1. Chính sách mới về chuyển đổi đất nông nghiệp từ 01/08/2024
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã mang đến những thay đổi đáng kể trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp. Dưới đây là những điểm chính cần lưu ý:
Điều kiện chuyển đổi
- Phù hợp quy hoạch: Việc chuyển đổi phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Điều này có nghĩa là bạn cần kiểm tra xem khu đất bạn muốn chuyển đổi có nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
- Đất nông nghiệp trong khu dân cư: Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư có thể được xem xét chuyển đổi sang đất ở.
- Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất: Nếu trong cùng một thửa đất có cả đất nông nghiệp và đất ở, bạn có thể xin chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Các loại đất này cũng có thể được chuyển đổi sang đất ở, nhưng vẫn phải tuân thủ quy hoạch.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá chuyển đổi đất
- Vị trí địa lý:
+ Vị trí tương đối: Đất nằm ở trung tâm thành phố, gần các khu đô thị mới, khu công nghiệp, hay vùng ven?
+ Kết nối giao thông: Đường xá thuận tiện, gần các trục đường chính, ga tàu, sân bay... sẽ làm tăng giá trị đất.
+ Môi trường xung quanh: Gần các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, chợ, công viên... sẽ làm tăng sức hấp dẫn của đất.
+ Tiềm năng phát triển: Vị trí có tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai sẽ có giá trị tăng cao.
- Diện tích đất:
+ Diện tích tối ưu: Mỗi loại hình sử dụng đất đều có diện tích tối ưu khác nhau.
+ Hình dáng lô đất: Lô đất vuông vắn, dễ thiết kế thường có giá cao hơn lô đất hình dáng bất thường.
+ Mặt tiền: Mặt tiền rộng thường có giá trị cao hơn.
- Hạ Tầng:
+ Giao thông: Đường xá, cầu cống, hệ thống giao thông công cộng...
+ Cấp thoát nước: Hệ thống cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải.
+ Điện: Cung cấp điện ổn định, đáp ứng nhu cầu sử dụng.
+ Truyền thông: Hệ thống viễn thông, internet.
+ Các tiện ích khác: Trường học, bệnh viện, chợ, công viên...
- Quy hoạch đô thị:
+ Loại hình sử dụng đất: Đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp...
+ Mật độ xây dựng: Tỷ lệ xây dựng trên đất.
+ Chiều cao công trình: Giới hạn chiều cao của công trình xây dựng.
+ Hệ số sử dụng đất: Tỷ lệ diện tích sàn xây dựng trên diện tích đất.
3. Cách tính giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo khoản 1 và 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất =
Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích x Giá đất tính tiền sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính như sau:
+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích x Thời hạn sử dụng đất còn lại
Trong đó:
++ Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
++ Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
4. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Theo quy định của pháp luật căn cứ tại Điều 227 Luật đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
(2) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
(3) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
- Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
- Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(4) Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
(5) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
(6) Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
5. Lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Rủi ro tiềm ẩn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
- Không được cấp phép chuyển đổi:
+ Quy hoạch sử dụng đất: Đất của bạn có thể nằm trong khu vực không được phép chuyển đổi theo quy hoạch.
+ Diện tích tối thiểu: Diện tích đất sau khi tách thửa có thể không đủ điều kiện để chuyển đổi.
+ Quy định về đất sản xuất: Đất nông nghiệp đang được sử dụng để sản xuất nông nghiệp có thể khó được chuyển đổi.
- Thủ tục rườm rà, thời gian kéo dài:
+ Nhiều cấp hành chính: Bạn phải trải qua nhiều khâu xin cấp phép, từ cấp huyện đến cấp tỉnh.
+ Yêu cầu hồ sơ phức tạp: Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định là một quá trình mất thời gian và công sức.
- Mất chi phí lớn:
+ Phí chuyển đổi: Bạn phải nộp các loại phí theo quy định của pháp luật.
+ Chi phí làm hồ sơ: Chi phí thuê luật sư, dịch vụ tư vấn, công chứng... cũng là một khoản đáng kể.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất:
+ Vấn đề giấy tờ: Có thể xảy ra tranh chấp liên quan đến giấy tờ sở hữu đất.
+ Xâm phạm đất
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh
Bạn đọc có thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ mail: lienhe@luatminhkhue.vn
