Câu hỏi: Xin chào luật sư, Làm ơn cho tôi hỏi về chính sách dồn điền đổi thửa nông thôn mới. Nhà tôi có 4 sào ruộng mà sau khi chính quyền địa phương thực hiện dồn điền đổi thửa thì nhà tôi vẫn còn tới 3 mảnh. Họ trả lời rằng do một mảnh đã chuyển đổi không ai nhận nên để như vậy. Như vậy xin hỏi luật sư địa phương thực hiện như vậy thì đã đúng luật chưa vậy. Cảm ơn luật sư

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Luật sư tư vấn:

Vấn đề dồn điền đổi thửa được quy định tai Điều 78 Nghị định số 43/2015/NĐ - CP như sau:

"Điều 78. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này
."

Như vậy, trong quá trình thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa, Nhà nước khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và có lập thành văn bản để làm căn cứ chuyển đổi. Cùng với đó, Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn lên trên Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, phê duyệt dựa trên sự thảo luận thống nhất tại các thôn, xóm, đội và đảm bảo nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người dân về việc sử dụng đất, cân đối diện tích đất và đã xử lý xong những vướng mắc sau đăng ký thực hiện dồn điền đổi thửa. Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm phải thực hiện phương án dồn điền đổi thửa theo đúng phương án đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Với những thông tin quý khách cung cấp thì chúng tôi không đủ cơ sở để khẳng định việc làm của Ủy ban nhân dân xã có đúng pháp luật hay không? Quý khách cần xem xét lại quá trình thực hiện công khai lấy ý kiến của người dân về việc dồn đổi thửa, xem lại những thỏa thuận của quý khách với những hộ gia đình, cá nhân khác nếu có về việc đổi thửa cho nhau và ý kiến cuối cùng của cuộc họp thôn về phân định lại diện tích đất nông nghiệp của từng hộ để xác định xem hành vi của Ủy ban nhân dân xã.

 

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

Câu hỏi: Xin chào Công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin hỏi về vấn đề dồn điền đổi thửa sau: khi dồn điền đổi thửa lại thì đội trưởng có quyền chia ruộng bớt đi của dân không? Và có quyền bắt dân mua thửa ruộng gần và đẹp không? Cảm ơn!

Trả lời: Theo như quy định pháp luật về vấn đề dồn điền đổi thửa tại Điều trên, khi dồn điền đổi thửa lại được thực hiện dụa trên sự thỏa thuận của những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau và dựa trên phương án dồn điền đổi thửa được Ủy ban nhân dân xã lập sau khi đã tham khảo ý kiến của các hộ gia đình và sự tính toán, phân định công bằng. Mục đích của việc dồn điền đổi thửa là nhằm rà soát, quy hoạch lại việc sử dụng đất nông nghiệp cho phù hợp kinh tế, mang lại lợi ích cho người dân và sự công bằng về đất nông nghiệp trong toàn xã. Quyết định cuối cùng về diện tích đất của từng hộ dân được thông qua việc biểu quyết đa số thắng thiểu số nên đội trưởng không có quyền quyết định chia ruộng bớt đi của hộ gia đình, cá nhân và cũng không có quyền bắt người những hộ gia đình phải mua thửa đất gần, đẹp. 

Câu hỏi: Kính chào luật sư! Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi về việc sau: Tôi hiện tại đang cư trú tại xã Hải Phong huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định. Năm 2015 toàn bộ UBND xã thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa đồng loạt, nhà tôi có 2 mảnh ruộng ở xa thì nay được chuyển đổi về gần nhà. Xin hỏi: sau khi dồn điền đổi thửa nếu không có nhu cầu thì gia đình tôi có bắt buộc phải đổi lại “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” không? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo Điều 78 Nghi định số 43/2015/NĐ - CP có quy định về việc hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, sau khi đã đồn điền đổi thửa xong, các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thủ tục nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thông tin về diện tích đất nông nghiệp sử dụng đã thay đổi.

Thân gửi Công ty Luật Minh Khuê. Hiện nay quê tôi ở Sóc Sơn đang tiến hành dồn điền đổi thửa. Gia đình tôi có một thửa đất ruộng được phân trước năm 2004 và đã có giấy chứng nhận, nằm giữa khu dân cư, xung quanh mọi người đã xây nhà. Thửa đất đó gia đình tôi cũng cho đổ đất cao và trồng cây lâu năm. Vậy xin cho tôi hỏi thửa đất đó của gia đình tôi có bị trong diện dồn điền đổi thửa không? Gia đình chúng tôi có thể xây dựng trang trại trên thửa đất đó không? Rất mong được tư vấn của Luật Minh Khuê. Xin cảm ơn!

Trả lời: Để xác định diện tích đất của quý khách có nằm trong danh sách diện tích đất phải dồn điền đổi thửa hay không, quý khách liên hệ với cán bộ trưởng thôn, xóm, đội hoặc cán bộ thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa tại địa phương để được trả lời rõ rằng. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định về điều kiện để một diện tích đất nông nghiệp không được dồn điền đổi thửa. Song do diện tích đất nêu trên của quý khác nằm tách biệt với các thửa đất nông nghiệp khác, nằm trong khu dân cư và hiện nay đã được chuyển sang hình thức đất trồng cây lâu năm nên có nhiều khả năng diện tích đất đó không thuộc vào diện phải dồn điền đổi thửa mà có thể xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu nguồn gốc trước đó của diện tích đất này là đất trồng lúa).

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi được cấp bìa đất nông nghiệp năm 1999 tại Ba Vì, Hà Tây (nay Hà Nội). Do chủ trương nhà nước dồn điền đổi thửa cấp lại bìa đất nông nghiệp mới. Nhưng bìa đất cũ mang tên chồng tôi, nay đã mất và hiện tại tôi có hộ khẩu ở Tỉnh Phú Thọ. Và chính quyền nói là cấp lại bìa đất mới phải người có khẩu tại địa phương. Vậy quý ban luật cho tôi hỏi trình tự làm thế nào để cấp được bìa đất mới cho tôi?

Trả lời: Chủ trương, chính sách của Nhà nước khi thực hiện việc dồn điền đổi thửa là nhằm mục đích rà soát lại việc sử dụng đất nông nghiệp của người dân và phân lại diện tích đất nông nghiệp cho phù hợp. Đất nông nghiệp được giao cho những hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu tại địa phương vì họ ở đó và trực tiếp thực hiện việc sử dụng đất được. Quý khách đã không còn hộ khẩu và không còn sinh sống tại địa phương nơi có đất nên sẽ không thể thực hiện quyền sử dụng đất nông nghiệp là đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Nhưng nếu trước khi thực hiện việc dồn điền, đổi thửa; quý khách đã có quyền sử dụng đất trong diện tích đất nông nghiệp nêu trên và diện tích đất thuộc phần sử dụng của chồng quý khách chưa được phân chia sau khi chết thì quý khách vẫn còn quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp đã có trước đó của mình và được hưởng thêm một phần diện tích đất trong phần di sản của chồng quý khách. Với quyền này, quý khách có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hộ khác. 

 

Câu hỏi: Thưa luật sư, Ông bà nội em có cho bố mẹ em mảnh đất cùng ao liền kề có diện tích là 258m2 để ở riêng từ năm 1991 đến nay. Năm 2003, ở xã có thực hiện dồn điền đổi thửa, gia đình em đã quy đổi ruộng đất về ao cạnh nhà đó. Năm 2005. bố em không may mắc bệnh hiểm nghèo và qua đời.em và mẹ vẫn ở đó đến bây giờ. Hiện tại ông em có sang tranh chấp đối với gia đình em để đòi về 50m2 đất, để bán với lí do lấy tiền dưỡng già. Em không đồng ý vì mảnh đất đó ông bà đã cho bố mẹ em và gia đình em đã nộp đủ các loại thuế từ năm 1991 đến nay. Vì vậy ông em đã có hành vi đập phá tường bao nhà em. Trong tình huống này, em có thể xử lý như thế nào? Em xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo những thông tin quý khách cung cấp thì bố mẹ quý khách đã xác lập quyền sử dụng diện tích đất nên trên vào năm 1991 đến nay. Nếu gia đình quý khách đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông quý khách không có còn quyền đối với diện tích đất nêu trên. Hành vi đập phá tường bao nhà của quý khách là hành vi xâm phạm quyền sử hữu tài sản đã được pháp luật công nhận. Để bảo vệ quyền lợi của mình, quý khách hoặc bố, mẹ quý khách có quyền yêu cầu ông quý khách dừng hành vi trên và phải bồi thường. Căn cứ cho việc bồi thường dựa trên Điều 584 Bộ luật dân sự năm 2015 và hành vi thực tế của ông quý khách. 

hoặc được chính quyền địa phương xác nhận về việc sử dụng ổn định, lâu dài t

Điều 584 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

"Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Tranh chấp quyền sử dụng đất của gia đình quý khách với ông sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật. Pháp luật khuyên khích các cá nhân tự hòa giải với nhau. Nhưng nếu không thể hòa giải được thì các bên có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải. Nếu việc hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã không thành hoặc các bên không đồng ý với quyết định hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã thì có quyền khởi kiện tại Tòa án cấp huyện nơi có đất để được giải quyết. Điều này được quy định tại Điều 202 và 203 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành
."

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Cơ sở pháp lý và nội dung quyền quản lý lao động của người sử dụng lao động mới nhất

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm ?