Tóm tắt nội dung câu hỏi của khác hàng:

Chào Luật sư ! Tôi có yêu cầu tư vấn cần được luật sư giải đáp như sau:

Tôi có ký hợp đồng thuê mặt bằng để làm địa điểm kinh doanh mặt hàng thời trang với bên trung tâm thương mại (TTTM). Hiện tại, do tình hình dịch bệnh Covid 19 làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của cửa hàng. Tôi có đề nghị phía bên TTTM miễn phí tiền thuê trong 3 tháng 4,5,6/2020 nhưng phía TTTM không đồng ý. Tôi đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê vì lý do gặp trường hợp bất khả kháng và yêu cầu TTTM hoàn lại tiền cọc theo như thỏa thuận trong hợp đồng nhưng họ không đồng ý và cho rằng tôi đơn phương chấm dứt trái quy định pháp luật.

Tôi xin hỏi là: Nếu trong trường hợp tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có được áp dụng bất khả kháng và miễn trừ trách nhiệm ở đây không ?

Tôi xin cảm ơn!

Nội dung tư vấn:

Kính thưa quý khách hàng, Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

Đặt vấn đề

Trên cuộc sống, có những biến cố xảy ra khiến hợp đồng dân sự không được thực hiện một cách suôn sẻ, làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng. Trong đó có những sự cố nằm ngoài khả năng dự đoán, kiểm soát của các bên và xảy ra không phải do lỗi của các bên.

Khi giao kết hợp đồng các bên đều mong muốn thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ để hưởng được lợi ích phát sinh từ hợp đồng. Tuy nhiên, vì những lý do nào đó mà một hoặc cả hai không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình.

Về nguyên tắc khi không thực hiện nghĩa vụ thì phải gánh chịu những hậu quả bất lợi, tuy nhiên pháp luật quy định chủ thể vi phạm được miễn trách nhiệm vi phạm khi rơi vào trường hợp bất khả kháng.

Căn cứ pháp lý

Theo khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015, sự kiện bất khả kháng được định nghĩa:

"1.Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

Diễn giải

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ cập nhật mới nhất năm 2020 ? Hướng dẫn ký hợp đồng thuê nhà trọ ?

Một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ các yếu tố cơ bản, đó là:

Thứ nhất, "Xảy ra khách quan không thể lường trước được": yếu tố này được hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện thỏa thuận không lường trước được hậu quả xảy ra.

Thứ hai, "Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép": yếu tố này được hiểu là sự kiện mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra.

Ngày 1-4, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 447/QĐ-TTg về việc công bố dịch truyền nhiễm tại Việt Nam. Mới nhất, Tổ chức Y tế thế giới (WHO) đã tuyên bố COVID-19 là "đại dịch toàn cầu".

Dịch bệnh là sự kiện khách quan, tuy nhiên, để được xem là sự kiện bất khả kháng thì phải chứng minh là các bên đã lường trước được hay chưa? Đã dùng mọi biện pháp và khả năng cho phép để khắc phục hay chưa? Nếu đáp ứng được "điều kiện đủ" này thì dịch bệnh mới được xem là sự kiện bất khả kháng trong giao dịch dân sự.

Rõ ràng rằng dịch bệnh bùng phát và nhanh chóng lan rộng là một sự kiện khách quan, không thể lường trước được. Tuy vậy, nếu chứng minh sự kiện này là sự kiện bất khả kháng thì còn phải chứng minh các yếu tố còn lại theo luật định như “không thể khắc phục được”, “mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

“Không thể khắc phục được” là không thể khắc phục được sự kiện xảy ra. Rõ ràng đến thời điểm này, dịch bệnh Covid-19 vẫn diễn biến phức tạp và chưa chấm dứt; nhiều vùng, nhiều nơi vẫn còn thực hiện cách ly và các biện pháp y tế nghiêm ngặt khác…

Kết luận

Như vậy, có đủ yếu tố pháp lý để xác định dịch bệnh COVID-19 tại Việt Nam là sự kiện bất khả kháng. Hơn nữa, sự kiện này cũng nằm trong quy định tại Điều 14.1 của Hợp đồng thuê mà 2 bên đã thỏa thuận.

Theo quy định tại khoản 2 điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định:

>> Xem thêm:  Hàng triệu thuê bao điện thoại di động phải bổ sung ảnh chụp chân dung chính chủ nếu không muốn bị dừng dịch vụ hoặc bị phạt ?

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

2.Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác…”.

Theo đó, trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, phải xác định là bên thuê không có lỗi hoặc không vi phạm hợp đồng. Mà do sự tác động, ảnh hưởng trực tiếp và duy nhất của sự kiện bất khả kháng, dẫn đến khả năng không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình, dù đã cố gắng.

Ở đây được hiểu là không thể đóng được đủ tiền thuê mặt bằng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, mục đích của hợp đồng thuê mặt bằng là để “kinh doanh”, nay việc kinh doanh không đạt được do xảy ra sự kiện bất khả kháng, đồng nghĩa là bên thuê không có lỗi, không cố ý vi phạm hợp đồng.

Như vậy, về nguyên tắc, nếu áp dụng theo quy định trên, thì trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, bên thuê mặt bằng sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Và muốn vậy, bên thuê phải chứng minh cùng lúc hai yếu tố: việc giảm doanh số là 100% và hoàn toàn do ảnh hưởng từ lệnh cấm của Chính phủ; đồng thời đã cố gắng hết sức (trong khuôn khổ theo đúng quy định của pháp luật) mà vẫn không có doanh thu.

Về yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:

“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Như vậy, chị chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi có căn cứ chứng minh phía TTTM vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Nếu không, việc chấm dứt này là trái quy định pháp luật và chị sẽ phải mất cọc và thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận.

Hơn nữa, theo quy định tại Điều 14.4 trong hợp đồng thuê 2 bên đã ký kết có nội dung thỏa thuận: Việc ngăn cản thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng trong một thời gian ít hơn 3 tháng do sự kiện bất khả kháng, các bên sẽ giải quyết thông qua thương lượng thiện chí. Nếu quá thời gian 3 tháng thì Bên không bị ảnh hưởng sẽ có quyền chấm dứt hợp đồng này và sau đó Điều 12.2 hoặc 12.3 sẽ được áp dụng. Vì thế, đang trong thời gian 3 tháng theo thỏa thuận nên hai bên tiếp tục thương lượng. Việc chị chấm dứt hợp đồng vào thời điểm này sẽ là căn cứ về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng trái quy định pháp luật.

Các bên có thể đàm phán sửa đổi hợp đồng theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 do hoàn cảnh thay đổi. Bởi mục đích giao kết hợp đồng có đạt được hay không, không chỉ phụ thuộc vào việc tuân thủ hợp đồng, thực hiện nội dung của hợp đồng, mà còn bị chi phối bởi điều kiện, hoàn cảnh khách quan mang lại.

Do vậy, trong trường hợp nhận thấy khi Covid-19 diễn biến phức tạp, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, thì các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được, một trong các bên có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định, hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi. Cần lưu ý rằng trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng hay trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

>> Xem thêm:  Ms. Hoàng Thị Bích Phương - Chuyên viên tư vấn hỗ trợ pháp lý Công ty Luật TNHH Minh Khuê

Trong tình hình bất khả kháng như hiện nay, tốt nhất là các bên thương lượng, thỏa thuận giảm tiền thuê hoặc tạm dừng hợp đồng cho đến khi chấm dứt sự kiện bất khả kháng (hết dịch).

Nếu bên cho thuê cứng nhắc, thiếu thiện chí, thì khả năng dẫn đến tranh chấp, thậm chí đưa nhau ra tòa án là khó tránh khỏi. Nếu xảy ra tình huống này, sẽ tốn kém cả về thời gian lẫn tiền bạc một cách không đáng có. Tuy nhiên nếu rơi vào trường hợp này thì khoảng thời gian vì lý do bất khả kháng, bên thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên TTTM.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của Quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, Hãy gọi ngay: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật dân sự - Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Trường hợp nào thì được ký kết hợp đồng lao động mùa vụ ? Ký sai có bị xử phạt không ? Quy định ở đâu ?