chấp để xác nhận quá trình giao dịch.

Quý khách xem thêm bài viết sau: Xác định doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.