Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

1. "Dồn điền đổi thửa" được hiểu như thế nào?

Trong quy định của Luật Đất đai năm 2013 là luật đất đai hiện hành không có khái niệm hay giải thích cụ thể như thế nào là "dồn điền đổi thửa". Nhưng trên thực tế, dồn điền đổi thửa là một chính sách áp dụng với đất nông nghiệp và thực chất đây là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai diễn ra giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau trong khu vực, địa bàn nơi có đất.

Chính sách dồn điền đổi thửa là một chính sách của Nhà nước và là một trong các bước để thực hiện nhiệm vụ xây dựng nông thôn mới với mục đích là quy hoạch lại đồng ruộng theo hướng quy vùng sản xuất hàng hóa. Dồn điền đổi thửa sẽ giúp tăng diện tích đất nông nghiệp, tạo thuận lợi cho quá trình canh tác dễ dàng áp dụng công nghệ, máy móc tiên tiến để thực hiện sản xuất hàng hóa quy mô lớn, hiện đại hóa nhằm tăng năng suất lao động tạo sự chuyển biến, bộ mặt mới cho các vùng quê nông thôn.

Việc dồn điền đổi thửa phải thực hiện trên các nguyên tắc như đảm bảo quy hoạch tổng thể để thuận lợi cho sản xuất lâu dài. Đồng thời hệ thống thủy lợi và giao thông, xây dựng các công trình văn hóa cũng được đảm bảo phát triển. Việc dồn điền đổi thửa phải được thực hiện công khai, theo phương thức dân chủ. 

Quý khách hàng có thể tham khảo nội dung có liên quan tại bài viết tương tự sau: Dồn điền đổi thửa theo quy định pháp luật đất đai?

2. Điều kiện để dồn điền đổi thửa là gì?

Dồn điền đổi thửa là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa người sử dụng đất trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau và kết hợp với các điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Hạn mức không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất.

- Đất thực hiện dồn điền, đổi thửa phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và cuối cùng là đất phải còn trong thời hạn sử dụng.

- Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước (Văn phòng đăng ký đất đai) và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được cơ quan chức năng ghi nhận thông tin vào sổ địa chính.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chính sách dồn điền đổi thửa như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất trồng lúa, rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân phu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Loại đất được chuyển đổi là đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức giao đất, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.

3. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện "dồn điền đổi thửa".

Căn cứ theo Điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện "dồn điền đổi thửa" như sau:

- Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và môi trường.

- Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

- Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

- Bước 5: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận, gồm có:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04đ/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai)của từng hộ gia đình, cá nhân;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;
• Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
• Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền đổi thửa" (nếu có).

- Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

• Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
• Chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người đã thực hiện xong "dồn điền đối thửa" theo phương án được duyệt;
• Lập hoặc cập nhật, chính lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp. Việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng; người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp; tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng liên hệ số Hotline Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 1900.6162 để được giải đáp. Xin chân thành cảm ơn!