Mục lục bài viết

1. Cơ sở pháp lý xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

- Luật nhà ở năm 2014

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP

- Nghị định 30/2021/NĐ-CP

- Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 28/01/2022) thay thế Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

2. Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

3. Xử phạt chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

Chủ đầu tư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 67 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh vũ trường;

b) Không mở tài khoản hoặc mở tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định;

c) Không có hoặc chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không đủ số người tham dự theo quy định;

d) Không có văn bản thông báo hoặc thông báo không đầy đủ thông tin cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền kinh phí bảo trì;

đ) Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hằng năm không đúng quy định;

e) Không có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi đã bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc phải kinh doanh đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a.

b) Buộc mở tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm b.

c) Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại hội nghị nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

d) Buộc có văn bản thông báo đầy đủ thông tin về mở tài khoản gửi tiền kinh phí bảo trì theo quy định cho Sở Xây dựng với hành vi quy định tại điểm d.

đ) Buộc lập kế hoạch bảo trì hằng năm đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ.

e) Buộc có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi sau khi đã bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm e.

Mức phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tính toán sai kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư so với quy định;

b) Không ghi trong hợp đồng thông tin về tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư;

c) Không gửi hoặc chậm gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn tại tổ chức tín dụng đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua;

d) Không đóng tài khoản kinh phí bảo trì đã lập sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Không công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;

e) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và lãi suất tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;

g) Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;

h) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc tính toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc ghi trong hợp đồng thông tin về tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc đóng tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc công khai, minh bạch việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm đ.

- Buộc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm e.

- Buộc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đủ điều kiện, năng lực theo quy định với hành vi quy định tại điểm g.

o) Buộc bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm h khoản 2 Điều này;

Mức phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;

c) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;

d) Không lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

Mức phạt tiền từ 260.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;

b) Áp dụng cách tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;

c) Không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư vào tài khoản đã lập theo quy định đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng;

d) Không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định;

đ) Sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc áp dụng cách tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng theo quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư vào tài khoản đã lập theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc bàn giao đầy đủ hoặc bàn giao đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc sử dụng kinh phí bảo trì đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ.

4. Xử phạt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 68 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư lập không đúng quy định;

b) Không báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư theo quy định hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền;

c) Không báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; không lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc lập hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư hoặc buộc lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

Mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không đủ điều kiện về năng lực, chức năng, quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Không đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;

c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;

d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;

đ) Thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì khi không đủ năng lực bảo trì theo quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc đảm bảo đủ điều kiện về năng lực, chức năng, quản lý vận hành nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc đảm bảo đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc sử dụng người có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành đúng quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc đảm bảo năng lực bảo trì khi thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm đ.

5. Xử phạt ban quản trị nhà chung cư vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 69 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không có văn bản yêu cầu chủ đầu tư để bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

b) Chậm hoặc không có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

c) Không có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định;

d) Không có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định;

đ) Nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư khi chưa có biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định;

e) Không bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới theo quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì theo quy định với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc quyết toán số liệu kinh phí bảo trì trước khi nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm đ.

- Buộc bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới theo quy định với hành vi quy định tại điểm e.

Mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;

c) Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

d) Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;

đ) Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua;

e) Không lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của cả tòa chung cư theo quy định;

g) Không thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định;

h) Không lập kế hoạch bảo trì hằng năm hoặc lập kế hoạch bảo trì hằng năm không đầy đủ nội dung theo quy định.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đúng quy định với hành vi quy định tại điểm a.

- Buộc sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư đúng công năng, mục đích quy định với hành vi quy định tại điểm b.

- Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư và tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý, vận hành mới với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất về việc thu, chi theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc thực hiện theo quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua với hành vi quy định tại điểm đ.

- Buộc lập tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm e.

- Buộc thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định với hành vi quy định tại điểm g.

- Buộc lập kế hoạch bảo trì hằng năm theo quy định với hành vi quy định tại điểm h.

6. Xử phạt người sử dụng nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

Người sử dụng nhà chung cư có hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:

Mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Gây thấm, dột căn hộ chung cư không thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của mình;

b) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc;

c) Kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

d) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định;

đ) Hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định;

e) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b.

- Buộc chuyển kinh doanh hàng hóa nguy hiểm gây cháy nổ ra khỏi địa bàn dân cư hoặc buộc không sử dụng dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc buộc không kinh doanh dịch vụ giết mổ gia súc ở khu vực nhà chung cư với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng cháy, chữa cháy theo quy định với hành vi quy định tại điểm d.

- Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở với hành vi quy định tại điểm e.

Mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức;

b) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư;

c) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng;

d) Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp.

Biện pháp khắc phục hậu quả:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi quy định tại điểm a, điểm b.

- Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung với hành vi quy định tại điểm c.

- Buộc sử dụng đúng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp với hành vi quy định tại điểm d.

Lưu ý: Mức phạt tiền này áp dụng đối với tổ chức, trường hợp cá nhân vi phạm hành vi tương ứng mức tiền phạt bằng 1/2. Riêng khoản 1 Điều 70 (trừ điểm e) là mức phạt đối với cá nhân. (theo điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về nội dung "Quy định mới nhất về xử phạt vi phạm quy định trong quản lý sử dụng nhà chung cư". Bạn đọc còn vướng mắc pháp lý nào khác vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng nhất!