Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền, nghĩa vụ gì?

Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân là hiện tượng phổ biến, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội và đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ. Một trong những trường hợp thường gặp là cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Việc chuyển đổi này không chỉ làm thay đổi mục đích khai thác, sử dụng đất mà còn kéo theo sự thay đổi về chế độ pháp lý, tài chính và địa vị pháp lý của người sử dụng đất. Việc nghiên cứu, làm rõ các quyền và nghĩa vụ đó có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm sử dụng đất đúng pháp luật và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

1. Chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất là gì?

Khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau: "Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này". Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác. Việc chuyển mục đích không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất nhưng làm thay đổi bản chất pháp lý của loại đất. Mỗi mục đích sử dụng đất tương ứng với một chế độ pháp lý và nghĩa vụ tài chính khác nhau. Do vậy, chuyển mục đích sử dụng đất thường gắn liền với việc điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 

Ngoài ra, pháp luật đất đai đã phân biệt rõ giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và yêu cầu họ phải nộp một khoản tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Ngược lại, giao đất không thu tiền sử dụng đất là trường hợp Nhà nước giao đất mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, thường áp dụng cho các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc đối tượng được ưu đãi. Sự khác biệt này thể hiện chính sách tài chính đất đai của Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Khi mục đích sử dụng đất thay đổi, chế độ thu hay không thu tiền cũng có thể thay đổi theo.

Từ các cơ sở trên, có thể thấy chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất là việc người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng từ loại đất được giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải trả tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Việc chuyển mục đích này làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới đối với người sử dụng đất. Đồng thời, nó phản ánh sự điều chỉnh của Nhà nước nhằm bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và phù hợp với quy hoạch. Đây là một dạng chuyển mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý tài nguyên đất đai và ngân sách nhà nước.

2. Cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có quyền, nghĩa vụ gì?

Quyền và nghĩa vụ của cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được quy định tại Điều 38 Luật đất đai năm 2024. Điều 38 Luật đất đai năm 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất như sau:

"Điều 38. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

1. Cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này.

2. Cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 37 của Luật này;

b) Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 37 của Luật này".

Theo khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trước hết vẫn có đầy đủ quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Điều 26 và Điều 31. Điều này thể hiện sự kế thừa liên tục tư cách pháp lý của người sử dụng đất sau khi chuyển mục đích. Cá nhân có quyền được cấp Giấy chứng nhận, được Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp và được hưởng thành quả đầu tư trên đất. Đồng thời, họ phải sử dụng đất đúng mục đích mới, thực hiện đăng ký biến động đất đai và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Ví dụ, một hộ gia đình được giao đất trụ sở lnh. Như vậy, chuyển mục đích không làm mất đi nghĩa vụ quản lý, sử dụng đất chặt chẽ mà còn làm phát sinh yêu cầu tuân thủ cao hơn.

Trường hợp cá nhân sau khi chuyển mục đích được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo điểm a khoản 2 Điều 38, họ có quyàm việc không thu tiền, nay chuyển sang mục đích thương mại dịch vụ thì vẫn phải tuân thủ quy hoạch, bảo vệ môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy địền và nghĩa vụ như quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024. Khi đó, quyền của cá nhân được mở rộng đáng kể, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Song song với quyền năng kinh tế này là nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

Ví dụ, thực tiễn là cá nhân chuyển đất cơ sở tôn giáo không thu tiền sang đất ở có thu tiền, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, họ có thể thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.  

Đối với trường hợp cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm sau khi chuyển mục đích, theo điểm b khoản 2 Điều 38, quyền và nghĩa vụ được xác định theo khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024. Cá nhân vẫn có các quyền chung theo Điều 26 và Điều 31, nhưng quyền định đoạt đất đai bị giới hạn hơn so với giao đất có thu tiền. Cụ thể, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Nghĩa vụ trọng tâm là nộp tiền thuê đất định kỳ và sử dụng đất đúng thời hạn thuê.

Ví dụ, cá nhân thuê đất hàng năm để mở xưởng sản xuất sau khi chuyển mục đích phải nộp tiền thuê đất đều đặn và chỉ được thế chấp nhà xưởng, không được thế chấp quyền sử dụng đất.  

3. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất được Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ nhằm bảo đảm quản lý thống nhất quỹ đất. Theo Điều 227 Luật đất đai năm 2024, trình tự chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất phải chủ động nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý đất đai tiến hành kiểm tra điều kiện chuyển mục đích, bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất.

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, cơ quan nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện. Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc vừa quản lý chặt chẽ, vừa hỗ trợ người dân thực hiện quyền của mình. Qua đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất được kiểm soát ngay từ giai đoạn đầu.

Sau khi đủ điều kiện, cơ quan quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính tương ứng. Tùy từng trường hợp áp dụng bảng giá đất hay xác định giá đất cụ thể, thủ tục sẽ gắn với việc tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định pháp luật.

Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp đầy đủ các khoản tài chính, trừ trường hợp được xem xét giảm, miễn theo chính sách. Tiếp đó, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất (nếu có) và chuyển hồ sơ sang cơ quan đăng ký đất đai để cấp Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp vừa nhận chuyển quyền vừa chuyển mục đích sử dụng đất, pháp luật cho phép thực hiện đồng thời hai thủ tục để bảo đảm thuận lợi. Trình tự này bảo đảm tính công khai, minh bạch và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

4. Diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất là bao nhiêu?

Vấn đề diện tích chuyển mục đích sử dụng đất năm 2025 không được Luật Đất đai 2024 quy định bằng một con số hay hạn mức cứng. Theo khoản 5 Điều 116, căn cứ quan trọng để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là các loại quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này cho thấy pháp luật chuyển từ cách quản lý bằng hạn mức sang quản lý bằng quy hoạch. Việc cho phép chuyển hay không phụ thuộc vào sự phù hợp của thửa đất với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị. Do đó, không thể xác định trước một diện tích cụ thể áp dụng chung cho mọi trường hợp.

Trên cơ sở quy định đó, diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc trực tiếp vào nhu cầu thực tế của người sử dụng đất và kết quả thẩm tra của cơ quan chuyên môn. Đối với hộ gia đình, cá nhân, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa và đánh giá nhu cầu chuyển mục đích. Đồng thời, thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh  hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. Từ các căn cứ này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất. Cách tiếp cận này bảo đảm tính linh hoạt nhưng vẫn đặt trong khuôn khổ quản lý nhà nước.

Kết luận

Qua phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2024 có thể khẳng định rằng, việc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất là một cơ chế pháp lý quan trọng trong quản lý và khai thác đất đai. Sự chuyển đổi này không chỉ làm thay đổi hình thức sử dụng đất mà còn kéo theo sự thay đổi về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cá nhân được mở rộng quyền trong việc khai thác giá trị kinh tế của đất, phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh và đời sống. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các khoản tài chính đối với Nhà nước theo quy định pháp luật. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính góp phần bảo đảm công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai. Đồng thời, cá nhân còn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về mục đích sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Những quy định này giúp hạn chế tình trạng sử dụng đất tùy tiện, lãng phí hoặc trái pháp luật. Trên thực tế, việc không nắm rõ quyền và nghĩa vụ có thể dẫn đến vi phạm pháp luật và phát sinh tranh chấp đất đai. Vì vậy, việc hiểu đúng và thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ khi chuyển mục đích sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm sử dụng đất ổn định, hiệu quả và bền vững.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.