1. Các đặc điểm chung của hình thức rửa tiền qua thị trường bất động sản

Hình thức rửa tiền có những đặc điểm cơ bản sau:

1.1 Trải qua nhiều giai đoạn khác nhau

- Giai đoạn sắp xếp (Tiếng anh: placement): người phạm tội tìm cách đưa các khoản tiền có nguồn gốc từ hành vi phạm tội vào hệ thống tài chính để chuẩn bị thực hiện bước tiếp theo. Giai đoạn này là giai đoạn dễ bị phát hiện nhất trong quy trình rửa tiền.

- Giai đoạn phân tán (tiếng Anh: layering): các khoản tiền đã được đưa vào hệ thống tài chính sẽ được chuyển đổi qua lại giữa các tài khoản ngân hàng, các quốc gia, đầu tư dự án, mua bán qua lại... nhằm che giấu nguồn gốc của tài sản.

- Giai đoạn quy tụ (tiếng Anh: integration): các khoản tiền chính thức nhập vào nền kinh tế hợp pháp và có thể sử dụng cho tất cả các mục đích.

1.2 Lượng vốn lớn

Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản là rất lớn, đặc biệt ở các thành phố lớn đang ở mức rất cao so với bình quân của người dân. Những căn hộ chung cư thương mại hiện nay có giá thấp nhất cũng trong khoảng 1,2 tỷ đồng, có những căn hộ còn lên đến hàng triệu tỷ. Qua đó có thể thấy, khi mua bán trót lọt những giá trị bất động sản giá trị lớn như vậy sẽ rửa được một số tiền rất lớn.

1.3 Khó kiểm soát được lượng vốn chảy vào bất động sản

Với tình hình nước ta hiện nay, trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng hay bất động sản,,, là rất lớn, bởi vậy Nhà nước đã ban hành ra nhiều chính sách khuyến khích vào thị trường bất động sản mà không coi trọng đến việc kiểm soát nguồn gốc của những nguồn vốn đó. Hay mặc dù khuyến khích đầu tư nhưng lại lỏng lẻo trong công tác kiểm soát đây cũng chính là kẽ hở lớn nhất tạo điều kiện cho việc rửa tiền.

1.4 Đa dạng về loại hình và cách thể hiện

Trong lĩnh vực bất động sản có rất nhiều cách để che dấu nguồn gốc của nguồn vốn mà người ta dung để mua bất động sản. Họ có thể mua bất động sản dưới tên của người khác hay mua đất đai, nhà ở, công trình… và thế chấp nó để có một lượng tiền lớn.

2. Các hình thức và thủ đoạn rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản

- Một là, thông qua hệ thống tài chính ngân hàng: khách hàng gửi tiền dưới mức kiểm soát vào những thời điểm khác nhau, ở nhiều nơi trên thế giới. Sau một thời gian chuyển khoản qua nhiều ngân hàng, họ có thể rút tiền ở ngân hàng của nước thứ ba, thứ tư một cách hợp pháp.

- Hai là, rửa tiền thông qua đầu tư nước ngoài: Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, các quốc gia đang phát triển tăng cường kêu gọi đầu tư nước ngoài, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư trong nước. Đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động rửa tiền. Người ta sẽ mang tiền vào thuê quyền sử dụng đất, lập nhà xưởng… Trong quá trình hoạt động, lợi nhuận được chuyển đến một số địa chỉ theo mong muốn. Một thời gian sau, chúng tuyên bố phá sản hoặc biến mất, những đồng tiền bẩn đã được khoác bỏ bọc hợp pháp.

- Ba là, lợi dụng các trung tâm giải trí, sòng bạc, xổ số, cá cược: Đây là những lĩnh vực kinh doanh có tỷ lệ thanh toán tiền mặt cao. Lợi dụng các casino, sòng bạc này, tổ chức đánh bạc, việc thắng thua không quan trọng, cái chính là sau khi ra khỏi đây, họ có giấy chứng nhận đã thắng với một khoản tiền lớn của các ông chủ casino. Hoặc có thể tìm mua những vé xổ số, cá cược trúng thưởng có giá trị lớn để chứng minh cho nguồn thu nhập của mình là hợp pháp.

- Bốn là, thông qua thị trường chứng khoán: Những đồng tiền bẩn được dùng để mua cổ phiếu tại thị trường chứng khoán. Sau một thời gian, số cổ phiếu này được bán lại với giá thấp hơn. Số tiền này được thông qua hệ thống tài chính nên được xem là hợp pháp.

- Năm là, lợi dụng tổ chức tín dụng: khách hàng gửi tiền vào các quỹ tiết kiệm hoặc mua trái phiếu, tín phiếu. Sau một thời gian rút dần hoặc mang các giấy tờ có giá đi cầm cố, thế chấp để vay một khoản tiền nhất định.

- Sáu là, lợi dụng các hợp đồng thương mại, hóa đơn chứng từ: Thông qua các hợp đồng, người ta khai tăng số lượng hàng hóa trong hóa đơn mua bán hoặc lợi dụng các công ty kinh doanh hàng hóa thật nhưng không bán hàng hoặc bán rất ít so với hóa đơn. Những hóa đơn chứng từ đó, chứng minh cho thu nhập của họ có được là nhờ hoạt động kinh doanh.

- Bảy là, thông qua sổ tiết kiệm của người lao động ngụ cư ở nước ngoài:hành vi rửa tiền thường lợi dụng đối tượng là người lao động nước ngoài, trích lại cho họ một ít hoa hồng và yêu cầu họ gửi một số tiền dưới mức kiểm soát của nước đó đến một tài khoản cụ thể.

- Tám là, thông qua các giao dịch xuyên quốc gia: Lợi dụng các yếu tố địa lý và sự khác nhau về mặt pháp luật, vận chuyển tiền qua biên giới, tạo khoảng cách về địa lý giữa tội phạm gốc và đồng tiền cần tẩy rửa. Từ đó, họ tìm cách đưa vào hệ thống tài chính, ngân hàng để có thể rút ra ở nước thứ ba, thứ tư. Ở một số quốc gia, hoạt động rửa tiền chưa được quy định là tội phạm hình sự nên những hành vi rửa tiền ở đó càng gặp ít rủi ro.

- Chín là, thông qua lao động bất hợp pháp: Một số quốc gia các chủ đồn điền, trang trại thường thuê lao động bất hợp pháp để trốn thuế. Lợi dụng tình trạng này sẽ thường cho họ vay tiền mặt để trả công lao động, sau đó, họ phải trả lại bằng Séc.

3. Dấu hiệu nhận biết hành vi rửa tiền

Cùng với xu thế hội nhập về kinh tế thì hành vi rửa tiền cũng có chiều hướng gia tăng, với tính chất và mức độ ngày càng tinh vi hơn. Để nhận biết khách hàng có rửa tiền không thì xem xét vào những dấu hiệu sau:

- Một là, không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính;

- Hai là, doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng;

- Ba là, giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp;

- Bốn là, hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: con dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất động sản không đúng thực tế...);

- Năm là, các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;

- Sáu là, địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác (ví dụ như: ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh A nhưng trên thực tế tỉnh A không có quận B...) và có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước. Thông tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau

- Bảy là, khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả bất động sản, phí giao dịch phải trả;

- Tám là, khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân

- Chín là, giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường.

4. Các biện pháp phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản

4.1 Xây dựng quy chế nội bộ về phòng chống rửa tiền

Các tổ chức báo cáo phải xây dựng và ban hành quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá nhân thông qua Tổ chức báo cáo để thực hiện các hành vi rửa tiền.

- Quy trình, thủ tục nhận biết và cập nhật thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi, các biện pháp xác minh thông tin về khách hàng và người được hưởng lợi trong trường hợp có phát sinh giao dịch đáng ngờ;

- Quy trình rà soát, phát hiện, xử lý và báo cáo giao dịch đáng ngờ cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Quy định biện pháp tạm thời áp dụng trong phòng, chống rửa tiền và nguyên tắc xử lý trong các trường hợp trì hoãn, không thực hiện giao dịch;

- Quy định về kiểm soát và kiểm toán nội bộ việc tuân thủ các quy định, quy trình và thủ tục liên quan đến hoạt động phòng, chống rửa tiền;

- Quy định về chức năng, quyền hạn và trách nhiệm của người hoặc bộ phận phụ trách phòng, chống rửa tiền;

- Quy định về đào tạo nâng cao nhận thức và nghiệp vụ phòng, chống rửa tiền;

- Quy định về lưu trữ và bảo mật thông tin.

Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền phải được phổ biến đến từng cá nhân, bộ phận có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền trong Tổ chức báo cáo, kể cả đối với những cộng tác viên có liên quan đến giao dịch bất động sản.

Tổ chức báo cáo phải gửi Quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng; Sở Xây dựng địa phương nơi đặt trụ sở chính.

4.2 Thành lập bộ phận chuyên trách chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản

Bộ phận này có trách nhiệm tiếp nhận và thẩm tra thông tin về giao dịch đáng ngờ do nhân viên, phòng ban bộ phận báo cáo. Lập ký và chịu trách nhiệm về nội dung báo cáo giao dịch đáng ngờ. Xây dựng triển khai các chương trình, chính sách, chiến lược phòng chống rửa tiền áp dụng trong tổ chức. Thường xuyên rà soát, đánh giá và điều chỉnh quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, các thay đổi và phát triển trong hoạt động kinh doanh của bộ phận kiểm soát.

Các dấu hiệu nhận biết giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

Khi phát hiện các giao dịch đáng ngờ, Tổ chức báo cáo phải báo cáo bằng văn bản cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng. Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo có thể báo cáo cho Cơ quan trên bằng các phương tiện fax hoặc điện thoại nhưng sau đó phải gửi báo cáo bằng văn bản và thời hạn báo cáo trong vòng 48 giờ đối với giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ.

Tổ chức báo cáo có trách nhiệm theo dõi diễn biến giao dịch đã báo cáo, cập nhật thông tin mới phát sinh có liên quan.

Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện.

4.3 Cần nhận biết khách hàng và cập nhật thông tin khách hàng thường xuyên

Thực hiện đối với khách hàng thực hiện thiết lập mối quan hệ giao dịch lần đầu; Khách hàng thực hiện các giao dịch bất động sản bằng tiền mặt có giá trị lớn; Khách hàng thực hiện các giao dịch đáng ngờ; Khách hàng thực hiện  số lượng giao dịch bất động sản từ 2 giao dịch trở lên trong cùng 1 ngày; khách hàng mua bán từ 2 bất động sản trở lên trong một lần (kể cả khách hàng mua và bán bất động sản)

 Nội dung thông tin nhận biết khách hàng bao gồm thông tin về khách hàng, thông tin người thụ hưởng ( thông tin cụ thể tùy thuộc vào đối tượng : cá nhân là người Việt Nam, cá nhân là người nước ngoài, tổ chức), Ngày, tháng, năm mở tài khoản (nếu có); ngày, tháng, năm thực hiện giao dịch; Số tiền ban đầu của tài khoản hoặc giao dịch giá trị tính theo nội tệ hoặc giá trị tính theo ngoại tệ và tỷ giá chuyển đổi (nếu cần); Mục đích và giá trị của tài khoản hoặc giao dịch; Thông tin về chủ đầu tư các dự án bất động sản, thông tin về dự án bất động sản; Tên và chữ ký của nhân viên Tổ chức báo cáo chịu trách nhiệm duyệt mở tài khoản hoặc xử lý giao dịch với khách hàng.

Khi nhận biết khách hàng cần phải sử dụng các tài liệu, dữ liệu gốc đáng tin cậy để nhận dạng và xác minh nhận dạng khách hàng. Những khách hàng có dấu hiệu khả nghi thì nên sử dụng bên thứ ba để xác minh nhận dạng khách hàng (văn phòng đăng ký nhà đất, cơ quan thuế…)

Ngoài ra còn phải xuyên cập nhật thông tin nhận biết khách hàng trong suốt thời gian thiết lập quan hệ với khách hàng; bảo đảm các giao dịch mà khách hàng đang tiến hành thông qua đối tượng báo cáo phù hợp với những thông tin đã biết về khách hàng, về hoạt động kinh doanh, về rủi ro và về nguồn gốc tài sản của khách hàng.

4.4 Rà soát thông tin khách hàng và giao dịch

Hoạt động này phải được tiến hành một cách thường xuyên, đặc biệt là đối với các khách hàng đã có nghi vấn tiến hành các hoạt động rửa tiền hoặc khách hàng có tên trong danh sách cảnh báo của Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thực hiện bằng cách kiểm tra kỹ hồ sơ, tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản có dấu hiệu đáng ngờ và có giá trị lớn (nguồn gốc tạo lập bất động sản, số lần thay đổi chủ sở hữu, tình trạng hồ sơ pháp lý ...).

Bên cạnh đó, định kỳ hàng tháng phải lập và lưu giữ các báo cáo giao dịch có giá trị lớn theo quy định. Tổ chức báo cáo phải gửi báo cáo giao dịch có giá trị lớn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4.5 Đào tạo về phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Đây là biện pháp được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật liên quan, đặc biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, hàng năm, tổ chức báo cáo cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác phải xây dựng và thực hiện chương tỉnh đào tạo và nâng cao nhận thức về các biện pháp phòng, chống rửa tiền cho tất cả cán bộ và nhân viên có liên quan đến các giao dịch bất động sản.  Đồng thời có chính sách ưu tiên đào tạo, bồi dưỡng bổ sung kiến thức đối với các nhân viên giao dịch trực tiếp với khách hàng và cán bộ, nhân viên chịu trách nhiệm về phòng chống rửa tiền. Trong vòng 6 tháng kể từ khi tuyển nhân viên thực hiện các nhiệm vụ có liên quan đến các giao dịch bất động sản, tổ chức báo cáo phải đào tạo, bồi dưỡng, bổ sung kiến thức cho nhân viên mới về kiến htức cơ bản phục vụ công tác phòng chống rửa tiền. Về hình thức đào tạo, các tổ chức báo cáo tự lựa chọn hình thức phù hợp với đặc điểm của tổ chức mình; chủ động phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tổ chức có liên quan để đào tạo, bồi dưỡng. Tuy nhiên, đối với các cơ sở đào tạo về môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản bổ sung chuyên đề về “phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản” vào phần kiến thức cơ sở của chương trình đào tạo, với thời lượng 4 tiết học và đảm bảo đầy đủ nội dung.

Luật Minh Khuê (Biên tập & sưu tầm)