Được phép hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép khi nào?

1. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ở trái phép

- Do tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học cao dẫn đến nhu cầu nhà ở cho người dân tăng mạnh. Trong khi đó, công tác lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa kịp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội. Người dân có nhu cầu nhà ở nhưng không có khả năng mua nhà hợp pháp dẫn đến phát sinh tình trạng mua, bán đất nông nghiệp, phân lô trái phép, xây dựng không phép trên đất nông nghiệp.

- Lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn các tỉnh, thành phố rất lớn. Đã xuất hiện đầu nậu, môi giới tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, sau đó xây dựng nhà ở không phép trên đất nông nghiệp để kinh doanh. Điều này dẫn đến tình hình xây dựng trên địa bàn một số quận ven, huyện ngoại thành diễn biến phức tạp.

- Việc triển khai thực hiện quy hoạch đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, phúc lợi xã hội diễn ra chậm dẫn đến người dân không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được xây dựng như: Quy hoạch công viên cây xanh, quy hoạch khu trung tâm hành chính, quy hoạch công trình giáo dục, y tế…

- Một số trường hợp, chủ đầu tư lợi dụng việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có diện tích lớn để biến tướng thành nhà kho, nhà xưởng hoặc phân chia thành nhiều căn hình thành "chung cư mini" để bán, cho thuê, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về trật tự xây dựng.

- Giải pháp hiệu quả để ngăn chặn chủ đầu tư tiếp tục thi công công trình vi phạm trật tự xây dựng là giải pháp ngưng cung cấp dịch vụ điện, nước nhưng hiện nay chưa có cơ sở pháp lý để đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước và UBND các quận huyện, thành phố áp dụng thực hiện.

- Văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý trật tự xây dựng chưa đầy đủ, chưa phù hợp với thực tế địa bàn thành phố nên khi thực hiện còn gặp nhiều khó khăn… Còn tình trạng cán bộ, công chức vi phạm trong thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, trật tự xây dựng.

- Chế độ thông tin, báo cáo định kỳ và đột xuất về kết quả thực hiện Chỉ thị của một số Sở, ban, ngành thành phố và UBND quận, huyện chưa thực hiện thống nhất, đồng đều, chưa đảm bảo thời gian thực hiện chỉ đạo dẫn đến công tác tổng hợp, báo cáo còn gặp khó khăn.

2. Được phép hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép khi nào?

Nếu không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng thì bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi xây dựng nhà ở đều phải thực hiện các thủ tục giấy tờ để xin cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Nếu cá nhân, tổ chức nào tiến hành khởi công xây dựng nhà ở mà không có giấy phép xây dựng thì bị coi là xây dựng không phép. Trường hợp xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp thì bị coi là xây dựng trái phép.

Không phải tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở không phép, trái phép đều sẽ bị phá dỡ. Nếu việc xây dựng này thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng thì sẽ có 30 ngày để hợp thức hóa.

Việc hợp thức hóa này không phải là hành vi lách luật, mà là việc cá nhân, tổ chức đó xin cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, điều chỉnh thiết kế nhà ở, công trình xây dựng.

Để được hợp thức hóa nhà ở xây không phép, trái phép, điều kiện đầu tiên là công trình đó vẫn đang thi công. Trường hợp công trình đã hoàn thành tức đã kết thúc hành vi vi phạm thì ngoài việc bị phạt tiền, cá nhân, tổ chức đó còn bị buộc phải tháo dỡ công trình.

Điều kiện thứ hai là công trình đó đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng hoặc thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở.

Căn cứ tại khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì nhà ở xây dựng không giấy phép xây dựng được phép hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Nhà ở đang thi công xây dựng

- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, quy mô, diện tích, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.

- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

3. Những điều cần viết khi xây dựng nhà ở không phép, trái phép

Mức phạt khi xây dựng nhà ở không phép, trái phép

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở không phép mà thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt, cụ thể như sau:

- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; trường hợp xây nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa sẽ bị phạt từ 80 - 100 triệu đồng (mức phạt áp dụng với tổ chức vi phạm, cá nhân vi phạm mức phạt bằng ½ so với tổ chức).

Nhà xây không phép không bị phá dỡ nếu đủ điều kiện

Theo khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022NĐ-CP, kể từ ngày 28-1, hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì sẽ không bị tháo dỡ (chỉ phạt vi phạm hành chính và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp) nếu đáp ứng đủ sáu điều kiện sau:

- Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 4-1-2008 và đã kết thúc trước ngày 15-1-2018 nhưng sau ngày 15-1-2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15-1-2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

- Không vi phạm chỉ giới xây dựng.

- Không ảnh hưởng các công trình lân cận.

- Không có tranh chấp.

- Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp.

- Công trình xây dựng hiện nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Riêng đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện “nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thì với hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15-1-2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15-1-2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Để tham khảo thêm thông tin về vấn đề này, quý khách hàng có thể tìm hiểu tại bài viết: Hợp pháp hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép - Hồ sơ, điều kiện, thủ tục như nào? của Luật Minh Khuê.

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!