1. Nên gia hạn sổ đỏ hay khai nhận thừa kế trước?

Chào Luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề mong các Luật sư giải đáp: Năm 2015 ông nội có để lại di chúc cho em 200m2. Nhưng sổ đỏ gia đình em 2000m2 bao gồm đất ở và đất canh tác. Năm 2017 ông nội em mất. Mà sổ đỏ thì hết hạn năm 2018.

Hiện gia đinh cô bác em đều đồng ý cho em đứng tên sổ đỏ? Vậy xin hỏi luật sư em nên làm thế nào? Em xuống văn phòng công chứng thì người ta nói đi gia hạn sổ đỏ trước? Xuống văn phòng 1 cửa thì người ta nói khai nhận thừa kế trước. Em không biết phải làm như thế nào ? Mong luật sư tư vấn.

Em xin chân thành cảm ơn!

- P.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật thừa kế đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Trong bài viết bạn có nói sổ đỏ của gia đình bạn có gia hạn nên chúng tôi xác định mảnh đất của gia đình bạn là thuộc trường hợp sử dụng đất có thời hạn. Luật Đất đai năm 2013 đã có sự điều chỉnh đáng kể trong việc quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Nếu như trước đây, thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân chỉ là 20 năm, thì nay theo Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thời hạn này đã được điều chỉnh theo hướng tăng lên thành 50 năm. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã quy định.

Liên quan đến trình tự, thủ tục khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 74 Nghị Định 43/2014/NĐ CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định như sau:

"2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, mảnh đất mà ông bạn để lại không nhất thiết phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Trong bài viết bạn có nói ông bạn để lại di chúc cho bạn thừa kế mảnh đất. Tuy nhiên, để trở thành người có quyền sử dụng đối với mảnh đất bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng tỉnh nơi có bất động sản. Trong trường hợp bạn muốn điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông bạn thì bạn cũng cần tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước. Vì sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế bạn mới trở thành người có quyền sử dụng mảnh đất và thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất do người sử dụng đất yêu cầu. Khi tiến hành thủ tục cấp mới, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc điều chỉnh thời hạn ghi trong giấy đó.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục khước từ tài sản thừa kế ? Giải quyết thừa kế tài sản đất đai ?

2. Tư vấn chia quyền thừa kế và quyền sử dụng đất?

Kính chào Luật sư! Tôi sinh ra và lớn lên ở xã Phụng Công, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, hiện nay tôi lập nghiệp ở Tp Hồ Chí Minh. Tôi xin được hỏi 2 sự việc sau :

1. Bố mẹ tôi có đất canh tác ở xã Phụng Công hiện nay được nhận hưởng chế độ chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của phần diện tích đất nông nghiệp, đất canh tác 5% nhưng bố mẹ tôi đều đã mất và không ghi phần này trong di chúc. Tôi chỉ có duy nhất 1 anh trai là Đỗ Văn S. đang sống ở xã nhưng anh em tôi bất hòa không nói chuyện với nhau. Tôi có làm đơn gửi UBND huyện Văn Giang và UBND xã Phụng Công xin được thông tin về quyền lợi chế độ chính sách trên thì anh C. (SĐT 098 393510x) ở VP UBND huyện gọi điện thoại cho tôi nói rằng việc này do UBND xã quản lý và hướng dẫn tôi gọi điện thoại gặp anh H. chủ tịch xã (SĐT 091 522511x) nhưng anh H. lại nói với tôi rằng xã không có trách nhiệm trả lời mà công dân tự tìm hiểu trong gia đình. Vậy sự việc này phải hiểu như thế nào là đúng quy định của pháp luật, nơi nào có trách nhiệm trả lời thông tin trên và xin vui lòng hướng dẫn tôi phải tiến hành làm các bước cụ thể như thế nào?

2. Tôi có mảnh đất ở xã Phụng Công có Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Đất ở do UBND huyện Văn Giang cấp, trên đất có căn nhà do mẹ tôi xây dựng trước khi mất năm 2003. Tôi lập nghiệp ở xa nên từ sau khi mẹ tôi mất cho đến nay anh ruột tôi là Đỗ Văn S. (SĐT 097646276x) ngụ tại xã Phụng Công tự ý chiếm hữu, sử dụng, khai thác nhà đất mà không được sự đồng ý của tôi, tôi đã gặp nhiều lần để đòi trả lại nhưng chưa được đáp ứng .

Vậy xin hướng dẫn cho tôi phải làm gì, gặp cơ quan nào, biện pháp nào để đòi lại quyền lợi nhà đất của mình ?

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Đỗ Văn P.

Tư vấn về quyền thừa kế và quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về quyền thừa kế:

Bản chất của tranh chấp giữa bạn và anh trai ở trường hợp này là về di sản do bố mẹ bạn để lại.

Vì bố mẹ bạn mất mà không để lại di chúc nên phần di sản thừa kế sẽ được chia theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 về thừa kế như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Tuy nhiên, cần lưu ý về thời hiệu:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Thông thường, khi hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế thì bạn và anh trai có thể yêu cầu Tòa án chia tài sản chung. Tuy nhiên, vì bạn và anh bạn đang bất hòa nên khó có thể theo hướng giải quyết này được. Hơn nữa, anh bạn lại đang chiếm hữu, sử dụng ổn định phần di sản đó, điều này rất bất lợi cho bạn.

Tốt hơn hết, bạn nên gặp anh trai và thỏa thuận về việc chia di sản.

2- Về đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn tại huyện Văn Giang.

Đây là mảnh đất bạn sở hữu hợp pháp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn có các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Như vậy, trước tiên bạn có quyền tự yêu cầu anh trai trả lại đất cho bạn.

Nếu anh trai bạn cố tình không chịu trả thì bạn có thể làm đơn khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất hợp pháp của bản thân do người khác chiếm hữu, sử dụng trái phép:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác."

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;"

Như vậy, nếu việc hòa giải ở UBND xã không thành thì bạn có quyền làm đơn gửi lên Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết tranh chấp.

>> Xem thêm:  Phân chia tài sản chung theo quy định nào ? Chia tài sản chung của vợ chồng là bất động sản ?

3. Chia thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào?

Thưa Luật sư, mẹ và bố tôi kết hôn năm 1972 và sinh được 2 người con gái là chị tôi và tôi. Vì bệnh hiểm nghèo mẹ tôi đã mất vào năm 2016, cuối năm 2016 bố tôi đi bước nữa nhưng không đăng kí kết hôn. Mẹ kế có 1 đứa con riêng và thêm 1 đứa con chung với bố tôi vào năm 2018. Hiện chị em tôi có mong muốn phân chia đất đai do bố đứng tên để ổn định cuộc sống riêng (tôi năm nay 31 tuổi chưa lập gia đình, chị tôi 34 tuổi không có ý định lập gia đình hiện đang là mẹ đơn thân).
Chị em tôi mong muốn chia miếng đất thành 3 phần bằng nhau do chị, bố và tôi đứng tên. Rất mong luật sư tư vấn phân chia đất đai thế nào là hợp lý nhất?
Rất mong nhận được phản hồi sớm từ luật sư. Thay mặt gia đình tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi:1900.6162

Trả lời:

Vì bạn không nói rõ việc mảnh đất này là của riêng bố bạn hay là tài sản chung của bố mẹ nhưng do bố đại diện đứng tên nên có thể chia thành 2 trường hợp.

Trường hợp thứ nhất, quyền sử dụng đất là tài sản chung của bố mẹ bạn và đến thời điểm mẹ bạn mất, gia đình bạn vẫn chưa thực hiện việc phân chia di sản thừa kế

Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015quy định như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Nếu mẹ bạn trước khi mất có để lại di chúc thì sau khi bà mất, di chúc sẽ có hiệu lực pháp luật, việc phân chia di sản sẽ tuân theo ý chí cuối cùng của mẹ bạ trước khi mất. Nếu mẹ bạn không để lại di chúc, việc phân chia di sản sẽ tuân theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Vì quyền sử dụng mảnh đất này là của tài sản chung của vợ chồng nên phần di sản mẹ bạn để lại sẽ là một nửa quyền sử dụng đất, một nửa này sẽ được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bao gồm chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của mẹ bạn. Như vậy, nếu bạn muốn chia mảnh đất thành 3 phần bằng nhau thì trước hết bạn sẽ phải làm văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế đối với phần di sản mẹ bạn để lại, rồi sau đó, bố bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn và chị bạn sao cho việc tặng cho này làm cho mảnh đất mỗi người có quyền sử dụng có diện tích bằng nhau. Cuối cùng bạn chỉ cần đem những văn bản trên đi công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường nơi có đất và đến Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp thứ hai, mảnh đất bố bạn đứng tên là tài sản riêng của bố bạn, như vậy, việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ai chỉ phụ thuộc ý chí của bố bạn. Nếu bố bạn đồng ý chia mảnh đất làm ba phần và đồng ý cho tặng lại cho bạn và chị bạn mỗi người một phần thì bố bạn phải làm hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Sau khi làm hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực thì bạn có thể đi đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.

>> Xem thêm:  Di chúc là gì? Quy định về phân chia di sản thừa kế theo di chúc? Chia thừa kế theo di chúc ?

4. Có được thừa kế đất được miễn thu tiền thuê đất?

Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn: 1. Năm 1994, bố tôi được UBND xã Hà Tiến, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa cho mượn một miếng đất rộng 10m, dài 30m làm quán buôn bán (bố tôi là thương binh nên được miễn thu tiền thuê đất). Đến năm 2014, bố tôi mất. Vậy gia đình tôi có được sử dụng miếng đất đó nữa không?

2. Hiện nay tôi muốn nâng cấp nền, nhưng khi thi công thì xã không cho và ra quyết định xử phạt hành chính 5 triệu đồng, lý do “tự ý thay đổi hiện trạng”. Bây giờ làm cách nào để gia đình tôi tiếp tục được sử dụng miếng đất đó?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Hòa

Ủy quyền thực hiện nghĩa vụ từ nhà ở được thừa kế ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Như bạn trình bày, đất làm quán buôn bán của bố bạn được UBND xã cho thuê từ năm 1994 theo căn cứ luật đất đai những năm trước đó.

Bố bạn mất vào năm 2014 căn cứ tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Nếu mảnh đất của bố bạn vẫn còn thời hạn thuê đất thì sẽ không bị thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62, Điều 63, Điều 64 Luật đất đai năm 2013, do đó, gia đình bạn sẽ được tiếp tục sử dụng mảnh đất trên:

2. Như đã phân tích ở trên, đất mà xã giao cho gia đình bạn là đất nông nghiệp để phục vụ cho nhu cầu công ích. Bạn tự ý nâng cấp nền, tức là đã sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính về hành vi đó. Tuy nhiên, do bạn chỉ vi phạm lần đầu nên sẽ không bị thu hồi đất theo quy định tại luật đất đai thời điểm hiện tại có hiệu lực là Luật Đất đai 2013, cụ thể là tại điểm a khoản 1 Điều 64 như sau:

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;…”

Nếu bạn muốn tiếp tục nâng cấp nền để sử dụng miếng đất đó thì bạn cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đát phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;…”

Kết luận:

1. Bạn được tiếp tục sử dụng miếng đất đó nếu còn thời hạn thuê đất.

2. Bạn cần xin chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Tình huống chia tài sản thừa kế ? Phân chia tài sản thừa kế theo pháp luật ?

5. Ủy quyền thực hiện nghĩa vụ từ nhà ở được thừa kế?

Câu hỏi: Ông bà nội tôi có một căn nhà, có sổ hồng đứng tên của cả ông bà. Năm 2002, bà nội tôi mất và không để lại di chúc. Năm 2007, ông nội tôi đến phòng công chứng số 1 để lập di chúc cho em họ của tôi toàn bộ phần sở hữu của ông là ½ căn nhà này. Năm 2010 ông nội tôi mất. Em họ tôi muốn ủy quyền cho tôi được thay mặt em để thực hiện những việc liên quan đến các thủ tục pháp lý cần thiết cũng như thay mặt em đứng tên sở hữu tài sản và thực hiện các nghĩa vụ có liên quan theo quy định của nhà nước về tài sản mà em được thừa kế. Xin vui lòng hướng dẫn tôi thủ tục ủy quyền ?
Xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: luckylamchi

Trả lời:

1. Thừa kế theo di chúc:

Theo Bộ Luật dân sự 2015 thì Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện ở bên trên. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.
Như vậy, có nghĩa là khi đáp ứng đủ các quy định như ở bên trên thì di chúc này được coi là di chúc hợp pháp, và em họ của bạn có thể thực hiện thủ tục công bố di chúc và đăng ký quyền sở hữu hợp pháp trên giấy chứng nhận.

2. Uỷ quyền và hợp đồng ủy quyền ?

Để thực hiện một công việc mà bên ủy quyền yêu cầu thì bạn nên làm hợp đồng ủy quyền.
Theo Điều 562 Bộ Luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Nghĩa vụ của bên được ủy quyền: thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó, báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền, bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền, giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ...
Luật Minh Khuê tư vấn cho Qúy khách hàng về một giấy ủy quyền giữa cá nhân với cá nhân cụ thể như sau:

>> Tải ngay: Mẫu giấy ủy quyền mới nhất

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-------------- o0o -------------

GIẤY ỦY QUYỀN

(Dành cho cá nhân)

- Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các văn bản hiến pháp hiện hành;

......., ngày...... tháng...... năm 20...... ; chúng tôi gồm có:

I. BÊN ỦY QUYỀN:

Họ tên:.......................................................................

Địa chỉ:......................................................................

Số CMND: ... Cấp ngày: ... Nơi cấp:.........................

Quốc tịch:...................................................................

II. BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN:

Họ tên:........................................................................

Địa chỉ:.......................................................................

Số CMND: ...Cấp ngày: ... Nơi cấp:...........................

Quốc tịch:....................................................................

III. NỘI DUNG ỦY QUYỀN:

..................................................................................

..................................................................................

IV. CAM KẾT

- Hai bên cam kết sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Pháp luật về mọi thông tin ủy quyền ở trên.

- Mọi tranh chấp phát sinh giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền sẽ do hai bên tự giải quyết.

Giấy ủy quyền trên được lập thành .......... bản, mỗi bên giữ ......... bản.

BÊN ỦY QUYỀN
(Ký, họ tên)
BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN
(Ký, họ tên)

XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN

..................................................................................

..................................................................................

Hướng dẫn cách viết Giấy ủy quyền

Cách viết Giấy ủy quyền cũng tương tự các loại đơn từ và giấy tờ khác, biểu mẫu này cũng được bày trang trọng, bao gồm các thành phần quốc hiệu, tên loại giấy tờ, nội dung trình bày.... Bạn hãy đọc kỹ nội dung về cách ghi Giấy ủy quyền để tránh nhầm lẫn, sai xót khi biên soạn giấy tờ.

Quốc hiệu tiêu ngữ:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Tên loại giấy tờ

GIẤY ỦY QUYỀN + sự việc mà bạn muốn ủy quyền

Bên ủy quyền:

Ghi rõ: Họ và tên, sinh năm, số CMND, Hộ khẩu thường trú

Bên nhận ủy quyền:

Ghi rõ: Họ và tên, sinh năm, số CMND, Hộ khẩu thường trú

Nội dung ủy quyền:

Trình bày toàn bộ nội dung vụ việc ủy quyền, ghi rõ giấy uy quyền này có giá trị từ ngày .... đến ngày .....

- Nên thỏa thuận rõ ràng về Nội dung, phạm vi ủy quyền;

- Nên có quy định cụ thể về thời hạn ủy quyền (VD: Giấy ủy quyền có thời hạn 3 tháng kể từ ngày ký)

- Khi làm xong văn bản bạn phải làm ít nhất là 03 bản, 2 bên phải đến UBND cấp xã (Tư Pháp) hoặc Phòng Công chứng để chứng thực chữ ký ủy quyền (nếu giấy ủy quyền giữa các cá nhân trong pháp nhân). Trong trường hợp này, cán bộ tư pháp xã phường đóng vai trò là người chứng kiến/người làm chứng xác nhận việc các bên có đầy đủ năng lực dân sự (khả năng nhận thức và điều kiển hành vi) và tự nguyện tam gia quan hệ ủy quyền.

- Trong một số giao dịch không yêu cầu bắt buộc phải có xác nhận của cơ quan nhà nước (UBND xã, Văn phòng công chứng...) thì có thể nhờ bên thứ 3 không liên quan đến quyền và lợi ích trong hoạt động ủy quyền ký xác nhận với vai trò là người làm chứng. Hoặc nếu không có người làm chứng, không muốn có người làm chứng thì bỏ nội dung này trong trường hợp đó tòa án vẫn chấp thuận nếu phát sinh tranh chấp về sau và hai bên tự nguyện thỏa thuận các nội dung không trái với quy định của pháp luật hiện hành. Sau này, nếu 2 bên có xảy ra tranh chấp thì Tòa án sẽ căn cứ vào văn bản này mà giải quyết.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng nhà đất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Hồ sơ đề nghị sang tên sổ đỏ theo di chúc.

Trả lời:

Sau hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì có thể tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho người nhận thừa kế theo 

Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hồ sơ đăng ký biến động giấy chứng nhận :

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Văn bản khai nhận di sản thừa kế;( di chúc)

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Thời hạn nộp: 

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Thời gian 10 ngày không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

– Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Câu hỏi: Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất khi mua đất theo quy định pháp luật

Trả lời:

Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

+ Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

– Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Lưu ý: Tất cả các loại giấy tờ trên về tính pháp lý phải chính xác, còn và có hiệu lực. Các bản công chứng có thể là mới hoặc chưa quá 06 tháng công chứng. Các văn bản trên về ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân phải trùng khớp. Có nhiều trường hợp số chứng minh nhân dân của 1 người lại 2 số khác nhau thì phải làm văn bản từ phía cơ quan công an xác nhận 2 số chứng minh nhân dân là của một người. Có những trường hợp tên trên sổ đỏ lại khác với tên của hộ khẩu hoặc chứng minh nhân dân, khi đó buộc phải đính chính lại sổ đỏ nếu sổ đỏ ghi sai tên hoặc phải xử lý lại giấy tờ sai tên để tên tuổi ngày tháng trùng khớp.

Thủ tục sang tên sổ đỏ

Các bước cần tiến hành:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế sang tên sổ đỏ: ( trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

– Lệ phí trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Câu hỏi: Thừa kế đối với đất chưa được cấp sổ đỏ

Trả lời:

Điểm đ Khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

… đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”.