Giải pháp tháo gỡ khó khăn thủ tục đầu tư xây dựng với các dự án bất động sản

1. Các hoạt động trong kinh doanh bất động sản bao gồm?

Dựa trên quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản được định nghĩa là việc đầu tư vốn với những mục đích sau đây:

- Thực hiện các công việc liên quan đến xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, và cho thuê mua bất động sản.

- Cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản.

- Phát triển và cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

- Thực hiện các dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản.

Tất cả những hoạt động trên đều mục tiêu hướng đến việc tạo ra lợi nhuận.

2. Giải pháp tháo gỡ khó khăn thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản

Ngày 21/4/2023, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết số 58/NQ-CP, đề cập đến một loạt chính sách và giải pháp trọng tâm nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tự chủ thích ứng, phục hồi nhanh chóng và đạt được sự phát triển bền vững đến năm 2025.

Đặc biệt, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp Việt Nam tự chủ thích ứng, phục hồi nhanh và phát triển bền vững về số lượng và chất lượng, để thực sự trở thành động lực quan trọng đảm bảo tính tự chủ của nền kinh tế, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng cùng UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tăng cường nghiên cứu và đề xuất các giải pháp để giải quyết vấn đề về pháp lý và thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản.

Đồng thời, Chính phủ cũng đề xuất tiếp tục theo dõi mật chặt hoạt động của thị trường bất động sản và việc huy động vốn của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Điều này bao gồm nghiên cứu để bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính trong quá trình huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Thời hạn báo cáo đến Thủ tướng Chính phủ được đặt ra là trong Quý II năm 2023.

Nhằm khẩn trương giải quyết các vướng mắc và rào cản về pháp lý nhằm mở đường cho đầu tư sản xuất kinh doanh, Chính phủ đặt ra một số nhiệm vụ và giải pháp cần được triển khai ngay trong ngắn hạn. Điều này bao gồm việc rà soát và giải quyết vướng mắc cho các dự án đầu tư đã được cấp phép, nhưng chưa triển khai hoặc đang triển khai, nhằm thúc đẩy việc giải ngân vốn đầu tư công và khai thác nguồn lực đầu tư cho sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế. Đồng thời, cần rà soát và tạo điều kiện để xử lý nhanh chóng các thủ tục đầu tư và xây dựng đối với các dự án bất động sản đã đủ điều kiện, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản và xây dựng triển khai dự án theo quyết định đầu tư được phê duyệt, nhằm đạt được sự hoàn thành sớm và đưa sản phẩm ra thị trường.

3. Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển bền vững

Các biện pháp thực hiện mục tiêu "phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" được đề xuất như sau:

Thứ nhất, biện pháp quan trọng nhất là triển khai Nghị quyết 18-NQ/TW, ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, mà theo đó, đến năm 2023 cần hoàn thành việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất. Điều này được thực hiện nhằm đạt "mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững", đồng thời góp phần hỗ trợ việc nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với việc sửa đổi Luật Đất đai 2013, cần xem xét và thực hiện sửa đổi các luật liên quan khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, và Bộ Luật Dân sự để đảm bảo sự đồng bộ và thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Thứ hai, để giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở thương mại mà đã "tạm nộp tiền sử dụng đất" hoặc đang "rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung", Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước được đề xuất tạo điều kiện để doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho các dự án bất động sản. Đặc biệt, điều này áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở giá vừa túi tiền và dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, tuân thủ nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt về mặt pháp lý, có sản phẩm bán được, và có thanh khoản tốt, nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở.

Thứ ba, có thể xem xét việc tăng trần (room) tín dụng thêm khoảng 1-2% để mở rộng nguồn vốn tín dụng lên khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng, nhằm hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Thứ tư, cần xem xét và tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không thuộc hạng mục "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" để họ có thể đầu tư và mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, với tỷ lệ cố định. Chính sách này hứa hẹn thu hút sự quan tâm của nguồn vốn nhỏ lẻ trong cộng đồng và cung cấp một kênh đầu tư mới cho người dân, đặc biệt là sau khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP áp đặt các quy định nghiêm ngặt đối với việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Đồng thời, đề xuất xem xét và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, uy tín thương hiệu, và được xếp hạng tín nhiệm, đặc biệt là công ty đại chúng và công ty niêm yết trên sàn chứng khoán, để họ có thể phát hành riêng lẻ trái phiếu cho nhà đầu tư cá nhân không thuộc hạng mục "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp".

Để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cá nhân không đủ điều kiện trở thành "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp", đề nghị quy định cho phép họ ủy thác cho các công ty chứng khoán và tổ chức có năng lực thông qua các hợp đồng thương mại, nhằm đầu tư vào trái phiếu theo quy định. Điều này giúp tối ưu hóa hiệu quả của nguồn vốn đầu tư vào trái phiếu và đồng thời bảo đảm rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.
Thứ năm, đề xuất kiến nghị sớm thực hiện việc xem xét và "đưa ra kết luận dứt điểm" đối với các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc từ "đất công", hoặc do quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc là kết quả của việc di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị tạm dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở và giải quyết khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, đề nghị thực hiện chủ trương "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực" và yêu cầu các doanh nghiệp liên quan phải đóng góp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu cần), vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo rằng dự án có thể tiếp tục triển khai, góp phần vào sự phát triển kinh tế và tăng cung cấp dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Thứ sáu, đề nghị xem xét việc tháo gỡ "vướng mắc" trong thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng cung cấp nhà ở xã hội.

Bài viết liên quan: Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản; Thị trường bất động sản và sự tất yếu xuất hiện giao dịch bất động sản 

Trên đây là nội dung bài viết của Luật Minh Khuê về giải pháp tháo gỡ khó khăn thủ tục đầu tư xây dựng với các dự án bất động sản. Luật Minh Khuê xin tiếp nhận yêu cầu tư vấn của quý khách hàng thông qua số hotline: 1900.6162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Xin trân trọng cảm ơn!