1. Giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu khi nào?

Giao dịch chuyển nhượng nhà đất là hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà đất từ người này sang người khác. Trong giao dịch này, người bán chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng của mình đối với một tài sản nhà đất cho người mua và người mua trả tiền hoặc giá trị tương đương để sở hữu hoặc sử dụng tài sản đó.

Giao dịch chuyển nhượng nhà đất là một quá trình pháp lý được thực hiện thông qua việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các giấy tờ liên quan khác. Qúa trình này thường bao gồm việc xác định giá trị tài sản, thương lượng, thực hiện các thủ tục pháp lý như làm hợp đồng, công chứng và thực hiện thanh toán.

Giao dịch chuyển nhượng nhà đất là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và nó đòi hỏi sự chính xác và cẩn trọng để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả người bán và người mua được bảo đảm theo đúng quy định pháp luật.

Thông thường, các trường hợp làm giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu sẽ bao gồm:

- Hợp đồng không đủ điều kiện: Nếu bên chuyển nhượng không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, và trong thời hạn sử dụng đất, thì hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu.

- Hợp đồng giả: Khi hợp đồng mua bán nhà đất được lập giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Điều này nhằm ngăn chặn các hành vi gian lận, lừa đảo trong giao dịch đất đai.

- Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực: Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp đáp ứng một số điều kiện quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

- Hợp đồng vi phạm pháp luật: Nếu hợp đồng mua bán nhà đất có mục đích hoặc nội dung vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội, thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015. Các hành vi vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội bao gồm các hành vi không được phép theo quy định pháp luật, gây hại cho cộng đồng hoặc xã hội.

Tóm lại, để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất, cần tuân thủ các quy định pháp luật và chắc chắn rằng hợp đồng đáp ứng đủ các điều kiện và yêu cầu quy định.

2. Giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp sổ đỏ và đã thế cho Ngân hàng thì giao dịch có bị vô hiệu không?

Căn cứ vào tiểu mục 1 Mục II Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, chúng ta được hướng dẫn và phân tích về quy định liên quan đến thế chấp tài sản và cụm từ "chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác" tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Dưới đây là tóm tắt nội dung phân tích:

- Mục đích của quy định thế chấp tài sản: Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định tại khoản 2 Điều 133 nhằm bảo đảm công bằng và hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và đảm bảo sự ổn định trong các quan hệ dân sự. Mục đích này cũng phù hợp với quy định của các Bộ luật dân sự trên thế giới, nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

- Hiểu rõ cụm từ "chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác": Cụm từ này phải được áp dụng theo nghĩa rộng, không chỉ giới hạn trong trường hợp giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở, chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, mà còn trong những giao dịch khác nhằm chuyển giao quyền về sở hữu tài sản hoặc quyền về sử dụng đất.

- Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ: Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm, người thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Nghĩa vụ này của bên thế chấp là phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự.

- Thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện: Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình, thế chấp tài sản phải được hiểu là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện. Điều này làm cho việc áp dụng cụm từ "chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác" tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng rộng rãi và bao gồm cả trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

- Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng thế chấp tài sản không bị vô hiệu: Trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật, thì giao dịch thế chấp đó không bị vô hiệu.

Tóm lại, việc phân tích trên đề cập đến việc hiểu rõ và áp dụng cụm từ "chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác" trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản. Quan điểm này nhấn mạnh về mục đích và hiệu lực của thế chấp tài sản trong bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình và cần xem xét kỹ các quy định liên quan để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản.

3. Những rủi ro trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, có một số rủi ro pháp lý trong giao dịch liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất chưa có bìa đỏ): Giao dịch mua, bán đất khi đất chưa có giấy chứng nhận sẽ không hợp pháp, gặp tranh chấp có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.

- Chuyển nhượng đất đang có tranh chấp: Nếu thửa đất đang trong quá trình tranh chấp, không nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán để tránh rủi ro pháp lý.

- Nhà đất đã bị thế chấp tại ngân hàng: Khi căn nhà đất đã bị thế chấp tại Ngân hàng, việc mua bán có thể gặp phức tạp về quyền sở hữu và thế chấp.

- Đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Trong trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

- Nhận chuyển nhượng đất không còn thời hạn sử dụng đất: Việc xác định thời hạn sử dụng đất có quan trọng để xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Mua bán đất chỉ lập giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, nếu không, giao dịch có thể không được công nhận và gặp rủi ro pháp lý.

- Hiệu lực và hoàn tất sau khi công chứng: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi được đăng ký vào sổ địa chính, không phải ngay khi hợp đồng được công chứng. Do đó, bên mua cần thỏa thuận và thực hiện nốt các nghĩa vụ pháp lý cho đến khi nhà đất được đăng ký chính chủ.

- Hợp đồng với bên thứ ba: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu hợp đồng được ký kết với chủ đầu tư hoặc chủ đất. Nếu giao dịch với bên thứ ba, giao dịch sẽ không được công nhận pháp lý.

- Đọc kỹ và hiểu nội dung hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng thường chứa nhiều điều khoản quan trọng. Bên mua cần dành thời gian đọc kỹ và hiểu hết nội dung hợp đồng để tránh bị bất lợi trong tương lai.

- Khai giá thấp hơn giá thực tế: Thỏa thuận giá thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng chuyển nhượng để tránh nộp thuế cao có thể dẫn đến rủi ro khiếu kiện sau này nếu hợp đồng không có hiệu lực và giá chuyển nhượng thực tế cao hơn.

Tóm lại, những rủi ro pháp lý trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được người mua và người bán lưu ý và tuân thủ quy định pháp luật để tránh các vấn đề pháp lý không mong muốn sau này. Việc thực hiện giao dịch theo đúng quy định giúp đảm bảo tính hợp pháp và chắc chắn cho cả hai bên tham gia trong giao dịch.

Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi nào?

Luật Minh Khuê sẽ giải đáp các thắc mắc nhanh chóng qua tổng đài 1900.6162 hoặc qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn ./.