"Bắt đáy" bất động sản là gì? Cách xác định đáy bất động sản

1. "Bắt đáy" bất động sản là gì?

Rất nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản mong muốn tìm được "đáy" của thị trường. "Đáy" ở đây đơn giản là mức giá thấp nhất mà chúng ta có thể mua được. Nếu có chiến lược đúng và tài chính đủ, bất kỳ ai cũng có thể mua được bất động sản ở mức giá này.

"Bắt đáy bất động sản" là một thuật ngữ chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản. Đơn giản nhất, "bắt đáy" có nghĩa là mua vào khi thị trường đang ở mức giá thấp nhất. Khi thị trường đạt đến đáy, giá bất động sản thường rất thấp so với các thời điểm khác. Trong giai đoạn này, mọi người đầu tư hoặc kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đều muốn mua những bất động sản đang ở mức giá thấp nhất.

Trong thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, một số chủ đất đang cố gắng tìm cách bán bất động sản, trong khi một số nhà đầu tư có sẵn tiền mặt đang chờ đợi giảm giá thêm trước khi mua để tối ưu hóa lợi nhuận. Mặc dù nhiều nhà đầu tư đồng ý giảm giá và cắt giảm lợi nhuận để thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao, tuy nhiên, tâm lý chờ đợi "bắt đáy" và "săn giá tốt" đã làm cho giao dịch mua bán thành công trở nên khá hiếm. Thực tế này đã làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm, thời điểm khi thị trường bất động sản trầm lắng và giá cả giảm như hiện nay đang là cơ hội hiếm có trong 10 năm để đầu tư. Trong thời điểm này, do áp lực tài chính, nhiều người đang bán bất động sản một cách đồng loạt. Do đó, nhà đầu tư sẽ có nhiều lựa chọn về vị trí tốt hoặc có thể thương lượng để nắm giữ lâu dài.

2. Cách xác định đáy bất động sản

Nhiều người đầu tư vào bất động sản đều hy vọng có thể "bắt đáy" - tức là mua vào khi giá bất động sản ở mức thấp nhất. Bất kỳ ai nếu có chiến lược đúng và đủ tài chính đều có thể thực hiện việc này. Tuy nhiên, bất động sản là một tài sản có giá trị và khó có thể giảm xuống giá trị bằng 0. Có hai phương pháp phổ biến để tìm mua bất động sản ở mức giá thấp nhất:

Thứ nhất, cần phân tích tâm lý của chủ sở hữu và nhà đầu tư để hiểu cách "bắt đáy" bất động sản.

Nếu chủ sở hữu bất động sản vay ngân hàng để mua nhà và không thể đáp ứng nợ, gọi là "ngộp tài chính", họ sẽ buộc phải bán với giá rẻ để thu hồi vốn và trả nợ cho ngân hàng. Trái lại, nếu nhà đầu tư có khả năng tài chính, có chiến lược và tư duy nhóm, họ có thể tìm kiếm và săn bất động sản trong thời điểm khó khăn này, khi tâm lý người bán cần bán gấp.

Khi những chủ nhà bị ngộp đã bán hết, giá thường sẽ dao động hoặc đi ngang. Thời gian giá đi ngang kéo dài hay nhanh chóng phụ thuộc vào nhóm người có khả năng mua bất động sản. Mặc dù họ có đủ điều kiện mua, nhưng họ vẫn đợi giá giảm thêm. Tuy nhiên, khi nhận ra rằng giá không còn giảm được nữa, họ sẽ thực hiện hành động mua vào để thúc đẩy giá tăng trở lại.

Nếu chúng ta mua bất động sản trong thời điểm khó khăn mà không có nhiều người muốn mua, chủ yếu là do tình trạng ngộp tài chính của người bán, thì khi thị trường phục hồi và chúng ta bán ra, giá sẽ cao hơn đáng kể.

Thứ hai, cần xem xét khu vực có bị thổi giá lên quá cao hay không.

Trước khi đầu tư, quan trọng phải điều tra thị trường và xem xét khu vực đầu tư để đảm bảo rằng nó không bị thổi giá lên quá cao.

Nếu khu vực bị thổi giá, nhưng đó là giá ảo do thông tin không chính xác, không có dự án hoặc dự án mới đang ở giai đoạn khảo sát, dự thảo, thì mua ở đáy cũng không khuyến nghị, vì khi mua vào ở đáy, giá cũng không tăng lên nhanh chóng. Thậm chí, để giá lên lại và có vị trí tốt cũng mất rất nhiều thời gian.

Nhiều nơi, thông tin dự án được công bố và những nhà đầu tư lớn, nhà đầu cơ, môi giới thổi giá lên quá cao. Sau nhiều lần tăng giá ở từng giai đoạn của dự án, giá đã tăng đáng kể, và sau đó có một khoảng thời gian đi ngang hoặc giảm do một số nhà đầu tư có tâm lý chán nản hoặc không tiếp tục chờ đợi chu kỳ tiếp theo, buộc phải bán với lỗ ít. Khoảng thời gian này cũng có thể coi là đáy để mua vào. Sau đó, chờ đến giai đoạn tiếp theo của dự án khi hạ tầng đã hoàn thiện, hoặc khi dự án đã đi vào hoạt động một thời gian.

Tuy nhiên, ngày nay, biên độ và thời gian của đáy thị trường đều rất ngắn, và thông tin và kiến thức về đầu tư cũng được phổ biến rộng rãi, với sự hỗ trợ từ các chuyên gia. Do đó, ít nhà đầu tư bị mua bất động sản khi giá đạt đỉnh.

Những dự án triển khai nhanh và được thực hiện một cách bài bản, cùng với những dự án có vấn đề về pháp lý hoặc nằm trong khu vực đang nổi sốt, dễ bị quản lý bởi chính quyền. Do đó, việc giá nhà đất giảm sâu, hay nói cách khác, đáy thị trường có thể xảy ra, nhưng rất hiếm và biên độ giảm cũng không lớn. Thông thường, nó chỉ dao động khoảng 5% - 10%. Trừ khi ở những khu vực bị thổi giá ảo, giá có thể giảm đến 30% do các nhà đầu cơ cần tiền và buộc phải cắt lỗ để thay đổi chiến lược hoặc khu vực đầu tư.

Tâm lý chờ đợi "bắt đáy" của nhiều nhà đầu tư, trong nhiều trường hợp, là một tâm lý đầu tư sai lầm, vì với thị trường hiện tại, không thể tìm được đáy để mua vào. Hơn nữa, với tâm lý muốn mua rẻ, các nhà đầu tư dễ dàng rơi vào bẫy của các thông tin quảng cáo không đáng tin cậy. Thay vào đó, nhà đầu tư nên tham gia vào thị trường sớm, khi mặt bằng giá còn tốt. Đầu tư vào các dự án có quy hoạch bài bản, và có pháp lý hoàn chỉnh là lựa chọn mà nhiều nhà đầu tư sẽ làm.

3. Một số trường hợp ngoại lệ khi xác định đáy bất động sản

Đương nhiên, như bất kỳ hiện tượng nào khác, cũng có trường hợp ngoại lệ. Có những khu vực tăng nhanh trong khi thị trường chung đang chững lại, và cũng có những khu vực giảm nhanh khi toàn thị trường vẫn duy trì hoặc tăng nhẹ. Có một số nguyên nhân có thể giải thích hiện tượng này:

- Người sở hữu bất động sản là nhà đầu tư và đầu tư theo tâm lý đám đông: Khi thị trường đang tăng, mọi người dễ bị cuốn theo và mua bất động sản mà không xem xét kỹ các khía cạnh khác, chỉ vì nghe nói rằng giá sẽ tăng (dựa trên quá khứ) và có nhiều người mua. Khi tâm lý này xảy ra, việc mua đất đai không được đánh giá kỹ lưỡng, do đó khi thị trường bắt đầu chững lại, lo lắng xuất hiện và những việc chưa được chuẩn bị trước đó dễ dẫn đến khó khăn. Điều này làm giảm giá trị khu vực. Khi có nhiều người mua bị ảnh hưởng như vậy, giá càng dễ giảm.

- Ngược lại, cũng có những khu vực tăng nhanh khi thị trường chung chậm lại, và ngoài lợi thế về vị trí tốt, còn có thể có trường hợp là do chiêu thức "làm thị trường". Nếu rơi vào tình huống này, bước tiếp theo sẽ dẫn đến tình trạng đã được đề cập ở trên, khi người mua quyết định dựa trên tâm lý đám đông.

Tuy nhiên, dù bạn là nhà đầu tư hay đang quan tâm và muốn mua nhà để ở, bạn cần lưu ý rằng, trên thị trường bất động sản mới nổi như Việt Nam, thiếu chuẩn mực và minh bạch trong giao dịch, đặc biệt là đối với các sản phẩm hình thành trong tương lai, đều mang theo rủi ro lớn đối với nhà đầu tư hoặc người mua. Tiêu chí để đánh giá mức độ minh bạch, bên cạnh việc đánh giá giá trị và thông tin giao dịch trên thị trường, còn bao gồm đánh giá sự tin cậy của các dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường.

Để biết thêm những thông tin liên quan tới nội dung này, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết sau đây: Xác định giá đất trong thị trường bất động sản 

Dưới đây là tất cả thông tin được cung cấp trong bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: "Bắt đáy" bất động sản là gì? Cách xác định đáy bất động sản. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hoặc cần hỗ trợ về các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi sẽ đồng hành và giải đáp kịp thời cho bạn. Chân thành cảm ơn sự quan tâm và theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.