Giao dịch giả tạo là gì? Thực trạng xác lập giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản

Nội dung được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900 6162

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2015

2. Giao dịch giả tạo là gì?

Giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập.

3. Quy định pháp luật về giao dịch giả tạo

Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Quy định này vẫn kế thừa Điều 129 BLDS cũ năm 2005 nhưng bổ sung thêm cụm từ “hoặc luật khác có liên quan” để nhằm làm rõ yêu cầu tham chiếu các đạo luật khác khi đánh giá hiệu lực của giao dịch được che giấu bởi giao dịch dân sự khác đã được xác lập một cách giả tạo.

4. Giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu hợp đồng vay với lãi suất cao

Thực tiễn các giao dịch dân sự về vay tài sản khá phổ biến nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay thường sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc và lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốn đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.

Như vậy, trong trường hợp này, tồn tại 02 giao dịch, đó là hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mua bán tài sản. Thực trạng diễn ra khá phổ biến là trước khi kiện ra Tòa án, biết bên vay khó có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi, nên bên cho vay không kiện vay tài sản. Dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán tài sản, giấy chứng nhận nhà đất đã được sang tên, bên cho vay kiện bên vay yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hoặc đòi tài sản là nhà đất. Các Thẩm phán thường gặp khó khăn khi giải quyết các vụ án này bởi không dễ dàng nhận biết giao dịch nào là thật, giao dịch nào là giả, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng kinh nghiệm chuyên sâu và việc thu thập, đánh giá chứng cứ toàn diện, đầy đủ.

5. Một số vụ án cụ thể

Vụ án thứ nhất:

Tranh chấp đòi nhà giữa Nguyên đơn là ông C với bị đơn là ông S, bà T.Ông C kiện ông S, bà T yêu cầu trả nhà đất số 10, KM, HN với lý do: Năm 2012,ông C mua nhà đất của vợ chồng ông S, bà T với giá thực tế là 02 tỷ đồng nhưng giá ghi tại hợp đồng có công chứng là 300 triệu đồng. Ông C trình bày ông giao đủ tiền cho vợ chồng bà T tại Ngân hàng nông nghiệp và camera của Ngân hàng có ghi lại việc ông giao tiền. Ông đồng ý cho vợ chồng bà T ở lại nhà đất nêu trên cho đến khi ông hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Ngày 25/9/2012, ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nên ông yêu cầu vợ chồng bà T bàn giao nhà nhưng vợ chồng bà T không thực hiện.Bà T không chấp nhận yêu cầu đòi nhà của ông C mà cho rằng việc vợ chồng bà ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là để làm tin cho việc vay tiền. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bà có nhận tiền của ông C tại Ngân hàng Nông nghiệp (bà không đếm nhưng cho rằng chỉ nhận 300 triệu đồng) và bà có giao giấy chứng nhận nhà đất cho ông C.

Vụ án thứ hai:

Tranh chấp chấp đòi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa nguyên đơn là chị H với bịđơn là anh Đ.Năm 2011, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng số 3 tỉnh HY với nội dung: Vợ chồng anh Đ chuyển nhượng 391m2 đất, tại, thị trấn N, huyện V, H Y với giá thống nhất ghi tại hợp đồng là 600 triệu đồng. Cùng ngày ký hợp đồng, chị H giao cho anh Đ 200 triệu đồng (không lập giấy biên nhận) tại Văn phòng công chứng. Ngày 06/12/2011, chị H thanh toán tiếp cho anh Đ400 triệu đồng. Ngoài ra, các tài sản trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên hai bên thỏa thuận giá các tài sản gồm nhà ngói 05 gian, một dãy phòng trọ và các công trình phụ là 600 triệu đồng. Ngày 15/12/2011, chị H giao đủ 600 triệu đồng nhưng sau đó anh Đ không giao nhà đất cho chị H. Chị H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh Đ phải trả nhà đất cho chị, vì chị đã thanh toán đủ cho anh Đ 1,2 tỷ đồng.Anh Đ không chấp nhận yêu cầu của chị H mà cho rằng anh Đ vay 600 triệu đồng với lãi suất 3.500 đồng/triệu/ngày của chị H. Chị H yêu cầu anh phải thế chấp quyền sử dụng đất của gia đình anh Đ cho chị dưới hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Sau khi hợp đồng, ngày 06/12/2011 chị H cho anh Đ vay 400 triệu đồng. Ngày 15/12/2011, đưa tiếp 200 triệu đồng nhưng chị H cắt lãi luôn. Chị H bảo anh gộp hai lần giao tiền thành giấy biên nhận ngày 15/12/2011 ghi thành 600 triệu và sẽ xé giấy biên nhận của ngày 06/12/2011 cho anh. Thực tế anh Đ nhận tổng số tiền của chị H là 536 triệu đồng, anh không bán nhà đất. Anh đã trả lãi cho chị H là 252 triệu đồng (không có giấy biên nhận) nhưng có người làm chứng là anh P và anh N và khi trả lãi chị H đưa cho anh tờ lịch chị H tính lãi để anh đối chiếu.

Vụ án thứ ba:

Tranh chấp kiện đòi tài sản giữa nguyên đơn là anh T và anh B, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông L (bố của anh B). Vợ chồng ông L là chủ sở hữu hợp pháp nhà số 03B phương 1, quận G, HN. Anh B cần tiền kinh doanh nên ngày 21/4/2010, vợ chồng ông L ký hợp đồng Ủy quyền tại Văn phòng công chứng số 02 HN với nội dung: Anh B được quyền thay mặt vợ chồng ông L thực hiện việc quản lý, khai thác, sử dụng và chuyển nhượng, định đoạt đối với toàn bộ căn hộ số 03B. Ngày 09/4/2011, anh B ký hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên cho anh T tại Văn phòng công chứng số 2với giá 600 triệu đồng. Ngày 22/7/2011, anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác đối với nhà số 03B. Anh T khởi kiện yêu cầu anh B và gia đình ông L phải trả nhà đất và bồi thường thiệt hại từ việc không bàn giao nhà cho anh với lý do anh đã trả tiền mua nhà số 03B với giá thực tế là 5,9 tỷ đồng. Ông L và anh B không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T mà cho rằng: Vợ chồng ông L ký hợp đồng Ủy quyền với mục đích anh B vay tiền Ngân hàng để kinh doanh nhưng anh B vay tín dụng đen, lãi suất cao nên đã lừa vợ chồng ông L ký giấy Ủy quyền vay tiền Ngân hàng để trả nợ cho anh T và một số người bạn của anh T là anh P, anh K, chị M. Trước đó, anh B vay anh P, anh K 500 triệu đồng với lãi suất cao. Khi được anh P giới thiệu đến Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Công thương vay 1,5 tỷ đồng (có thế chấp căn hộ 03B) thì anh B chỉ thực nhận 600 triệu đồng còn trừ vào tiền vay gốc và lãi của anh P, anh K. Do áp lực phải trả tiền vay cho Ngân hàng, anh B tiếp tục thông qua anh P, anh K, chị M và anh T để vay 2 tỷ đồng, lãi suất 5.000 đồng/triệu/ngày, có thời điểm lên 7.000 đồng/triệu/ngày và 10.000 đồng/triệu/ngày. Sau 06 tháng chịu lãi cao, anh P, anh K, chị M và anh T ép anh B phải bán nhà số 03Bvà gây áp lực cho anh B. Anh B phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất (do anh T đứng tên nhận chuyển nhượng) để trừ nợ 5,9 tỷ đồng (đây là số tiền mà anh B bị ép chốt nợ vay cả gốc và lãi), trong khi thực tế giá căn hộ thời điểm tháng 4 năm 2011 là khoảng 10 tỷ đồng. Ông L và anh B không đồng ý giao nhà, anh T cùng 10 ngườikhác kéo đến gây áp lực, phá đồ đạc dẫn đếnvợ ông L phải thắt cổ tự tử.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm khi xét xử 03 vụ án nêu trên đều nhận định giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa các bên là hợp pháp và quyết định chấp nhận yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả toàn bộ nhà đất cho nguyên đơn.

Chánh án TANDCC đã kháng nghị cả ba vụ án, đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội hủy bản án dân sự sơ thẩm và hủy bản án dân sự phúc thẩm, giao hồ sơ về Toà án cấp sơ thẩm xét xử theo thủ tục sơ thẩm, theo quy định của pháp luật. Ủy ban Thẩm phán TANDCC chấp nhận kháng nghị của Chánh án TANDCC đối với cả ba vụ án nêu trên.

6. Các dấu hiệu nhận biết giao dịch giả tạo

03 vụ án nêu trên chỉ là 03 ví dụ cụ thể cho việc xem xét đánh giá giao dịch nào là giao dịch giả tạo. Có thể xem xét các dấu hiệu nhận biết giao dịch giả tạo sau đây:

Xét về các điều kiện giao dịch như chủ thể tham gia giao dịch có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; mục đích nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng vay tài sản hay hợp đồng chuyển nhượng tài sản nêu trên đều đáp ứng được các điều kiện của Điều 117 BLDS 2015.

Đối với hợp đồng cho vay tài sản: Theo quy định tại Điều 463 BLDS 2015 thì chủ thể tham gia cho vay tài sản có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc lời nói, lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Do đó, nếu căn cứ vào chủ thể kí kết và hình thức giao dịch thì cả ba hợp đồng vay ba vụ án nêu trên đều là là giao dịch hợp pháp.

Đối với giao dịch mua bán (chuyển nhượng) nhà đất được xác lập giữa bên cho vay và bên vay (theo trình bày của người vay) có lập hợp đồng bằng văn bản được công chứng, chứng thực phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, có giấy biên nhận tiền của bên bán (tức bên vay) nên theo Điều 430 BLDS 2015 thì việc chuyển nhượng nhà đất cũng phù hợp quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để đánh giá giao dịch nào là hợp pháp, giao dịch nào là giả tạo, thì phải đánh giá chủ thể tham gia giao dịch đó có hoàn toàn tự nguyện hay không? Để giải quyết hợp đồng giả tạo theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015 thì cần phải làm rõ yếu tố khách quan của nó là luôn tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu. Vậy các bên có sự đồng thuận trong việc ký kết, xác lập giao dịch hay không?

Xét hợp đồng mua bán tài sản: Thấy rằng bản chất các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo cho hợp đồng vay được thực hiện nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán tài sản. Như vậy, việc thể hiện ý chí ra bên ngoài không thực hiện đúng theo ý chí (có sự khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí) đối với hợp đồng mua bán tài sản. Có nghĩa là có sự không thống nhất giữa ý chí của bên bán (mục đích vay tiền, đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền) và thực hiện ý chí của bên bán (ký kết hợp đồng bán nhà) và đối với bên cho vay (tức là bên mua) tại thời điểm ký kết mong muốn mua tài sản không rõ ràng (nếu thực hiện việc mua bán sẽ rất có lợi) mà mục đích ký kết hợp đồng mua bán để đảm bảo cho hoạt động vay tiền. Như vậy, giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong trường hợp này là không thống nhất.

Lời khai và chứng cứ xuất trình của các đương sự có sự mâu thuẫn nên khi giải quyết các vụ án này Tòa án cần:

– Thu thập các giấy biên nhận tiền, các file tài liệu ghi âm (nếu có), lời khai của bên vay, bên cho vay, lời khai của người làm chứng về các khoản tiền gốc và lãi, các khoản lãi đã trả, lãi phải trả có phù hợp với lãi suất vay theo trình bày của bên vay hay không? Thu thập tài liệu chứng cứ thể hiện các bên có thoả thuận về phương thức, thời hạn giao nhận nhà sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng mà các bên đã nêu tại hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cũng như hồ sơ xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trong đó có các thủ tục quy định của pháp luật phải do bên chuyển nhượng thực hiện thì người chuyển nhượng đã thực hiện như thế nào để đánh giá ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch này.

– Xem xét và thẩm định, định giá nhà đất tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì giá thị trường có phù hợp với thoả thuận mua bán của các bên ghi tại giấy biên nhận tiền hay các hợp đồng mua bán hay không? Đánh giá lời khai của bên mua (tức bên cho vay) về việc họ đã xem xét nhà đất cũng như đặcđiểm hiện trạng nhà đất được nêu tại các hợp đồng công chứngcó phù hợp hay không? Trong trường hợp các tài sản trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hoặcđã có sự thay đổi tài sản trên đất so với giấy chứng nhận được cấp thì ngoài việc yêu cầu đương sự trình bày về đặc điểm hiện trạng tài sản mà họ cho rằng họ đã mua thì phải xem xét trướcđó các bên có lập các văn bản, giấy tờ nào khác về thoả thuận mua bán không? Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng chưa có công chứng, chứng thực, thoả thuận đặt cọc mua bán nhà…thông thường các hợp đồng chuyển nhượng (mua bán viết tay) nêu rất rõ đặc điểm hiện trạng nhà đất và các giấy biên nhận tiền đặt cọc thanh toán sẽ thể hiện chính xác đối tượng mua bán và giá cả thực tế chuyển nhượng.

Việc xác định hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn giải quyết. Đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường bên vay không có giấy tờ nên việc chứng minh tại Tòa án là rất phức tạp và khó khăn. Có vụ án người vay đã trả tiền lãi và một phần nợ gốc nhưng không có giấy biên nhận trả nợ để làm căn cứ chứng minh đó là giao dịch vay tài sản mà không phải là mua bán tài sản. Có trường hợp các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán tài sản, thể hiện có sự đồng thuận trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản nên càng khó khăn cho Tòa án các cấp trong giải quyết các loại vụ án này.

(Bài viết đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân)

Bài viết được chia sẻ nhằm mục đích phổ biến và phục vụ công tác nghiên cứu pháp luật. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Luật Minh Khuê - Sưu tầm & biên tập