1. Thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế ?

Thưa Luật sư, tôi là người được nhận di sản thừa kế theo di chúc do người cậu ruột của tôi sau khi qua đời để lại ngôi nhà và đất đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất ở. Cơ quan thuế buộc tôi phải đóng 10% trên tổng giá trị di sản thừa kế trên gọi là thuế thu nhập cá nhân. Tôi là người thân duy nhất đã chung sống và chăm sóc cậu tôi hơn 20 năm qua.
Vậy tôi có chịu mức thuế như trên không ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật thuế thu nhập doanh nghiệp, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điểm d Khoản 1 Điều 3Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế:

"..d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau...".

Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế, do đó bạn phải nộp thuế, cụ thể thuế thu nhập cá nhân mà bạn sẽ phải nộp sẽ được xác định như sau:

"Điều 16. Căn cứ tính thuế từ thừa kế, quà tặng

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là thu nhập tính thuế và thuế suất.

1. Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận. Giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng được xác định đối với từng trường hợp, cụ thể như sau:

a) Đối với thừa kế, quà tặng là chứng khoán: giá trị tài sản nhận thừa kế là giá trị chứng khoán tại thời điểm đăng ký chuyển quyền sở hữu, cụ thể như sau:

a.1) Đối với chứng khoán giao dịch trên Sở Giao dịch chứng khoán: giá trị của chứng khoán được căn cứ vào giá tham chiếu trên Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu chứng khoán.

a.2) Đối với chứng khoán không thuộc trường hợp trên: giá trị của chứng khoán được căn cứ vào giá trị sổ sách kế toán của công ty phát hành loại chứng khoán đó tại thời điểm gần nhất trước thời điểm đăng ký quyền sở hữu chứng khoán.

b) Đối với thừa kế, quà tặng là vốn góp trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh: thu nhập để tính thuế là giá trị của phần vốn góp được xác định căn cứ vào giá trị sổ sách kế toán của công ty tại thời điểm gần nhất trước thời điểm đăng ký quyền sở hữu phần vốn góp.

c) Đối với tài sản thừa kế, quà tặng là bất động sản: giá trị bất động sản được xác định như sau:

c.1) Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

c.2) Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trường hợp không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

d) Đối với thừa kế, quà tặng là các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước: giá trị tài sản được xác định trên cơ sở bảng giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

2. Thuế suất: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng.

4. Cách tính số thuế phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

x

Thuế suất 10%

Như vậy, cơ quan thuế nới bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Thuế thu nhập cá nhân đối với việc thừa kế cổ phần công ty ?

>> Xem thêm:  Tư vấn soạn thảo di chúc và Dịch vụ làm chứng, chứng thực di chúc

2. Có thể ký hợp đồng mua nhà khi đang làm thủ tục thừa kế ?

Xin chào công ty luật MINH KHUỂ . Cho tôi xin phép được đặt câu hỏi như sau: Gia đình tôi đang mua 1 căn nhà. Chủ nhà tôi mua thì đứng tên 2 vợ chồng mà bây giờ chồng đã mất rồi chỉ còn vợ và 3 người con.

Họ đã viết giấy ủy quyền bán nhà cho người mẹ và chỉ ký tay thôi chứ không công chứng. Tôi đã đặt cọc tiền và hiện tại thì đang chờ sang quyền thừa kế tại quận, nhưng bên phường hẹn sang tháng mới xong mà gia đình tôi lại muốn ký hợp đồng ngay bây giờ. Vây cho tôi hỏi là tôi có thể ký hợp đồng mua bán nhà khi đang làm thủ tục thừa kế được không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn. Mong được hồi đáp sớm ạ !

Người gửi: T.A.T

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng, thì cần có hồ sơ hợp lệ yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại mục 1 Phần II Thông tư 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất :

"1.1. Hồ sơ hợp lệ yêu cầu công chứng, chứng thực bao gồm:

a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC) hoặc Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản (Mẫu số 31/PYC);

b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

c) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

Trường hợp trong thời hạn theo quy định tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, nếu người đang sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có bản sao một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp người sử dụng đất có tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính thì phải có xác nhận bằng văn bản (bản sao) của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

d) Hợp đồng, văn bản về bất động sản.

1.2. Ngoài các giấy tờ nêu tại điểm 1.1 khoản này, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực còn có thêm một hoặc các giấy tờ sau đây:

a) Bản sao Sổ hộ khẩu đối với trường hợp nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ;

b) Đơn xin tách thửa, hợp thửa trong trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất;

c) Bản sao Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, nếu là người được hưởng di sản theo pháp luật;

Bản sao Di chúc, Giấy chứng tử của người để lại di sản, nếu là người được hưởng di sản theo di chúc mà trong di chúc đó không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người;

Bản sao Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản mà người nhận thừa kế là người duy nhất;

d) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo quy định của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn;

đ) Văn bản xác nhận tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc ngân sách nhà nước đối với trường hợp bên có quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà đã trả trước tiền thuê đất hàng năm cho nhiều năm; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm;

e) Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.

1.3. Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn không được đòi hỏi người yêu cầu công chứng, chứng thực nộp thêm giấy tờ ngoài các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực nêu tại điểm 1.1 và 1.2 khoản này."

Kết luận: Như vậy, nếu người vợ và 3 người con là toàn bộ những người được hưởng di sản và 3 người con làm giấy ủy quyền bán nhà cho mẹ, thì hợp đồng mua bán nhà vẫn có thể tiến hành công chứng khi chưa sang quyền thừa kế. Ngoài các giấy tờ cần thiết được quy định tại tiều mục 1.1 thì trường hợp của bạn còn cần thêm các giấy tờ quy định tại điểm c tiểu mục 1.2 ở trên.

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gửi thư theo địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc gọi điện 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thủ tục lập di chúc phân chia tài sản cho con cháu ? Di chúc viết tay có hợp pháp không ?

3. Xin hỏi con nuôi có được hưởng thừa kế hay không ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Tôi là con nuôi vậy khi cha nuôi tôi qua đời thì tôi có được hưởng tài sản không ạ ?
Mong luật sư giải đáp sớm:

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 675 Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp người để lại di sản thừa kế mất mà không để lại di chúc, việc chia di sản cho những người thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 676, những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Dựa trên nguyên tắc không phân biệt đối xử trong quan hệ hôn nhân và gia đình, pháp luật quy định những người thừa kế cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau mà không phân biệt con đẻ, con nuôi .

Như vậy, kể cả khi chỉ là con nuôi, bạn vẫn có quyền hưởng phần di sản thừa kế do bố mẹ nuôi để lại ngang với các con đẻ của bố mẹ nuôi.

Tuy nhiên, quan hệ giữa cha mẹ nuôi và con nuôi chỉ được xác lập khi:

– Tại thời điểm nhận nuôi con nuôi, việc nuôi con nuôi được đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi thường trú của cha mẹ nuôi hoặc con nuôi;

– Trường hợp việc nuôi con nuôi đã phát sinh trên thực tế mà chưa đăng ký trước ngày 1/1/2011, nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật nuôi con nuôi thì được đăng ký kể từ ngày 1/1/2011 đến hết ngày 31/12/2015 tại UBND cấp xã nơi thường trú của cha mẹ nuôi và con nuôi (căn cứ khoản 1 Điều 23 Nghị định số 19/2011/NĐ-CP ngày 21/3/2011 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Nuôi con nuôi).

Khoản 1 Điều 50 quy định điều kiện gồm:

a) Các bên có đủ điều kiện về nuôi con nuôi theo quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ nuôi con nuôi;

b) Đến thời điểm Luật này có hiệu lực, quan hệ cha, mẹ và con vẫn đang tồn tại và cả hai bên còn sống;

c) Giữa cha mẹ nuôi và con nuôi có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng, giáo dục nhau như cha mẹ và con.

Như vậy, nếu việc nuôi con nuôi giữa bạn và bố mẹ nuôi của bạn đã được đăng ký theo quy định nêu trên thì quan hệ nuôi con nuôi được xác lập. Do đó bạn có quyền hưởng phần di sản thừa kế do bố mẹ nuôi để lại và ngược lạị. Trong trường hợp này, sau khi kết hôn chồng của mẹ nuôi bạn (tức là bố nuôi) cũng đã làm thủ tục đăng ký nuôi con nuôi với bạn thì quan hệ con nuôi giữa bạn và bố nuôi cũng được xác lập.

Do vậy, khi bố mẹ nuôi bạn mất đi mà không để lại di chúc , bạn có quyền hưởng phần di sản thừa kế do bố mẹ nuôi để lại.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Người không biết chữ muốn để lại di chúc thì phải làm thế nào ? Di chúc có phải công chứng ?

4. Thừa kế quyền sử dụng đất khi đất thuộc quyền sử dụng của mẹ chồng ?

Xin chào luật sư, Chuyện là mẹ chồng tôi mua 1 miếng đất, mẹ chồng đứng tên. Nhưng muốn để chồng tôi kế thừa nếu gặp chuyện không may hay 100 tuổi già.
Vậy thủ tục làm sao để mẹ chồng tôi đứng tên nhưng chồng tôi sẽ là người kế thừa ?
Cám ơn bạn.

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu mẹ chồng bạn lập di chúc để lại khối tài sản cho chồng mình thừa kế theo quy định tại Điều 624 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết."

Tuy nhiên, bạn cũng cần phải lưu ý Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc như sau:

Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này."

Như vậy, nếu bạn muốn chồng bạn là người thừa kế toàn bộ khối tài sản của mẹ chồng để lại bạn phải đảm bảo chắc chắn mẹ chồng bạn lập di chúc cho chồng bạn (di chúc phải hợp pháp theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015) và đồng thời phải đảm bảo không có những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu trên.

Thưa luật sư, xin hỏi: Chị em chúng tôi có thừa kế di sản của mẹ để lại 1 căn nhà ở Việt Nam mà mẹ đã mất được 16 năm, vì ra đi đột ngột nên không có di chúc, cũng chưa làm các thủ tục giấy tờ sổ hồng, chúng tôi cũng chưa kê khai di sản đồng thừa kế vì 3 chị em mà mỗi đứa 1 nơi. Sắp tới đây sẽ có 1 người lại đi xuất cảnh, 1 người đã xuất cảnh trước cách đây 10 năm tại Hoa Kỳ. Bây giờ phải tính căn nhà nói trên để cho người sắp xuất cảnh có số vốn mang theo. Do đó phải nhờ người đi trước ủy quyền lại để ở đây chúng tôi mới kê khai tài sản đồng thừa kế và làm hợp thúc hóa sổ hồng, tiến hành mua bán. Như vậy chúng tôi phải đi tuần tự, tiến hành những bước nào để thủ tục được hợp lệ. Kính nhờ công ty luật Minh Khuê giải đáp thắc mắc. Chúng tôi xin thành thật cảm ơn

Bước 1: Bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng tại nơi có đất

Hồ sơ thủ tục bao gồm:

- Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế

- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: cha, mẹ bạn và các con

- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)

- Giấy chứng tử của cha, mẹ bạn

- Di chúc

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ bạn ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Số lượng hồ sơ: 1 bộ.

Bước 2: Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

- Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.

- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạn cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Bước 3: Đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Phòng Tài nguyên môi trường cấp quận, huyện, thị xã nơi có đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;

- Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

- Giấy chứng tử;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Sau khi sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng (mua bán đất, nhà) cho chủ thể khác.

Thưa luật sư, Gia đình tôi hiện có 4 anh em, sống trong một mảnh đất có diện tích là 416m2 mà bố mẹ để lại. Nguồn gốc đất của bố mẹ tôi có từ năm 1976 (có giấy chứng nhận của ủy ban nhân dân xã lúc bấy giờ, giấy mua bán đất đai và hoa màu năm 1976). Hiện nay bố mẹ tôi đã mất, trước khi mất bố mẹ tôi đã làm thủ tục phân chia di sản thừa kế cho cả 4 người con (có trích lục bản đồ). Trong thời gian còn sống bố mẹ tôi đã đề nghị cơ quan có thẩm quyền phân chia cho các con, và đã được địa chính phường đo đạc và lên trích lục. Lúc đó gia đình mới có hai anh xây dựng gia đình thì bố tôi phân cho hai người anh hai thửa, còn lại thửa đất của hai em vì chưa xây dựng gia đình thì được gộp lại thành một thửa. Xin luật sư cho tôi hỏi bây giờ chúng tôi xin cấp quyền sử dụng đất cho 4 anh em thì hạn mức sử dụng đất của từng người là bao nhiêu? Xin trân trọng cảm ơn!

=> Theo như thông tin bạn cung cấp, diện tích đất là 416m2 do bố mẹ để lại, bây giờ chia đều cho bốn anh em bạn thì hạn mức mỗi người sẽ là 104m2. Tuy nhiên, bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là hiện nay bạn đang ở đâu, diện tích đất ở địa phương nào để chúng tôi có thể tư vấn cụ thể cho bạn. Bởi ở từng địa phương, hạn mức tối thiểu để đủ điều kiện tách đất là khác nhau.

Trong trường hợp hạn mức tối thiểu để tách đất ở địa phương bạn nhỏ hơn 104m2 thì anh em bạn có thể làm thủ tục tách đất. Ngược lại, không đủ diện tích tối thiểu thì anh em bạn không thể tách đất đều cho mỗi người 104m2 mà có thể tách thành hai hoặc ba mảnh đất để đủ diện tích tối thiểu tách đất.

Thưa Luật sư, tôi có vấn đề cần hỏi như sau: Năm 2009, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất thuộc diện bồi thường tái định cư. Vì còn nợ tiền đất nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó, tôi và bên bán có làm 1 hợp đồng ủy quyền cho tôi được toàn quyền quyết định trong việc xin cấp giấy chứng nhận hoặc sang tên cho bên thứ 3. (Ngoài ra còn có giấy xác nhận của bên bán cho phép tôi được toàn quyền quyết định mảnh đất đó, có xác thực của địa phương; cùng với giấy nhận tiền bán đất viết tay có điểm chỉ của bên bán). Đến năm 2016, tôi có khả năng trả tiền nợ đất nên muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Lúc này, tôi được biết bên bán đất cho tôi đã không còn nữa khiến cho việc xin cấp giấy chứng nhận đất đứng tên tôi là quá mức khó khăn do liên quan đến vấn đề thừa kế của bên bán (xác định những người thừa kế của bên bán trên giấy chứng nhận rồi mới sang tên của tôi). Vậy, nếu những người thừa kế của bên bán không muốn làm các thủ tục này để sang tên tôi thì lẽ nào tôi không có cách gì để được sang tên của mình trên mảnh đất đó và sẽ mất trắng số tiền đã trả cho bên bán??? Xin Luật sư tư vấn giúp! Trân trọng cảm ơn!

=> Theo như thông tin bạn cung cấp, trước đây chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn và bên bán mới lập một hợp đồng ủy quyền cho bạn được toàn quyền quyết định trong việc xin cấp giấy chứng nhận hoặc sang tên cho bên thứ ba. Tuy nhiên, hiện nay người ký hợp đồng ủy quyền với bạn đã chết rồi. Do đó, hợp đồng ủy quyền của bạn cũng chấm dứt kể từ thời điểm người này chết, căn cứ Điều 140 Bộ luật dân sự năm 2015.

Song, ngoài hợp đồng ủy quyền bạn còn cógiấy xác nhận của bên bán cho phép được toàn quyền quyết định mảnh đất đó, có xác thực của địa phương cùng với giấy nhận tiền bán đất viết tay có điểm chỉ của bên bán, bản chất cũng là hợp đồng uỷ quyền do đó hợp đồng này cũng không còn giá trị kể từ thời điểm người này chết.

Tuy nhiên, việc lập hợp đồng uỷ quyền thực chất là che giấu cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước do đó hợp đồng uỷ quyền này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 (thời điểm lập hợp đồng vào năm 2009 do đó luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005), cụ thể:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Thời hiệu tuyên bố giao dịch vô hiệu áp dụng theo quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đối với giao dịch giả tạo, thời hiệu tuyên bố vô hiệu không hạn chế.

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình bà nội tôi thuộc diện giải phóng mặt bằng để làm cầu đường. Bố tôi là con trưởng. Nay bà nội tôi đã mất, ban giải phóng mặt bằng lại cấp mảnh đất đền bù đứng tên sổ đỏ là bác gái ở cùng bà từ nhỏ- bác gái tôi không lập gia đình. Mảnh đất trước kia đứng tên bà nội tôi. Bà nội tôi có 7 người con đều đang còn sống. Xin hỏi ban giải phóng làm vậy có đúng không? Gia đình chúng tôi phải làm thế nào?

=> Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sau khi bà nội bạn mất, nếu không có di chúc thì những di sản thừa kế sẽ được phân chia theo pháp luật.

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, sau khi bà nội bạn mất thì phần di sản bà để lại sẽ chia đều cho 07 người con của bà, cơ quan có thẩm quyền chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình bác gái bạn khi có sự đồng ý của 06 người còn lại. Nếu những người còn lại không đồng ý thì việc ban giải phóng mặt bằng lại cấp mảnh đất đền bù đứng tên sổ đỏ là bác gái ở cùng bà từ nhỏ là không đúng theo quy định của pháp luật.

Gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cấp sai chủ thể. Nếu Ủy ban cấp xã không giải quyết thì bạn có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp huyện, nếu cấp huyện không giải quyết được bạn có quyền khiếu nại lên cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Chào Luât sư, xin hỏi: Tôi quê ở Hà Nam. Gia đình tôi có 11000 m2 đất trồng lúa. Tôi muốn chuyển đổi sang trồng cây lâu năm hoặc trang trại được không? Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

=> Căn cứ theo quy định Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, bạn có quyền chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất trang trại nhưng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền - Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất như thế nào ? Thời hiệu khởi kiện thừa kế là bao lâu ?

5. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng ?

Xin chào luật sư ! Em xin hỏi một số vấn đề về đất đai nhà em như sau: Nhà em có 1 miếng đất , nhưng miếng đất này là của ông bà để lại, đầu tiên đất là của ông cố ngoại (hiện còn sống) cho bà ngoại và mẹ là con gái đầu ( bà ngoại có 2 con gái và li dị chồng), sau thời gian bà ngoại em lấy chồng mới (ông ngoại 2) sinh được 1 cậu và sau đó cho ông ngoại 2 đứng tên chung trong sổ đất.
Không may bà ngoại e bệnh hiểm nghèo mất đột ngột, mẹ em đã bỏ tiền ra xây dựng nhà cửa cho ông ngoại 2 và cậu, các con đi học ở. Sau thời gian bà ngoại em lấy chồng mới sau khi thấy bệnh yếu thì trc khi ông ngoại 2 mất đã viết di chúc để lại cho cậu, mà mẹ và dì không biết, sau đó cậu tự đi sang tên sổ đỏ qua tên mình, bán cho người khác, trong lúc bán mẹ e đã làm đơn trình các cơ quan chức năng ngăn chặn, dẫn đến đất tranh chấp. Hiện tại cậu bán đất sang tên cho người khác, trc khi làm sổ đỏ mới không đc phường xác nhận và ký giáp ranh cuả hàng xóm, mà vẫn đc cấp sổ đổ bình thường. vậy luật sư cho em hỏi nêu khởi kiện thì mẹ và dì nhà em đc phần nào không ?
Xin luật sư tư vân giúp em ạ. Em xin cảm ơn!

Tranh chấp đất đai thừa kế đã chuyển nhượng ?

Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về việc chia tài sản thừa kế đối với mảnh đất do ông bà bạn để lại:

Do mảnh đất của bà bạn được cho riêng nên đây là tài sản riêng có trước thời kì hôn nhân với ông ngoại thứ 2 của bạn. Tuy nhiên, sau đó, bà ngoại bạn đã cho ông ngoại 2 cùng đứng tên mảnh đất cho nên nó sẽ là tài sản chung của hai ông bà. Vì vậy, khi bà bạn chết nhưng không để lại di chúc nên việc chia mảnh đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 66 Luật hôn nhân và gia đình 2014 .

Điều 66: Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết:

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3. Trong trường hợp việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống, gia đình thì vợ, chồng còn sống có quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Tài sản của vợ chồng trong kinh doanh được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh có quy định khác.

Theo những thông tin bạn đã cung cấp, sau khi bà ngoại bạn mất mà không để lại di chúc, ông ngoại 2 của bạn chỉ được hưởng một nửa di sản tức một nửa mảnh đất, còn một nửa mảnh đất của bà bạn sẽ được chia đều cho các hàng thừa kế theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 :

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Bên cạnh đó, thời hiệu khởi kiện về thừa kế cũng được quy định tại Điều 645 như sau:

"Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế"

Theo đó, thời hiệu khởi kiện về thừa kế là 10 năm, do đó, nếu còn trong thời hạn khởi kiện thì mẹ bạn vẫn có quyền khởi kiện và việc chia tài sản tiến hành như sau: Nếu cụ cố ngoại của bạn vẫn còn sống thì một nửa mảnh đất của bà bạn sẽ được chia đều cho những người sau: Cụ cố ngoại, ông ngoại 2, cậu, mẹ và dì bạn. ( trừ trường hợp có người không được quyền hưởng di sản và người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 643 và 642 Bộ luật dân sự 2005). Ngược lại, nếu đã hết thời hiệu trên, mẹ và dì bạn sẽ không có quyền khởi kiện để chia di sản thừa kế là mảnh đất đó.

Thứ hai, đối với việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cậu của bạn:

Điểm a Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 có quy định một trong các Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;"

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trường hợp của cậu bạn đã được cấp sổ đỏ không đúng với quy định của pháp luật về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai về việc không được UBND phường xác nhận là không có tranh chấp và ký giáp ranh của hàng xóm. Do đó, giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi theo quy định tại Điều 104 Luật đất đai 2013:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ ba, Về hướng giải quyết đối với trường hợp của bạn:

Về việc kiện chia thừa kế: Như đã trình bày ở trên, nếu đến thời điểm hiện tại còn thời hiệu khởi kiện thì mẹ hoặc dì bạn có thể tiến hành khởi kiện phân chia di sản thừa kế theo trình tự do Bộ luật tố tụng dân sự 2005. Theo đó, mẹ hoặc dì bạn làm đơn khởi kiện gửi lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết, và cung cấp các chứng cứ chứng minh trong trường hợp này (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - nếu có; di chúc của ông ngoại, Giấy đăng ký kết hôn của ông bà ngoại...)

Về việc yêu cầu UBND huyện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013, mẹ bạn có thể nộp bản án, quyết định của Tòa án về việc chia di sản thừa kế và đơn yêu cầu UBND huyện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp sai đối tượng. UBND huyện căn cứ vào bản án/ quyết định của Tòa án đã được cung cấp để ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai trước đó.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được g kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật thừa kế - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là gì ? Bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế có ý nghĩa gì ?